Høyesteretts nye retningslinjer får betydning i ny tingrettsdom - kjøperne fikk 1,2 millioner i prisavslag 

Tomannsboligen i Bergen fra 1965 ble solgt for, 6.990.000 kroner, og markedsført som "totaloppusset i 2010/2011" med utleiedel. Tilstandsrapporten ga flere bygningsdeler TG2 og TG3, og inneholdt en rekke risikoopplysninger om blant annet loft, hybel, altan og drenering.

Etter overtakelsen avdekket kjøperne en rekke forhold de mente var mangler. De reklamerte over elleve ulike poster, herunder konstruksjonssvakheter på loft, at hybelen var bygget i strid med søknad og godkjenning, ulovlig utvidelse av altan, fuktskader på bad, elektrisk anlegg, drenering og en forstøtningsmur.

Kjøperne krevde opprinnelig heving av kjøpet, men frafalt senere dette kravet og krevde i stedet prisavslag. Hordaland tingrett kom til at kjøperne hadde krav på prisavslag på totalt 1.276.683 kroner for fem av de elleve påberopte manglene. For de øvrige seks forholdene fant retten at kjøperne ikke hadde krav på prisavslag

Høyesteretts presiseringer

Et sentrale spørsmål i saken ble hva som utgjør "tydelige" opplysninger etter avhendingsloven paragraf 3-10, og hvordan slike opplysninger skiller seg fra generelle risikoopplysninger. Det var også sentralt i dommen om det var avvik fra det forventbare etter avhendingslova § 3-2.

Høyesterett styrker kjøperens rettigheter i ny dom

Tingretten bygget sin vurdering på den ferske høyesterettsdommen HR-2025-1749-A, hvor Høyesterett understreket at lovendringen i avhendingslova i 20222 innebærer en vesentlig omplassering av risiko fra kjøper til selger. Selger kan ikke lenger fraskrive seg ansvar gjennom generelle «som den er»-forbehold, og er ansvarlig for skjulte feil og mangler.

Kjøper kan likevel ikke påberope seg forhold vedkommende kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det er selve mangelen, ikke bare en risiko for feil, som må være kjent for at mangelsinnsigelsen skal gå tapt.  Risikoopplysninger får derimot betydning for vurderingen av hvilke berettigete forventninger kjøperen kan ha til boligens tilstand etter avhendingsloven § 3-2 første ledd.

Høyesterett understreket også at kjøperens undersøkelsesplikt ikke skal tolkes så strengt at risikoen for skjulte feil i praksis flyttes tilbake til kjøperen. Med dette som bakgrunn vurderte tingretten om de aktuelle forholdene utgjorde mangler etter loven.

Kjøperne kjent med lovlighetsmangel - men ikke med konstruksjonssvikt 

Tingretten kom til at kjøperne måtte kjenne til at loftet var ulovlig innredet. Både salgsoppgaven og tilstandsrapporten opplyste tydelig at det ikke forelå tegninger av loftsetasjen, at bruksendring var søknadspliktig, og at dette ikke var omsøkt. Det fremgikk også at tiltak uten bruksendringstillatelse er ulovlige. Retten la derfor til grunn at kjøperne hadde fått klare og tydelige opplysninger, og ikke kunne ha noen rimelig grunn til å være uvitende om lovlighetsmangelen. Prisavslagskravet på dette punktet ble derfor ikke tatt til følge.

Når det gjaldt konstruksjonsfeilene på loftet, kom retten derimot til at det forelå en mangel. Den sakkyndige hadde dokumentert at arbeidene ved innredningen rundt 2012 hadde svekket og skadet de bærende konstruksjonene. Selv om kjøperne visste at loftet var ulovlig bruksendret, kunne de likevel forvente at de bærende konstruksjonene var forsvarlige og ikke svekket.

Tingretten påpekte at salgsoppgaven og tilstandsrapporten ikke inneholdt noen opplysninger som ga kjøperne grunn til å forvente slike skader. Skadene ble dermed ansett som upåregnelige etter avhendingsloven § 3-2. Kjøperne ble tilkjent prisavslag på 179.750 kroner for utbedring av konstruksjonsmanglene.

Avvik fra søknad og godkjenning - hybelen

Boligen ble annonsert med "egen utleiedel med gode inntekter i måneden". Etter rettens syn hadde kjøperne på bakgrunn av opplysningene i salgsdokumentene en berettiget forventning om at utleiedelen kunne benyttes til utleie.

Derfor var det ikke påregnelig for kjøperen at hybelen var bygget i strid med søknaden og den kommunale tillatelsen fra 2011-2012, og i strid med kravene som gjaldt på det tidspunktet til brann- og lydsikring mellom boenheter.

I salgsoppgaven og tilstandsrapporten var det imidlertid opplysninger om at soverom i hybel ikke hadde tilfredsstillende krav til rømningsvei eller dagslys, og tingretten mente derfor at kjøperen kunne ikke påberope seg dette som mangler.

Kjøper hadde likevel en berettiget forventning om at den annonserte utleiedelen oppfylte grunnleggende krav til en egen boenhet, herunder krav til brann- og lydsikring, og dette var derfor vesentlige avvik fra det kjøper med rimelighet kunne forvente.

Etter en skjønnsmessig vurdering, og med fradrag for påregnelige kostnader til bad og fukt, fastsatte retten prisavslaget til 550.000 kroner, som den rimeligste forsvarlige utbedringskostnaden.

Mangler ved altanen og utebod

Tingretten la til grunn at selger hadde utvidet altanen uten å søke kommunen, og at tiltaket derfor var ulovlig og utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. Selv om tilstandsrapporten ga enkelte merknader om løst rekkverk og skjevhet i søyle, fremgikk det ikke at altanen var ulovlig utvidet eller hadde så alvorlige konstruksjonssvakheter at den måtte rives. Retten bygget særlig på sakkyndiges  rapport, som beskrev altanen som ufagmessig oppført og ikke sikker i bruk, samt at utvidelsen medførte søknadspliktig fasadeendring. 

Etter en konkret vurdering fant retten at prisavslag på 150.000 kroner var rimeligste forsvarlige utbedringskostnad for å rive og gjenoppbygge altanen med nødvendig styrke og lovlig godkjenning.

Selger hadde også erkjent at at manglende byggesøknad i tilknytning til sportsbod utgjorde en mangel, og kjøper fikk et prisavslag på 110 000 for utbedringskostnadene.

Mangler ved badet i underetasjen

Tingretten fant at badet i underetasjen hadde vesentlige fuktskader og utettheter som gjorde at det måtte rives og bygges opp på nytt. Selv om badet var gitt TG2 i tilstandsrapporten på grunn av alder på membran, ga opplysningene der kjøperne grunn til å forvente et fungerende bad med normal slitasje, ikke omfattende lekkasjer. 

Retten la særlig vekt på sakkyndiges rapport, som dokumenterte utett membran, dårlig utført arbeid og mangelfull fuktsikring. Etter en konkret vurdering fant retten at kjøperne hadde sannsynliggjort en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. Utbedringskostnadene ble satt til kr 360.000, men fordi utbedringen innebar en viss standardheving, fastsatte retten prisavslaget skjønnsmessig til kr 260.000.

Retten konkluderte med at det ikke var mangler ved yttertak, elektrisk anlegg, drenering og terreng og forstøtningsmur og kjøper fikk avslag på prisavslag for disse forholdene.

Konklusjon

Dommen fra Hordaland tingrett viser hvordan Høyesteretts avklaringer i HR-2025-1749-A nå får praktisk betydning i tingrettene. Høyesterett presiserte i sin dom at det holder ikke at kjøper kjente til en risikoopplysning, da det kreves at kjøper kjente til den faktiske mangelen. Det Høyesterett her kom til, får nå stor betydning i vurderingene om det foreligger mangler etter hva som er forventbart etter avhendingslova § 3-2 (det som er synlig, opplyst og generelle forventinger).

Selv om flere av bygningsdelene hadde fått advarsler og TG2-vurderinger i tilstandsrapporten, fikk kjøperne medhold der manglene gikk ut over det de med rimelighet kunne forvente ut fra boligens alder, stand og de opplysningene som var gitt. Generelle risikoopplysninger fritar ikke selger for ansvar når skjulte feil eller uforsvarlig utført arbeid avdekkes i ettertid.

Kjøperne ble samlet tilkjent prisavslag på 1.276.683 kroner.

Ref. Hordaland tingrett 24.09.2025 THRD-2024-201340