Ufagmessig elektrisk anlegg og gammel pipe ga prisavslag

I januar 2022 overtok kjøperne en 3-roms leilighet på 74 kvm i Tromsø for 3,57 millioner kroner. Leiligheten, opprinnelig bygget i 1900, var i hovedsak gjenoppbygd i 1960 etter en brann.

Dagen etter at kjøperne overtok leiligheten, fyrte de i peisen. Dette fikk en nabo til å reagere, og informerte dem om at pipen i bygningen var i så dårlig stand at den ikke burde brukes. En kontroll utført av feiervesenet bekreftet dette, og det ble påpekt flere avvik ved fyringsanlegget. Feiervesenet anbefalte derfor minimal bruk inntil nødvendig utbedring var gjennomført.

Samtidig oppdaget kjøperne at flere stikkontakter i leiligheten ikke fungerte. En elektriker ble tilkalt, og det viste seg at det elektriske anlegget bar preg av ufagmessig utførelse. Flere stikkontakter manglet spenning, noen manglet jordforbindelse, og det var manglende branntetting av sikringsskapet mm. Kjøperne reklamerte til selgeren og krevde et prisavslag på 156 346 kroner.

Selgeren, et eiendomsutviklingsfirma, bestred ikke de feilene, men mente at de påberopte manglene var innenfor det kjøperne kunne forvente ut i fra boligens alder, type og synlige tilstand.

Elektrisk anlegg

Tingretten påpekte at deler av det elektriske anlegget var av eldre standard, noe som også fremgikk av salgsdokumentene og hadde vært synlig på visning. Dette mente retten måtte påvirke hvilke forventninger kjøperne kunne ha til el-anleggets tilstand. Også boligens alder og relativt lave kjøpesum tilsa at kjøperne måtte forvente nokså betydelige svakheter ved boligen.

På den annen side ble el-anlegget vurdert til tilstandsgrad 1, noe som signaliserte at det kun var normal slitasje og at det ikke var behov for strakstiltak. Tilstandsrapporten hadde opplyst at alt elektrisk arbeid var utført av faglærte, noe som skapte en forventning om at anlegget skulle være fagmessig og etter gjeldende krav på utførelsestidspunktet. 

Dette viste seg å ikek stemme, og retten konkluderte med at det forelå avvik fra  kravene til fagmessig utførelse. Kjøperne hadde ikke forutsetning for å oppdage dette på visning, og utover opplysningene om boligens alder forelå det heller ikke konkrete risikoopplysninger om el-anlegget i tilstandsrapporten.

Feilene var derfor et avvik fra det kjøperne kunne forvente, og retten konkluderte med at feilene utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-1, jf. § 3-2 første ledd.

Fyringsanlegg

Retten bemerket at pipen ikke hadde blitt utbedret siden gjenoppbyggingen i 1960, noe som fremgikk av salgsdokumentasjonen. Kjøperne måtte derfor regne med at skorsteinen kunne ha behov for renovering på grunn av alder og slitasje.

Samtidig var det gitt opplysninger som tydet på at fyringsanlegget kunne brukes som normalt ved overtakelsen, og at det ikke var behov for umiddelbar utbedring. Anlegget var gitt tilstandsgrad 1, og det ble i tilstandsrapporten opplyst at det ikke forelå «påbud fra feier». Det viste seg imidlertid at det ikke var gjennomført noe tilsyn fra feiervesenet.

Retten mente derfor at kjøperne, basert på tilstandsrapporten, kunne forvente at fyringsanlegget var i normal brukbar stand ved overtakelsen. Da det senere ble klart at anlegget var i en slik tilstand at feiervesenet anbefalte minimal bruk, utgjorde dette et avvik fra det kjøperne med rimelighet kunne forvente. Retten la også vekt på at avvikene ikke bare skyldtes elde og slitasje, men også konstruksjonsfeil.

Retten konkluderte med at det forelå en mangel ved fyringsanlegget, jf. avhendingslova § 3-1 og § 3-2 første ledd.

Utmåling av prisavslaget og sakskostnader

Retten kom til at kjøperne hadde krav på prisavslag basert på utbedringskostnadene for både det elektriske anlegget og fyringsanlegget. Utbedringen av det elektriske anlegget ble anslått til 112 161 kroner. Retten gjorde et fradrag på 35 % for standardheving, ettersom oppgraderingen ville gi en klart bedre teknisk løsning enn det opprinnelige anlegget. Dette utgjorde et fradrag på 39 265 kroner.

For fyringsanlegget ble utbedringskostnadene beregnet til 44 185 kroner. Retten anså renoveringsbehovet som påregnelig, da pipen var over 60 år gammel. Det ble derfor gjort et fradrag på 80 % for standardheving, tilsvarende 35 348 kroner.

Samlet prisavslag ble fastsatt til 71 733 kroner. Saksomkostninger ble ikke tilkjent kjøperne, da prisavslaget lå vesentlig lavere enn deres opprinnelige krav.

Dommen ble avsagt 10.09.2024 av Nord-Troms og Senja tingrett.