Lagmannsretten: Selger brøt opplysningsplikten om ny fylkesveg

Saken gjaldt kjøp av en boligeiendom markedsført som «landlig og vakker» med «skikkelig landstedsfølelse». Kjøperne krevde heving og erstatning fordi de mente at de hadde fått manglende opplysninger om planen Statens vegvesen hadde om ny E39 og ny fylkesvei nær eiendommen.

Lagmannsretten fant at selgerne hadde kunnskap om veiplanene, men ikke hadde opplyst tilstrekkelig om disse. Eiendommen ble ansett som mangelfull etter avhendingslova § 3-7.

Selgernes kunnskap om veiplanene

Det første spørsmålet var om selgerne kjente eller måtte kjenne til planen Statens vegvesen hadde om ny fylkesveg nær eiendommen.

Lagmannsretten la til grunn at selgerne hadde mottatt informasjon om veiprosjektet på flere måter. De fikk i november 2022 varsel fra Statens vegvesen om utvidet planområde for ny firefelts E39. Varselet viste at planområdet ble utvidet østover, noe som åpnet for en ny fylkesveg i nærheten av eiendommen.

Samme måned deltok selgerne på åpen kontordag hos Statens vegvesen, hvor det ble lagt frem plantegninger som viste to alternative traséer for den nye fylkesveien. Retten fant det bevist med klar sannsynlighetsovervekt at selgerne hadde sett disse tegningene, og dermed hadde konkret kunnskap om at det skulle bygges fylkesvei. Selv om det var to alternative traséer, ville begge alternativene ligge nær eiendommen og få betydning for støy, luftforurensning og de visuelle forholdene.

Hadde kjøperne grunn til å få opplysningene?

Lagmannsretten konkluderte klart med at kjøperne hadde grunn til å forvente opplysninger om fylkesvegen. Den ville ha betydning for støy, luftforurensning og ikke minst de visuelle forholdene ved eiendommen.

Selgerne kunne ikke med god grunn gå ut fra at kjøperne allerede var kjent med opplysningene. Salgsoppgaven ga inntrykk av at planarbeidet gjaldt traséen for E39, ikke en ny fylkesveg. Opplysningene om støy og endret adkomst var også naturlig å relatere til den nye motorveien, ikke til en fylkesveg som ikke var nevnt i prospektet.

For å få kjennskap til de opplysningene selgerne hadde, måtte kjøperne ha kontaktet Statens vegvesen direkte og spurt om plantegninger. Salgsoppgaven ga ingen indikasjon på at det hadde vært et møte hos vegvesenet, eller at det fantes plantegninger å se på.

I salgsoppgaven var det sitert en e-post fra Statens vegvesen som sa at eiendommen «ikke vil bli direkte berørt av E39 Smiene-Harestad», men at eiendommen «vil være berørt av støy, og det vil være behov for skjermingstiltak mot støy». Det ble også opplyst at eiendommen «sannsynligvis vil få endret adkomst». Lagmannsretten mente at denne formuleringen ikke ga kjøperne noen tydelig oppfordring til å undersøke saken nærmere.

Virket opplysningssvikten inn på avtalen?

Retten fant det bevist at de manglende opplysningene hadde virket inn på avtalen.

Eiendommen var markedsført med fokus på det landlige preget og utsikten, egenskaper som nettopp den planlagte fylkesveien ville forringe. Lagmannsretten la derfor til grunn at kjøperne ikke ville ha inngått kjøpet dersom de hadde kjent til planene.

Eiendommen ble derfor ansett å ha mangel etter § 3-7 på grunn av manglende opplysninger.

Opplysningsplikten går foran undersøkelsesplikten

Et sentralt spørsmål var om kjøperne kunne gjøre gjeldende mangelen, eller om de hadde mistet denne retten etter avhendingslova § 3-10.

Bestemmelsens tredje ledd slår fast at selgers opplysningsplikt etter § 3-7 alltid går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Dette innebærer at selv om kjøperne hadde undersøkelsesplikt, kunne de likevel påberope seg mangelen når selgerne ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt.

Lagmannsretten understreket at kjøperne verken kjente eller måtte kjenne til planen for fylkesvegen. Selv om salgsoppgaven nevnte pågående reguleringsarbeid, ga den ingen indikasjon på den konkrete plasseringen av fylkesvegen eller hvordan denne ville påvirke eiendommen. Kjøperne hadde derfor ikke overtatt risikoen for denne mangelen.

Retten påpekte vidare at opplysningsplikten til selgerne var avgrenset til opplysninger kjøperne hadde grunn til å regne med å få, og som hadde virket inn på avtalen. Siden begge disse vilkårene var oppfylt, gikk opplysningsplikten foran en eventuell undersøkelsesplikt.

Rett til heving

Lagmannsretten kom til at vilkårene for heving var oppfylt. Avtalebruddet var vesentlig fordi kjøperne ikke fikk den landlige eiendommen de etter avtalen hadde god grunn til å forvente. Mangelen gjaldt vesentlige egenskaper ved eiendommen slik den var markedsført. Mangelen kunne ikke rettes, og et prisavslag ville ikke kompensere tilstrekkelig.

Retten la stor vekt på at selgerne hadde handlet i strid med god tro ved ikke å gi vesentlige opplysninger de kjente til. Dette medførte at fristen for å kreve heving ikke gjaldt, selv om kjøperne ikke hadde satt frem kravet om heving innen rimelig tid etter at de ble kjent med mangelen.

Konklusjon

Kjøperne fikk tilbake kjøpesummen på 7 900 000 kroner, med fradrag for bruken de hadde hatt av eiendommen. Lagmannsretten satte bruksfradraget etter skjønn til 500 000 kroner.