Kjellerfeil ga stort prisavslag i Oslo

En selveierleilighet i Oscars gate i Oslo, fordelt over to etasjer og med et totalareal på 66 kvm, ble solgt for 5,8 millioner kroner i januar 2022. Leiligheten lå i en bevaringsverdig murgård fra slutten av 1800-tallet, og den innredede kjelleren utgjorde omtrent én tredjedel av boarealet.

Ved overtakelsen opplyste selgerne at varmekablene i kjelleren måtte stå på kontinuerlig for å motvirke fukt, og anbefalte i tillegg bruk av luftavfukter om sommeren. På bakgrunn av dette engasjerte kjøperen en byggfaglig sakkyndig. Vedkommende avdekket at kjelleren ikke tilfredsstilte byggtekniske krav til ventilasjon, og at strømforbruket var unormalt høyt.

Tingretten: Prisavslag for manglende ventilasjon

Kjøperen reklamerte, og saken kom først opp for Oslo tingrett. Retten tilkjente kjøperen 50 000 kroner i prisavslag på grunn av mangelfull ventilasjon.

Nye opplysninger – saken ankes

Etter dommen viste det seg at kjellergulvet var konstruert uten isolasjon og fuktsperre. Kjøperen anket til lagmannsretten og krevde nærmere 500 000 kroner i prisavslag. Han anførte at leiligheten ikke oppfylte det man med rimelighet kunne forvente etter avhendingsloven § 3-2 første ledd, jf. § 3-1.

Det ble særlig vist til at kjellergulvet verken var bygget etter forskriftskrav eller god byggeskikk, noe som førte til fuktproblemer og høye oppvarmingskostnader. På bakgrunn av boligens alder, vedlikeholdstilstand og de opplysningene som ble gitt ved salget, mente kjøperen at han hadde grunn til å forvente at kjelleren var fagmessig utført.

Lagmannsretten: Mangel foreligger

Lagmannsretten ga kjøperen medhold. Retten la vekt på at det ikke fremgikk av kjøpekontrakt eller salgsoppgave at kjellergulvet manglet isolasjon og fuktsperre. Tvert imot ble leiligheten omtalt som «pen og godt vedlikeholdt» med normalt god standard. Det forelå også ferdigattest for en bruksendring av kjelleren fra 2013.

Retten pekte imidlertid på at kjøperen ikke var informert om at kommunen hadde gitt dispensasjon fra lys- og energikrav i Byggteknisk forskrift (TEK10) ved bruksendringen. Den manglende isolasjonen ble ansett som i strid med god byggeskikk, og retten karakteriserte konstruksjonen som feilaktig.

Etter lagmannsrettens syn hadde kjøperen grunn til å tro at kjellergulvet var fagmessig utført. Det ble særlig lagt vekt på at bruksendringen skjedde så sent som i 2013, og at kjelleren dermed måtte betraktes som en relativt ny boligdel. At gulvet ikke var isolert i henhold til de gjeldende energikrav, innebar et betydelig økt behov for oppvarming.

Konklusjon

Lagmannsretten kom til at leiligheten hadde en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. Kjøperen ble tilkjent 457 318 kroner i prisavslag og 28 585 kroner i erstatning.

Les dommen her: Borgarting lagmannsretts dom av 31.10.23