Slukene skulle vært undersøkt – risikoopplysning var ikke nok

Borgarting lagmannsrett har nylig vurdert mangler ved slukene på to bad i en bolig kjøpt for 11,7 millioner kroner. Tilstandsrapporten hadde gitt TG2 og opplyst om risiko for feilmontering, men lagmannsretten kom likevel til at feilene utgjorde mangler etter avhendingslova.

Tingretten hadde frifunnet selger fullt ut, men lagmannsretten kom til motsatt resultat for begge våtrommene. Kjøperne fikk medhold i at feilmonterte sluk i to bad utgjorde en mangel etter avhendingslova, til tross for at tilstandsrapporten inneholdt risikoopplysninger om usikker slukmontering.

Dommen illustrerer samtidig hvilken betydning Høyesteretts avgjørelse HR-2025-1749-A allerede har fått for vurderingen av såkalte forbeholdne risikoopplysninger.

Annonse

" >

Bad i 2. etasje

Tilstandsrapporten ga TG2 for begge sluk på badet i andre etasje. For sluket under badekaret het det:

«Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Utførelse vedrørende tettedetaljer/tilstand er ukjent. Ytterligere undersøkelser anbefales.»

For sluket i dusjnisjen het det:

«Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett er benyttet eller om monteringen er korrekt. Risiko: Feilmontering med påfølgende svekkelser.»

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne lekkasje fra badet. De engasjerte en egen sakkyndig, som konkluderte med at tettesjiktet var utett, og at membranarbeidene var svært ufagmessig utført. Det ble blant annet avdekket at membranen i dusjnisjen lå løst oppå slukringen, uten klemring og mansjett. Feilen var synlig under slukristen, og det var ikke nødvendig å ta opp vannlåsen for å avdekke den.

Det ble også påvist betydelige lekkasjeskader. Den sakkyndige vurderte at badet måtte totalrenoveres, med estimerte utbedringskostnader på 525 000 kroner.

Kjøperen hadde overholdt undersøkesesplikten

Da saken kom opp for lagmannsretten, var det enighet om at sluket i dusjnisjen var feilmontert, og at feilmonteringen hadde medført lekkasjer.

Selgersiden argumenterte likevel med at kjøperne hadde fått konkrete negative opplysninger om slukene gjennom tilstandsrapporten. De måtte derfor anses å ha kjent til risikoen og kunne ikke senere gjøre lekkasjen gjeldende som en mangel.

Lagmannsretten var ikke enig.

Retten skilte mellom opplysninger om en risiko og opplysninger om at det faktisk foreligger en mangel. At tilstandsrapporten hadde opplyst om mulig feilmontering, innebar ikke at kjøperne hadde fått kunnskap om de konkrete feilene som senere ble avdekket.

For sluket under badekaret fremgikk det at sluket ikke kunne undersøkes på grunn av plasseringen av badekaret. For sluket i dusjnisjen var det opplyst at det ikke var mulig å verifisere om slukmansjett var benyttet eller om monteringen var korrekt, og at det var risiko for feilmontering.

Lagmannsretten mente at opplysningene ikke ga kjøperne kunnskap om at det faktisk forelå en mangel. Det var tatt et forbehold om at det kunne være en risiko for feilmontering, men kjøperne fikk ikke noe nærmere grunnlag for å vurdere sannsynligheten for at denne risikoen var reell.

Etter rettens syn ga tilstandsrapporten dermed et varsel om mulig feil, men ingen konkret informasjon om de faktiske feilene som senere ble avdekket.

Lagmannsretten karakteriserte dette som forbeholdne risikoopplysninger, og viste til Høyesteretts avgjørelse HR-2025-1749-A. Kunnskap om en risiko for mangel er som utgangspunkt ikke tilstrekkelig til å avskjære et mangelskrav etter avhendingslova § 3-10. Risikoopplysningen skal i stedet inngå i vurderingen av hva kjøperen med rimelighet kunne forvente av boligen.

Anbefaling om ytterligere undersøkelser var ikke nok

Tilstandsrapporten anbefalte riktignok ytterligere undersøkelser av sluket under badekaret. Lagmannsretten mente likevel at dette ikke var tilstrekkelig til å utløse kjøpernes undersøkelsesplikt.

Anbefalingen var for generell. Den ga ikke kjøperne et tilstrekkelig konkret grunnlag for å forstå hva som kunne være galt eller hvilke undersøkelser som burde foretas. I tillegg gjaldt anbefalingen sluket under badekaret, mens lekkasjen senere viste seg å skyldes feil ved sluket i dusjnisjen.

Retten konkluderte derfor med at kjøperne hadde overholdt sin undersøkelsesplikt.

Brudd på minstekravene til undersøkelse

Lagmannsretten kom deretter til at det forelå en mangel ved sluket i dusjnisjen. Feilene var klart ufagmessige, og retten fant det bevist at lekkasjer hadde pågått over tid og ført til skader i konstruksjonen.

Et sentralt punkt var at feilene kunne vært avdekket ved en enkel visuell undersøkelse. Det var ikke nødvendig å demontere sluket eller foreta mer omfattende inngrep.

Lagmannsretten fant derfor at det forelå brudd på minstekravene til undersøkelse etter takstforskriften § 2-2 tredje ledd bokstav a og d. Retten mente også at slukene skulle vært vurdert til TG3 etter NS 3600:2018 punkt 1.3.

Dette fikk betydning for mangelsvurderingen. Kjøperne hadde fått opplyst at det var usikkert om slukene var korrekt montert, men hadde ikke fått informasjon om de alvorlige og konkrete feilene som faktisk forelå. Etter lagmannsrettens vurdering hadde kjøperne derfor ikke grunn til å forvente slike omfattende avvik, selv når badets alder ble tatt i betraktning.

Badet i andre etasje utgjorde dermed en mangel etter avhendingslova §§ 3-1 og 3-2. Manglene var så omfattende at badet måtte totalrenoveres. Prisavslaget ble, etter fradrag for standardheving, satt til 315 000 kroner.

Bad i 1. etasje

Også på badet i første etasje fant lagmannsretten at sluket var feilmontert. Her var det imidlertid ikke påvist lekkasje.

Tilstandsrapporten ga sluket TG2 med følgende beskrivelse:«Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt. Risiko: Mulig feilmontering med påfølgende lekkasje problematikk.»

Også denne opplysningen ble ansett som en forbeholden risikoopplysning. Den fortalte kjøperne at det var usikkerhet knyttet til slukets utførelse, men ikke at sluket faktisk var klart ufagmessig utført.

Lagmannsretten kom derfor også her til at kjøperne ikke hadde fått opplysninger som gjorde at de måtte forvente den konkrete feilen som senere ble avdekket.

Ufagmessigheten ved sluket utgjorde en mangel etter avhendingslova §§ 3-1 og 3-2. I motsetning til badet i andre etasje var det ikke nødvendig å totalrenovere badet. Mangelen kunne utbedres lokalt, og prisavslaget ble satt til 100 000 kroner.

Konklusjon

Dommen viser et viktig skille ved vurderingen av opplysninger i tilstandsrapporter.

Takstmannen hadde ikke opplyst at det forelå feil ved slukene. Han hadde opplyst at det kunne være feilmontering, fordi slukene ikke var undersøkt tilstrekkelig. Kjøperne fikk dermed et varsel om en mulig risiko, men ikke informasjon som gjorde det mulig å vurdere hvor reell eller alvorlig risikoen var.

Det avgjørende var også at de konkrete feilene kunne vært avdekket ved den undersøkelsen som skulle vært foretatt. Når det samtidig ikke var gitt konkrete opplysninger om feilene, kunne kjøperne ikke anses å ha akseptert risikoen for at slukene faktisk var klart ufagmessig utført.

Dommen illustrerer dermed at en generell risikoopplysning ikke nødvendigvis er det samme som at kjøper har fått opplysning om en mangel.

Et TG2 med en generell opplysning om mulig feilmontering innebærer derfor ikke i seg selv at kjøperen har akseptert risikoen for en alvorlig og konkret feil ved sluket.