Kjøper tapte tvist om fuktskader i leilighet

En leilighet fra 1937, solgt for 2,6 millioner kroner, ble gjenstand for tvist etter at kjøperen krevde heving av kjøpet grunnet omfattende fukt- og råteskader. 

I salgsprospektet ble leiligheten fremhevet som innflytningsklar, men i tilstandsrapporten ble det derimot opplyst om omfattende fuktskader. Rom under terreng ble gitt tilstandsgrad 3 (TG 3), med påviste fukt- og råteskader etter hulltaking. Det ble i tillegg informert om at ytterligere undersøkelser måtte gjennomføres for å kartlegge skadeårsak og omfang. Et kostnadsestimat på mellom 10 000 og 50 000 kroner ble gitt, og det ble presisert at kostnadsestimatet gjaldt "kun for kartlegging av omfanget av avviket".

Etasjeskillet og gulvet mot grunn ble vurdert til TG 2, og takstmannen rapporterte høye fuktverdier i gulvet. Fuktproblematikken ble knyttet til veggen mot terreng, og fuktigheten ble antatt å spre seg fra denne konstruksjonsdelen.

Kjøperen reklamerte – krevde heving

Etter budaksept engasjerte kjøperen et skadefirma for nærmere undersøkelser. Undersøkelsene avdekket så omfattende fuktskader, at kjøperen krevde heving av kjøpet. 

Kjøperen mente at takstmannen hadde brutt kravene i forskrift om tilstandsrapporter, særlig §§ 1-4 og 2-22, ved å unnlate å estimere utbedringskostnader for bygningsdelen gitt TG 3. Dette var fordi kostnadsestimatet kun var for kostnader til videre undersøkelser, og ikke for de faktiske antatte utbedringskostnadene.

Kjøperen mente også at det var manglende opplysninger om at fukt- og råteskadene strakte seg fra soverommet til kjøkkenet og badet, og videre langs ytterveggen. Undergulvet manglet fuktsperre, noe som førte til at parketten trakk fukt. Dette sto ifølge kjøperen i sterk kontrast til markedsføringen av boligen. 

Kostnadene for nødvendig utbedring ble etter hvert anslått til over 500 000 kroner, og kjøperen holdt tilbake dette beløpet fra kjøpesummen. Kjøperens forsikringsselskap avslo imidlertid kravet og mente at kjøperen var tydelig informert om risikoen ved kjøpet.

Nemnda: Kjøperen var tilstrekkelig advart

Nemnda kom til at det ikke forelå noen mangel etter avhendingslova § 3-2. Det ble lagt avgjørende vekt på at det ved salget var gitt omfattende risikoopplysninger om både fukt- og råteskader. Nemnda understreket at det var opplyst at drenering og utforede vegger kunne måtte byttes, og at skadeomfanget ikke var klarlagt.

Nemnda konkluderte med at kjøperen måtte forstå at det forelå en betydelig risiko knyttet til fuktproblematikk i leiligheten, og at det ikke forelå holdepunkter for at selger hadde kjennskap til ytterligere skjulte skader.

Når det gjaldt de estimerte utbedringskostnadene, mente nemnda at det heller ikke her var gitt uriktige eller ufullstendige opplysninger om eiendommen. De pekte på at takstmannen presiserte at kostnadsestimatet på kr 10 000-50 000 kun gjaldt kartlegging av omfanget av skaden/avviket, og at dette fremkom tilstrekkelig klart og tydelig i rapporten. Nemnda mente at selv om forskriftens ordlyd sier at takstmannen skal angi et forventet intervall for utbedringskostnadenes størrelse når en bygningsdel vurderes til TG 3, mente ikke nemnda at dette var uriktig eller mangelfull opplysning. De mente heller ikke at det var sannsynliggjort at takstmannen hadde vært uaktsom.

Selger fikk medhold, og kjøper fikk ikke innvilget heving eller prisavslag.

Vurdering av nemndas konklusjon om kostnadsestimatet

Når en bygningsdel får tilstandsgrad 3 (TG 3), skal den bygningssakkyndige gi et sjablonmessig anslag på utbedringskostnadene, i henhold til forskrift til avhendingslova § 2-22. Finansklagenemnda har i tidligere avgjørelser hatt en fast praksis på at dersom dette anslaget er sterkt misvisende, kan det foreligge en mangel etter avhendingslova § 3-2, og kjøperen kan ha krav på prisavslag. Vurderingen av om et kostnadsestimat er sterkt misvisende, avhenger av hvor stort avviket er mellom estimatet og de faktiske utbedringskostnadene.

For eksempel, i en sak hvor taket ble estimert til 50 000–100 000 kroner, men faktisk kostet 385 000 kroner å utbedre, ble dette ansett som sterkt misvisende, og kjøperen fikk medhold i kravet om prisavslag (ref. 2023-830).

Når kostnadsestimatet i denne saken kun var knyttet til videre kartlegging av omfanget av skaden, er det et klart brudd på forskriftens § 2-22. Kostnadsestimatet på 10 000 - 50 000 er dessuten langt under det det ville kostet å utbedre de omfattende fuktskadene i leiligheten.

Likevel vurderte ikke nemnda dette som en mangel, og pekte på at kostnadsestimatet i tilstandsrapporten var tydelig merket som kun gjeldende for kartlegging av skadeomfanget, ikke for selve utbedringen. Kostnadsestimatet var altså klart og tydelig, og kjøperen burde forstått risikoen.