Grunnmuren var en risikokonstruksjon – opplysningene var ikke tydelige nok

Saken gjaldt et boligkjøp i Trøndelag, hvor kjøperne kort tid etter overtakelsen oppdaget en rekke avvik ved eiendommen. Kjøperne krevde heving på bakgrunn av fukt i bunnsvillen, asbestholdige plater skjult i grunnmuren, en grunnmurskonstruksjon i tre som lagmannsretten karakteriserte som en risikokonstruksjon, samt mangler ved veranda, inngangsparti, bad og garasje.

Tingretten ga kjøperne medhold i prisavslag, men ikke i heving. Lagmannsretten kom til motsatt resultat og ga kjøperne fullt medhold i hevingskravet.

En uvanlig grunnmurskonstruksjon

Annonse

" >

Det mest prinsipielt interessante spørsmålet knyttet seg til selve grunnmuren, som var bygget i tre som en del av et eksperimentelt byggeprosjekt på 1970-tallet.

Boligen inngikk opprinnelig i et forsøksprosjekt i regi av det tidligere NTH (nå NTNU), hvor kjellerveggen var bygget opp som en trekonstruksjon under terrengnivå, ikke i betong slik man normalt forbinder med en grunnmur. Løsningen var beskrevet i byggetillatelsen fra 1977 som «en ny type grunn-'mur' av trekonstruksjoner», og innebar at man fravek datidens byggeforskrifter om at terrengnivået skal ligge lavere enn boligrommenes gulvnivå.

Kjøperne mente at de skulle ha blitt opplyst om at denne type grunnmur var en risikokonstruksjon, men i stedet hadde grunnmuren fått TG1 i tilstandsrapporten.

Hva var opplyst?

Salgsdokumentene beskrev konstruksjonen. Det fremgikk blant annet at det var «stripefundamenter av betong under reisverk av tre», og at boligen var oppført med «isolert reisverk tre under terreng». Byggetillatelsen fra 1977, som var vedlagt salgsprospektet, inneholdt også en mer detaljert beskrivelse av konstruksjonen.

Spørsmålet var derfor ikke om det var gitt noen informasjon om grunnmuren. Det var gitt informasjon. Det sentrale spørsmålet var om informasjonen var tilstrekkelig til at kjøperen kunne forstå hvilken risiko konstruksjonen innebar.

Riktig informasjon – men ikke tilstrekkelig informasjon

Lagmannsretten la til grunn at grunnmur i tre under terreng er en sårbar konstruksjon forbundet med en særlig risiko. Treverket er utsatt for fukt, mugg og råte, og skader i konstruksjonen kan få alvorlige konsekvenser fordi den inngår i bygningens bærende konstruksjon. Konstruksjonen forutsetter derfor blant annet fungerende drenering og særlig oppmerksomhet rundt utvikling av fukt.

At opplysningene om selve oppbygningen var korrekte, var dermed ikke avgjørende.

Lagmannsretten understreket at opplysningene i salgsdokumentene ikke eksplisitt sa at grunnmuren var oppført i treverk, og at det ikke var noe som henledet kjøperens oppmerksomhet på at dette var en uvanlig og særlig sårbar konstruksjon.

Det ble også lagt betydelig vekt på at grunnmur og fundamenter var gitt TG1 i tilstandsrapporten.

Etter lagmannsrettens vurdering kunne TG1, kombinert med den øvrige informasjonen, gi kjøperen inntrykk av at det ikke forelå særskilte risikofaktorer ved grunnmuren.

Tydelighetskravet fikk betydning

Lagmannsretten knyttet vurderingen til tydelighetskravet etter de nye reglene i avhendingslova.

Formålet med lovendringen fra 2022 var blant annet å motvirke at kjøpere får ubehagelige overraskelser i ettertid. Forarbeidene fremhever at opplysninger må gis på en måte som gjør det mulig for en vanlig forbruker å forstå både hva forholdet består i og hvilke konsekvenser det kan ha. Vage eller ufullstendige opplysninger skal ikke uten videre føre til at kjøper anses kjent med forholdet.

Dette fikk direkte betydning i saken.

Lagmannsretten beskrev opplysningene om grunnmuren som riktige og, sett fra en fagpersons perspektiv, dekkende. Likevel var de ikke egnet til å gi en vanlig forbruker forståelse av risikoaspektene ved konstruksjonen.

Det var særlig kombinasjonen av uvanlig konstruksjon og TG1 som ble problematisk. Lagmannsretten uttalte at TG1 uten informasjon om sårbarheten for fukt kunne oppfattes som et kvalitetsstempel på konstruksjonen.

Dermed ble det ikke tilstrekkelig å beskrive hvordan grunnmuren var bygget. Kjøperen måtte også få informasjon som gjorde det mulig å forstå at konstruksjonen skilte seg fra en ordinær grunnmur og hadde en særskilt skade- og fuktrisiko.

Mangel etter to bestemmelser

Fordi opplysningene ikke var tilstrekkelig tydelige, kom lagmannsretten til at risikokonstruksjonen utgjorde mangel etter to selvstendige grunnlag. Etter § 3-2 første ledd forelå det et avvik fra det kjøperne med rimelighet kunne forvente, ettersom en vanlig kjøper ikke ville ha grunn til å anta at boligen hadde en så uvanlig og sårbar fundamentløsning.

Etter § 3-7 forelå det i tillegg en tilbakeholdt opplysning, siden retten la til grunn at i hvert fall selgers takstmann kjente eller måtte kjenne til den særlige risikoen som fulgte av at grunnmuren var en yttervegg i organisk materiale – og at denne kunnskapen ikke ble videreformidlet til kjøperne på en måte de kunne forstå.

Heving ble konsekvensen

Lagmannsretten fant også mangler knyttet til fukt i bunnsvillen og asbestholdige eternittplater. Fuktproblemene ble knyttet til svakheter ved drenering og bankett, mens eternittplatene var skjult bak nyere isolasjon og fasadeplater og ikke var opplyst om. Retten fant videre at kjøpernes hevingskrav var fremsatt i tide. Da mangelsbildet utviklet seg gradvis, måtte fristen vurderes ut fra når kjøperne hadde fått tilstrekkelig kunnskap til å forstå at det forelå en vesentlig mangel. Etter en samlet vurdering kom lagmannsretten til at manglene var så alvorlige at kjøperne hadde rett til å heve kjøpet.

Konklusjon

Dommen viser at opplysninger om en bygningsdel ikke nødvendigvis er tilstrekkelige bare fordi de er teknisk korrekte.

For en uvanlig eller særlig sårbar konstruksjon må det vurderes om informasjonen faktisk gjør kjøperen i stand til å forstå den risikoen konstruksjonen innebærer.

Det er særlig viktig når tilstandsrapporten samtidig gir konstruksjonen en god tilstandsgrad. En TG1 kan i en slik situasjon trekke i motsatt retning av de øvrige opplysningene og gi kjøperen et inntrykk av at konstruksjonen er uten særskilte problemer.

Dommen illustrerer dermed et sentralt poeng i mangelsvurderingen etter de nye reglene i avhendingslova: Det er ikke nødvendigvis nok å beskrive de faktiske forholdene, mulig risiko må også beskrives. Kjøperen må få et tilstrekkelig grunnlag for å forstå hva opplysnignee i tilstandsrapporten innebærer.