Kan dreneringsproblemer gjøre råteskader i etasjeskille forventbare?

En enebolig fra 1935 ble solgt for 5,35 millioner kroner høsten 2022. To år senere oppdaget kjøper omfattende fukt- og råteskader i kjelleretasjen, med utbedringskostnader på over 250 000 kroner. Skadene ble først synlige etter et rørbrudd høsten 2024, da det ble avdekket mugg i himlingsplater og råteskader i trebjelkelaget som utgjorde etasjeskillet mellom første etasje og kjeller.

Kjøper krevde prisavslag, men fikk ikke medhold i Finansklagenemnda Eierskifte. Nemnda konkluderte med at skadene måtte anses som forventbare ut fra opplysningene som var gitt ved salget.

Hva ble opplyst ved salget?

I egenerklæringsskjemaet opplyste selger at det ikke var drenering eller fuktsperre på tre sider av huset, og at det var fuktinnslag der det ikke var støpt gulv. Selger svarte samtidig nei på spørsmål om kjennskap til sopp, råteskader eller innsekter i boligen.

Tilstandsrapporten ga rom under terreng lys tilstandsgrad 2 og opplyste om indikasjoner på noe fuktgjennomtrengning i kjellermur og kjellergulv. Takstmannen vurderte at det ikke var behov for strakstiltak, men anbefalte god ventilasjon av kjeller. Drenering fikk tilstandsgrad 3, med opplysning om at dreneringen hadde begrenset effekt.

For etasjeskillet fikk kjøper opplyst lys tilstandsgrad 2 på grunn av målte høydeforskjeller på 15 millimeter. Det ble ikke gitt opplysninger om fukt, råte eller andre problemer med selve etasjeskillet.

Flertallets begrunnelse

Flertallet i Finansklagenemnda konkluderte med at det ikke forelå mangel etter avhendingslova § 3-2. Flertallet viste til de konkrete risikoopplysningene som var gitt om dreneringen og rom under terreng. Disse risikoopplysningene, sett opp mot boligens alder, tilsa etter flertallets syn at boligen ikke objektivt sett avvek fra det kjøper med rimelighet hadde grunn til å forvente.

Sekretariatet hadde i sin begrunnelse uttalt at selv om de avdekkede fukt- og råteskadene var skjulte, måtte disse i lys av det samlede opplysningsbildet sies å ligge innenfor det forventbare.

Kan risikoopplysninger kompensere for manglende undersøkelser?

manglende undersøkelser av ventilasjon i krypkjeller var et ubetydelig avvik fra takstforskriften, da det var gitt generelle risikoopplysninger. 

Mindretallets syn

Mindretallet kom under tvil til at det forelå mangel.

Mindretallet la avgjørende vekt på at etasjeskillet kun var gitt lys tilstandsgrad 2 på bakgrunn av måleavvik, og at dette ikke hadde direkte sammenheng med råteskadene i etasjeskillet.

Mindretallet påpekte at de sakkyndige ikke hadde knyttet skaden direkte til den manglende dreneringen. Hovedårsaken ble begrunnet med manglende ventilasjon i kjelleren. Takstmannen hadde imidlertid ikke bemerket at kjelleren manglet tilstrekkelig ventilasjon, og det ble heller ikke gitt konkrete risikoopplysninger om råteskader i etasjeskillet.

Selv om det var gitt risikoopplysninger for flere forhold ved boligen, gjaldt disse ikke etasjeskillet. Mindretallet la avgjørende vekt på at det ut fra det samlede opplysningsbildet ikke kunne forventes omfattende råteskader.

Er flertallets konklusjon i tråd med Høyesteretts prinsipper?

I september 2025 avsa Høyesterett en dom (HR-2025-1749-A) som ga viktige føringer for hvordan risikoopplysninger skal vurderes.

Høyesterett slo fast at det er en vesentlig forskjell mellom å ha kjennskap til en risiko for mangel og å ha kjennskap til at mangelen faktisk foreligger. Kjennskap til risiko er som utgangspunkt ikke nok til at selger kan avskjære et mangelskrav. Risikoopplysningen vil i stedet inngå som et moment i vurderingen av forventningene til boligens tilstand. Høyesterett viste til at opplysninger må være tilstrekkelig konkrete og spesifikke til det aktuelle skadeområdet.

Flertallet legger til grunn at generelle risikoopplysninger om drenering og fukt i kjellermur gjør at råteskader i etasjeskillet blir forventbare. Etter Høyesteretts prinsipper kan det imidlertid reises spørsmål ved om risikoopplysninger om ett område er tilstrekkelig til å gjøre skjulte mangler i et annet område forventbare.

Høyesterett understreker at kjøper må få konkrete opplysninger om at mangelen faktisk foreligger, ikke bare risikoopplysninger. I denne saken fikk kjøper ingen konkrete opplysninger om råteskader i etasjeskillet. Etasjeskillet fikk lys tilstandsgrad 2 utelukkende på grunn av høydeforskjeller.

Mindretallet påpeker at de konkrete risikoopplysningene gjaldt drenering og fukt i kjellermur og kjellergulv, ikke etasjeskillet. Og de sakkyndige har pekt på manglende ventilasjon som hovedårsak til råteskadene, noe takstmannen ikke hadde bemerket ved salget.

FinKn 2025-1086