SMS reparerte feil i tilstandsrapport

I Borgarting lagmannsretts dom av 17. april 2024, behandler lagmannsretten for første gang spørsmålet om en tilstandsrapport er gyldig etter de nye endringene i avhendingslova. I denne saken kom det nye opplysninger om fukt på SMS underveis i budrunden. Retten mente at SMSen reparerte feil opplysninger i tilstandsrapporten.

SMS fra megler

Forut for budprosessen, men etter at det var utarbeidet tilstandsrapport, oppdaget selgeren avflasset murpuss i en av bodene. Takstmann måtte foreta en ytterligere befaring, og de nye målingene påviste fukt. Megleren sendte derfor en sms til samtlige budgivere som lød som følgende, "Det er avdekket avflasset murpuss i bod på yttervegg mot overliggende nabo. På denne veggen er det også forhøyede fuktverdier. Dreneringen bør utbedres, evt. kan en løsning være å montere elektroniske dioder på innside av veggen."

Etter overtagelsen oppdaget kjøperne fuktskjolder i vaskerommet, som hadde sammenheng med dårlig drenering. De reklamerte over dette i tillegg til andre forhold. Rommet med fuktskjoldene hadde fått tilstandsgrad (TG) 1 i tilstandsrapporten, og det fremgikk av beskrivelsen at det «ikke [er] påvist fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader eller skadedyr». Dreneringen fikk TG 2, men den begrunnelsen at levetiden på 30 år var overskredet.

Takstmannens undersøkelser utilstrekkelige

Takstmannen oppga i takstrapporten at ytterveggen ikke var undersøkt, fordi veggen var delvis skjult bak klær på en knaggrekke. Dette mente lagmannsretten var utilstrekkelig. At ytterveggen ikke ble undersøkt under henvisning til at veggen delvis var skjult bak klær på en knaggrekke, utgjorde et brudd på forskriften § 2-15 annet ledd bokstav c som ikke var ubetydelig.

Bruddet reparert av SMS

Etter lagmannsrettens syn ble imidlertid dette bruddet reparert gjennom tekstmelding som ble sendt til samtlige budgivere. De mente at det fremgikk av tekstmeldingen at taksmannen hadde foretatt de nødvendige undersøkelsene under sin nye befaring. Videre var det informert i tekstmeldingen om «avflasset murpuss» og «forhøyede fuktverdier», og at dreneringen burde utbedres. Etter lagmannsrettens syn var dette en tilstrekkelig beskrivelse av årsak og konsekvens, jf. forskriftens § 2-22 annet ledd.

Lagmannsretten la derfor på bakgrunn av SMSen til grunn at kjøperne var kjent med de opplysningene som fremgikk av tilstandsrapporten etter avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum. Retten konkluderte med at fuktproblematikken ikke utgjorde en mangel, da fukt var forventbart ut i fra opplysninger om alder og levetid samt at det var satt TG 2 på dreneringen.