Opplysningssvikt om elektrisk anlegg ga prisavslag

Et ektepar på Sortland kjøpte i oktober 2021 en enebolig for 3,4 millioner kroner. Boligen ble solgt «som den er» i henhold til den gamle bestemmelsen i avhendingslova § 3-9.

Oppdaget feil og mangler

Etter overtakelse begynte kjøperne å pusse opp boligen innendørs. I oktober 2022 oppdaget de elektrisk knitring ved garasjen. En elektriker som ble tilkalt, konkluderte med at det elektriske anlegget i garasjen ikke var godkjent, og at strømtilførselen var en skjøteledning som hang mellom garasjevegg og husvegg. Kjøperne reklamerte på forholdet i november 2022 og anklaget dem for å ha misligholdt sin opplysningsplikt ved å ikke informere om den ufagmessige strømtilførselen.

I tillegg oppdaget kjøperne en vannlekkasje på badet som hadde forårsaket fuktskader i kjellertaket, samt lekkasje fra yttertaket. Kjøpernes takstmann estimerte utbedringskostnadene til 245 307 kroner, men selgerne og deres forsikringsselskap Protector avviste ansvaret.

Burde opplyst om manglende strømtilførsel

Retten vurderte først om kjøperne hadde reklamert innenfor fristen for den ufagmessige strømtilførselen til garasjen. Spørsmålet ble fra hvilket tidspunkt kjøperne burde ha oppdaget at det var skjøteledningen som som var strømtilførselen til garasjen.

Selv om skjøteledningen var synlig under visningen, konkluderte retten med at det ikke var åpenbart for kjøperne at garasjen manglet innlagt strøm. Retten understreket at både salgsoppgaven og verditaksten feilaktig opplyste at garasjen hadde innlagt strøm.

Retten fant ikke grunn til å tvile på at selgerne formidlet til megler og takstmann at garasjen ikke hadde innlagt strøm. Men de mente likevel at når feilen står i alt som er utarbeidet av dokumenter i forbindelse med salget, er det selger som er nærmest til å bære risikoen for dette og viste til takstmann-dommen Rt-2001-369.

Retten uttalte “Tar man utgangspunkt i et «ukyndig» blikk, er det heller ikke åpenbart at ledningen som hang mellom garasjen og huset var førstnevntes faktiske strømkilde. I tillegg stod det både i salgsoppgaven og i verditaksten at garasjen hadde innlagt strøm. Det var derfor ikke opplagt for kjøperne at garasjen manglet innlagt strøm. Uten fagkunnskap var det heller ikke enkelt å avdekke dette… Det var først da slitasje over tid gjorde at ledningen fikk varmgang drøyt ett år etter overtakelsen at kjøperne oppdaget forholdet.“

Enkelt for selger å oppdage vannlekkasje

Kjøpers takstmann konkluderte med at årsaken til vannlekkasjen på badet var ufagmessig rørleggerarbeid i forbindelse med en modernisering i 2021. Han slo også fast det hadde vært betydelig lekkasje på badet før moderniseringen.

Kjøperne mente at de ikke hadde merket fuktskader på badet i løpet av årene de hadde bodd i huset. Det sto ikke noe om vannlekkasjer eller rørarbeider i salgsdokumentasjonen eller egenerkæringen. Men selgeren forklarte i retten at mannen hennes hadde koblet av og på rør i forbindelse med moderniseringsarbeidene på badet. Retten mente derfor at selgerne visste om rørarbeidet, men ikke nødvendigvis om lekkasjen.

Spørsmålet i saken ble derfor om selgerne i betydelig grad kunne klandres for sin uvitenhet om vannlekkasjen nær dusjsonen på badet i første etasje.

Retten mente at det burde ha vært enkelt for selgeren å konstatere fuktskade på gulvplatene ved moderniseringen, da det gamle gulvet ble fjernet for å legge ny membran og fliser. Retten viste til at takstmannen hadde uttalt at lekkasjen hadde vært «betydelig» og at gulvplatene i etasjeskillet var ødelagte og misfargede, i tillegg til soppvekst under platene. At selgerne festet en muffe i kjellertaket der hvor det var synlig vannlekkasje og muggdannelse, var uansett noe som trakk i sterk retning av at selgerne måtte ha kjent til forholdet.

Retten la etter dette til grunn at selgerne i betydelig grad kunne klandres for sin uvitenhet om vannlekkasjen, og konkluderte med at det forelå en mangel.

Klanderverdig uvitenhet om taklekkasje

Kjøpers takstmann konkluderte med at lekkasjen fra yttertaket skyldes en konstruksjonsfeil gjort i 1976 da huset ble bygget. Han konstaterte videre at lekkasjene hadde vært forsøkt provisorisk tettet av en av de tidligere eierne. Det var ikke nevnt i salgsdokumentasjonen at taket hadde konstruksjonsfeil eller fuktskader.

Selgeren forklarte at de aldri hadde merket fuktinnsig eller lekkasje fra taktet. De hadde aldri vært på loftet, og derfor ikke undersøkt taket nærmere fra innsiden.

Retten uttalte at de ikke kunne se noen rimelig grunn til at selgerne i løpet av de nesten 26 årene de bodde i boligen før den ble solgt, aldri var på loftet. Retten mente videre at det er betenkelig at selgerne i løpet av 26 år angivelig aldri opplevde fukt i takhimlingen på soverommet, badet i første etasje eller i stua, men at kjøperne gjorde dette knapt ett år etter at de flyttet inn.

Retten uttalte at selgerne "i betydelig grad" kunne klandres for sin uvitenhet om takkonstruksjonsfeilen, og vilkåret om at de "måtte kjenne til" var derfor oppfylt. Retten mente at det heller ikke i tvil om at kjøperne hadde inngått avtalen på andre vilkår hvis de hadde blitt gjort kjent med forholdet, og konkluderte med at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7.

Rettens konkluderte med at manglene samlet sett innebar at eiendommen utvilsomt var i «vesentleg ringare stand» enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra avtalen, kjøpesummen og forholdene ellers. Kjøperne ble tilkjent 245 970 kroner i prisavslag i tillegg til sakskostnadene.

Dommen er fra Midtre Hålogaland tingrett 8. juli 2024.