Høyesterett avklarer: Risiko er ikke det samme som faktisk kjennskap
Publisert
En enstemmig Høyesterett har i sin første dom etter de nye reglene i avhendingsloven fra 2022 trukket en tydelig grense mellom risikoopplysninger og faktaopplysninger. Dommen, HR-2025-1749-A, understreker at generelle risikoopplysninger fra selger ikke kan avskjære mangelskrav uten at kjøper har faktisk kjennskap til den konkrete mangelen. Avgjørelsen får stor betydning for hvordan tilstandsrapporter skal forstås, og setter viktige rammer for hva kjøpere kan forvente av eldre boliger.
Høyesteretts avklaringer om risikoopplysninger
Høyesterett tok stilling til et sentralt spørsmål i boligkjøpsretten: Når kan en kjøper sies å ha mistet retten til å påberope seg en mangel fordi vedkommende kjente eller måtte kjenne til forholdet da avtalen ble inngått? Avhendingslova § 3-10 første ledd slår fast at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen. Men hva betyr egentlig "kjente eller måtte kjenne til"?
I saken for Høyesterett hadde kjøperne fått opplysninger om at det tidligere hadde vært mus i boligen, og at det var gjort ufaglært arbeid på eiendommen. Da saken var oppe for Hålogaland lagmannsrett, mente lagmannsretten at dette var tilstrekkelig til å avskjære mangelskrav knyttet til konkrete museskader og byggfeil. Høyesterett var uenig, og gjorde et tydelig skille mellom det å ha fått vite om en risiko og det å ha hatt kjennskap til en faktisk mangel.
Høyesterett slo fast at kjennskap til en risiko for mangel som utgangspunkt ikke vil være nok til at en mangelsinnsigelse går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd. Risikoopplysningen vil i stedet inngå som et moment i vurderingen av hvilke forventninger kjøperen var berettiget til å ha til boligens tilstand etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. Dette innebærer at generelle opplysninger om tidligere museproblemer eller ufaglært arbeid ikke automatisk gjør kjøperen kjent med konkrete skader som måtte ha oppstått som følge av dette.
Høyesterett slo også fast at en generell opplysning fra selgerens side som tilsier at det er en risiko for skjulte feil eller mangler, ikke i seg selv er tilstrekkelig til at kjøperen får en særskilt undersøkelsesplikt, med den følge at kjøperen kan tape en mangelsinnsigelse etter § 3-10 andre ledd.
Tilstandsgrader og alder
Et sentralt spørsmål er hvor grensen går mellom risikoopplysninger og faktaopplysninger i tilstandsrapporter. Etter forskriften til avhendingsloven skal den bygningssakkyndige angi tilstandsgrad (TG) for hver bygningsdel. Tilstandsgraden gir uttrykk for en gitt forventet tilstand blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk.
Når tilstandsrapporten opplyser at en bygningsdel er fra 1985 eller at den har fått tilstandsgrad 2 på grunn av alder, er dette objektive opplysninger om bygningsdelens faktiske tilstand og egenskaper. Alder er et av de momentene som er eksplisitt nevnt i avhendingslova § 3-2 første ledd som relevant for vurderingen av hva kjøperen med rimelighet kunne forvente.
At en bygningsdel har utgått levetid på grunn av alder, betyr imidlertid ikke at det er påregnelig med konkrete funksjonssvikt som lekkasjer. Dette ble tydelig illustrert i Gulating lagmannsretts dom av 16. oktober 2024. I denne saken var det fukt-, råte- og soppskader i boligens stue og etasjeskiller som følge av lekkasjer fra vinduer og balkong. Tilstandsrapporten hadde gitt tilstandsgrad 2 på vinduer og balkong på grunn av alder og normal slitasje, men uten opplysninger om indikasjoner på lekkasje.
Selger mente kjøper måtte forvente slike skader når vinduene var gamle. Lagmannsretten var uenig og påpekte at det er en vesentlig forskjell mellom en bygningsdel som nærmer seg slutten av levetiden uten lekkasjer, og en der lekkasjer allerede har oppstått ved kjøpstidspunktet. Forventet levetid er en generell veiledning, men selv om levetiden er utløpt, kan en mangel fortsatt foreligge.
Lagmannsretten uttalte at det ikke er slik at bygningsdeler må skiftes når forventet levetid er utløpt, og at forventet levetid opplyser om en generell forventning. Selv om forventningene til tilstanden generelt sett vil svekkes jo eldre en bolig er, og levetidsbetraktninger har betydning i vurderingen av hva en kjøper kan forvente, blir det avgjørende hva kjøperen kan forvente i det konkrete tilfellet:
"Det er ikke slik at bygningsdeler må skiftes når forventet levetid er utløpt. Forventet levetid opplyser om en generell forventning." - Gulating lagmannsrett
Dommen viser at det går et skille mellom TG2 gitt på grunn av faktiske observerte skader eller symptomer, og TG2 gitt kun på grunn av alder og generell risiko. I førstnevnte tilfelle er det en faktaopplysning om en konkret mangel. I sistnevnte tilfelle er det en faktaopplysning om alder, men ikke om at det faktisk foreligger skader eller funksjonssvikt. Kjøperen kan ikke automatisk forvente lekkasjer bare fordi en bygningsdel har nådd eller overskredet forventet levetid.
Mangelsvurderingen må knyttes til den konkrete bygningsdelen
Follo og Nordre Østfold tingrett behandlet nylig en sak som illustrerer hvordan risikoopplysninger må vurderes konkret. Saken viser at mangelsvurderingen etter § 3-2 må knyttes til den aktuelle bygningsdelen der feilen oppstår, ikke i abstrakte eller generelle vurderinger av risiko.
Saken gjaldt en enebolig i Askim hvor kjøper oppdaget lekkasje og fuktskader bare dager etter overtakelsen. Lekkasjen kom fra samme område på taket som var utbedret i 2022. Arbeidet ble omtalt som «fagmessig utført» i tilstandsrapporten, og omkringliggende deler av taket hadde fått TG1. Likevel oppstod nye lekkasjer, og det viste seg at utbedringen ikke hadde gitt en tett og varig løsning..Taket som helhet hadde fått TG3, men disse opplysningene gjaldt i hovedsak andre deler av konstruksjonen.
Kjøper fikk medhold i at lekkasjepunktet og følgeskadene utgjorde mangler etter avhendingslova § 3-2, og ble tilkjent prisavslag for utbedingskostnadene. Retten la vekt på at TG1 på tilstøtende konstruksjoner sa,t opplysningne om at lekkasjen hadde vært utbedret, ga kjøper grunn til å forvente at området var tett. Selv om taket samlet sett hadde fått tilstandsgrad 3 med tydelige risikoopplysninger om høy alder og slitasje, gjaldt disse opplysningene andre deler av taket enn der lekkasjen faktisk oppstod.
Tingretten uttalte: “Dersom vilkåret “mangel” skulle vurderes ut fra de samlede risikoopplysninger gitt om taket og ikke de konkrete opplysningene knyttet til takets ulike bestanddeler, ville dette innebære at kjøper ikke kunne knytte berettigede forventninger til eventuelle positive opplysninger gitt om deler av taket” .
Tingretten presiserte at mangelsvurderingen må knyttes til den konkrete bygningsdelen der feilen foreligger, ikke til en generell risiko for hele taket. Dommen viser at selv omfattende risikoopplysninger i en tilstandsrapport ikke fritar selger for ansvar dersom rapporten samtidig skaper en berettiget forventning om at bestemte deler av bygningsdelen er uten feil.
Konklusjon
Høyesteretts avgjørelse i HR-2025-1749-A understreker at generelle risikoopplysninger fra selger ikke kan avskjære mangelskrav uten at kjøper har faktisk kjennskap til den konkrete mangelen. Risikoopplysninger vil i stedet inngå som et moment i vurderingen av hvilke berettigede forventninger kjøperen kan ha til boligens tilstand.
Opplysninger om tilstandsgrad basert på alder er faktaopplysninger, og at en bygningsdel har utgått levetid på grunn av alder betyr ikke at det er påregnelig med konkrete funksjonssvikt. Det er en vesentlig forskjell mellom en bygningsdel som nærmer seg slutten av levetiden uten lekkasjer eller andre problemer, og en der skader allerede har oppstått.
Mangelsvurderingen må knyttes til den konkrete bygningsdelen der feilen oppstod, ikke til generelle risikoopplysninger for hele konstruksjonen eller eiendommen.
