Uavhengighet hos takstmenn: Hva betyr det?

Den nye forskriften til avhendingsloven § 1-3 bestemmer at takstmann skal være uavhengig.

Kravet til uavhengige takstmenn er grunnleggende for at en takstrapport skal være objektiv og gi kjøpere riktige opplysninger, slik at forbrukerne får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp, jf. forskriften § 1. Det er også minst like viktig at det utarbeides objektivt riktige tilstandsrapporter for at boligselgeren skal å få en riktig pris for boligen, og for å slippe boligtvister i etterkant.

Takstmann Truls Stokker sendte et brev til Byggdirektoriatet med spørsmål om hvordan kravet til den bygningssakkyndiges uavhengighet skulle forstås. Saken ble sendt videre til departementet som laget forskriften, og de har nå kommet med en uttalelse. Departementet sier at forbrukere (kjøpere) må kunne forvente at den bygningssakkyndige ikke har en egeninteresse i tilstandsrapportens innhold. Samtidig sier de

"Ordlyden er ikke i seg selv til hinder for at den bygningssakkyndige kan være innleid eller fast ansatt. Det avgjørende er at den bygningssakkyndige vurderer tilstanden på boligen uavhengig av partene i boligsalget (kjøper og selger)."

Etter vår mening gir uttalelsen liten avklaring og forskriftskravet om uavhengighet er fortsatt uklar.

Bygningssakkyndig vurderer selv sin uavhengighet

Vi mener at bestemmelsen i forskriften har liten verdi i praksis, da det er opp til bygningssakkyndige selv å vurdere sin uavhengighet. Dette er problematisk og åpner for interessekonflikter.

I dagens marked tilbyr noen aktører både boligselgerforsikring og tilstandsrapport i én pakke, som boligkjøperen ofte får tilbud om gjennom eiendomsmegleren. Finansavisen har skrevet en artikkel om en boligselger som kjøpte en slik pakke fra Anticimex, og som mener at dette kostet han dyrt, les her.

Forslag til offentlig godkjenning skrotet

I det opprinnelige høringsnotatet til forskriftsendringen av 2022 ble det forslått en offentlig registreringsordning/godkjenningsordning for bygningssakkyndig. Forslaget gikk blant annet ut på at aktøren må registrere seg i et register underlagt statlig tilsyn for å kunne lage forskriftsmessige rapporter. Det ble også stilt krav til formelle kvalifikasjoner og minst to års erfaring fra tilstandsrapportering eller annen relevant praksis fra fagområdet, samt krav til at aktøren hadde ansvarsforsikring.

Da forskriften ble fattet, var disse forslagene fjernet uten videre begrunnelse. Igjen sto bare § 1-3 om kravet til uavhengighet.

Opp til domstolen

Departementet sier i sin tolkningsuttalelse at "Yttergrensene for uavhengighetskravet må uansett vurderes konkret i den enkelte sak. Det vil til syvende og sist være opp til domstolene å vurdere om den bygningssakkyndige i den konkrete saken har opptrådt uavhengig av partene."

Vi mener at dette er en uheldig og tungvint løsning. Det er både tidkrevende og kostbart for privatpersoner å gå til sak mot bygningssakkyndig med påstand om at tilstandsrapporten er ugyldig som følge av manglende uavhengighet. Bestemmelsen om uavhengighet i forskriften har derfor liten verdi i praksis, og tillater at det eksisterer bindinger mellom boligselgerforsikring og bygningssakkyndig.

Vi mener at det er på tide med en offentlig godkjenningsordning slik det opprinnelig ble foreslått i lovutkastet. Forskriften bør definere klare krav til hva uavhengighet innebærer, og stille krav til utdannelse og kompetanse hos bygningssakkyndige. I tillegg bør det også stilles krav til at aktøren har ansvarsforsikring for å dekke eventuelle krav som følge av feil i tilstandsrapporten.