Mistet utsikten – tapte millionkravet

Høsten 2023 ble en enebolig fra 1972 i Bærum lagt ut for salg. Boligen ligger i en skråning med store vindusflater mot sydøst, og salgsoppgaven inneholdt en rekke bilder av utsikten mot fjorden.

Kjøperne deltok på både felles- og privatvisning. De innga det som viste seg å bli det eneste budet på eiendommen, og kjøpte den for i overkant av 13 millioner kroner i slutten av oktober 2023. En uke etter at kontrakten var signert reklamerte kjøperne etter et oppslag i Budstikka. Oppslaget omtalte at det skulle føres opp en blokk foran boligen som ville forringe utsikten og skape støy. Utbyggingen gjaldt to relativt store eiendommer på sydøstsiden, som var de nærmeste naboene i denne retningen. På salgstidspunktet var de bebygd med en eldre enebolig.

To uker senere ble planen vedtatt, med mer enn 200 leiligheter i blokker på fire etasjer. Lagmannsretten la til grunn at blokkene vil sperre utsikten mot sydøst, gi innsyn og føre til mer trafikk. Kjøperne innhentet en rapport som anslo riktig markedspris til 11 millioner kroner med den planlagte utbyggingen. De krevde derfor heving, subsidiært prisavslag.

Annonse

" >

I Asker og Bærum tingrett fikk kjøperne 1,5 millioner kroner i prisavslag, hvorav én million gjaldt utbyggingsplanene og resten andre bygningsmessige mangler. Selgerne anket dommen, og saken ble behandlet i Borgarting lagmannsrett i oktober 2026. Saken var begrenset til utbyggingsplanene på nabotomten.

Høyesteretts krav til kjøpers undersøkelesesplikt

Lagmannsretten tok utgangspunkt i Høyesteretts dom HR-2025-1749-A, der Høyesterett slo fast at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt. Høyesterett uttalte at dersom kjøperen oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, må det fremgå hva som skal undersøkes og hvorfor. Oppfordringen må være tilstrekkelig spesifisert og begrunnet til at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser.

Les mer om HR-dommen her: 

Høyesterett avklarer kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøperen har ingen generell plikt til å granske boligen før kjøpet. Det slår Høyesterett fast i en fersk dom. 

Lagmannsretten måtte derfor vurdere om selgerne hadde gitt tilstrekkelige opplysninger om den planlagte utbyggingen, og om kjøperne burde ha undersøkt utbyggingsplanene nærmere selv, på bakgrunn av opplysningene de faktisk hadde fått.

Selgeren visste mer enn det som var opplyst

Flertallet slo fast at kjøperne hadde grunn til å få informasjon om planforslaget, jf. avhendingslova § 3-7 om selgers opplysningsplikt.

I salgsdokumentasjonen ble kjøperne under overskriften «Offentlige forhold – Regulering» gjort kjent med at det forelå detaljregulering for to angitte naboeiendommer, og at planen la opp til blokkbebyggelse. Planforslaget var også nevnt i en lengre liste over planer under arbeid. I egenerklæringsskjemaet hadde selgeren krysset av «nei» på spørsmålet om han kjente til planer som kunne endre eiendommens omgivelser, men skrev i kommentarfeltet at en utbygger planla leiligheter på de to adressene.

I flere år hadde selgeren protestert mot prosjektet overfor kommunen og påpekt ulemper som trafikk, tapt utsikt og innsyn. Ingenting av dette sto i salgsoppgaven.

Lagmannsretten la til grunn at selgeren visste mer om utbyggingsprosjektet enn det salgsdokumentasjonen ga uttrykk for. Avgjørende var likevel om opplysningene som faktisk ble gitt, objektivt sett var tilstrekkelige. Retten fant ikke holdepunkter for at engasjementet mot byggeprosjektet hadde gitt selgeren kjennskap til volum, høyde og atkomst ut over det som fremgikk av det offentlige planforslaget og som på salgstidspunktet heller ikke var vedtatt.

Kjøperens undersøkelsesplikt

Lagmannsretten viste til at spørsmålet om selgerens informasjon er tilstrekkelig, henger nært sammen med rekkevidden av kjøperens undersøkelsesplikt etter avhl. § 3-10 andre ledd. En kjøper taper sin mangelsinnsigelse dersom han er blitt oppfordret av selgeren til å undersøke, men uten rimelig grunn har latt det være.

Salgsoppgaven sa ikke noe om byggehøyde, antall boliger eller atkomst. To meglere som vitnet i saken, forklarte at de ville ha tatt inn slike opplysninger. Lagmannsretten mente likevel at opplysningene utgjorde en tilstrekkelig klar oppfordring til kjøperen om å undersøke nærmere, selv om disse forholdene ikke var opplyst. Avgjørende for retten var at opplysningen sto sentralt i salgsoppgaven, rett etter reguleringsbestemmelsene for selve eiendommen, med konkret adresse og betegnelsen «blokkbebyggelse». Det signaliserte bebyggelse som kunne bli vesentlig høyere enn villaene i området, og med mange nye boenheter. En kjøper som var opptatt av utsikt, innsyn og trafikk, burde i det minste ha sjekket hvor adressen lå i forhold til eiendommen de skulle kjøpe.

At en annen interessent spurte megleren om prosjektet under visningen, ble trukket frem som illustrasjon.

Alt i alt mente lagmannsretten at informasjonen som ble gitt, var en klar indikasjon på at området på salgstidspunktet var under utvikling, og at det kunne bli fortettet og utsikten rammet.

Selger ikke uærlig i egenerklæringen

Kjøperne mente at selgers avkrysning av “nei” på spørsmålet om han kjente til planer som kunne endre eiendommens omgivelser, var en uriktig opplysning. Kjøperne mente også at deres undersøkelsesplikt falt bort på grunn av måten selger hadde utfylt egenerklæringsskjemaet på.

Lagmannsretten derimot, mente at spørsmålet i skjemaet var uklart stilt, og at avkryssingen måtte ses i sammenheng med resten av informasjonen selger hadde oppgitt i tekstfeltet og i salgsoppgaven forøvrig. Der nevnte selger to veiprosjekter som fremsto som positive for eiendommen, samt de planlagte leilighetene. Retten mente at opplysningene samlet sett ikke ga kjøperen grunn til å slå seg til ro med at utbygging ikke ville kunne få noen negative konsekvenser for eiendommen, og mente derfor at avkrysningen ikke var en uriktig opplysning etter avhendingslova § 3-8.

I salgsoppgaven var det en lenke til reguleringsforslaget for leilighetsutbyggingen, men denne lenken virket ikke. At lenken til planforslaget ikke virket, var uten betydning mente lagmannsretten, fordi kjøperne ikke prøvde den før etter kjøpet og det hadde derfor ikke virket inn på den inngåtte kontrakten.

Lagmannsrettens vurdering 

Lagmannsrettens flertall konkluderte med at omtalen av utbyggingsforslaget i salgsoppgaven var tilstrekkelig og utgjorde en implisitt oppfordring til kjøperne om å undersøke nærmere utbyggingsplanene for eiendommen. Denne oppfordringen fulgte de ikke, ikke en gang i form av å slå opp hvor nær denne blokkbebyggelsen eventuelt ville komme. Kjøperne kunne derfor ikke gjøre forholdet gjeldende som en mangel, jf. avhl. § 3-10 andre ledd.

Mindretallet kom til motsatt konklusjon, og var enig med kjøperne i at opplysningene i salgsoppgave ikke var tydelige nok. Salgsoppgaven fremhevet utsikt og lys, mens utbyggingsplanene druknet i en lang oversikt over planer i området og ble tonet ned av selgerens «nei» i egenerklæringen. Det forelå derfor en opplysningsmangel etter § 3-7.

Konklusjon 

Lagmannsretten viser til at spørsmålet om selgerens informasjon er tilstrekkelig, henger nært sammen med rekkevidden av kjøperens undersøkelsesplikt. I denne saken mente retten at kjøperne totalt sett hadde fått nok informasjon om utbyggingsplanene til å undersøke nærmere hvilke konsekvenser det ville får for eiendommen. Da de ikke gjorde dette, mistet de retten til å gjøre konsekvensene av utbyggingen gjeldende som mangel.