Høyesterett styrker kjøperens rettigheter i ny dom

Høyesterett slo fast at lagmannsretten hadde anvendt feil rettsregler og vurdert kjøpernes situasjon uriktig. Spørsmålet var om kjøperne hadde tapt retten til å påberope seg tre konkrete mangler (museskader, feil ved kledning og feilmontert fuktsperre) fordi de ikke hadde undersøkt eiendommen godt nok før kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-10.

Skillet mellom risikoopplysninger og faktisk kjennskap

I saken hadde kjøperne fått opplysninger om at det tidligere hadde vært mus i boligen og at det var gjort ufaglært arbeid på eiendommen. Lagmannsretten mente dette var tilstrekkelig til å avskjære mangelskrav knyttet til konkrete museskader og byggfeil.

Høyesterett kom til motsatt konklusjon og trakk et viktig skille mellom risikoopplysninger og faktisk kjennskap til mangler.

Retten gjorde et tydelig skille mellom det å ha fått vite om en risiko og det å ha hatt kjennskap til en faktisk mangel.

• Generelle opplysninger om at det hadde vært mus tidligere eller at det var gjort ufaglært arbeid, kunne ikke likestilles med å kjenne til konkrete feil eller skader.
• Slike risikoopplysninger kan derimot inngå som et moment i vurderingen av hva kjøperen med rimelighet kunne forvente, jf. § 3-2, men de er ikke tilstrekkelige til å avskjære mangelskrav etter § 3-10 første ledd.

Høyesterett understreket i avsnitt 60: "…kjennskap til en risiko for mangel som utgangspunkt ikke vil være nok til at en mangelsinnsigelse går tapt etter avhendingsloven § 3-10 første ledd. Risikoopplysningen vil i stedet inngå som et moment i vurderingen av hvilke forventninger kjøperen var berettiget til å ha til boligens tilstand etter avhendingsloven § 3-2 første ledd."

Dette innebærer at generelle opplysninger om tidligere museproblemer eller ufaglært arbeid ikke automatisk gjør kjøperen kjent med konkrete skader som måtte ha oppstått.

Undersøkelsesplikt – krav til konkret oppfordring

Høyesterett slo fast at kjøperen ikke har en generell plikt til å undersøke eiendommen før avtaleinngåelse. En vanlig visning regnes som en oppfordring til undersøkelse, men kjøperen plikter kun å foreta en normal besiktigelse. Høyesterett presiserte også at det ikke kan kreves bruk av sakkyndig i denne fasen.

Hvis selger ønsker at kjøper skal undersøke nærmere, må oppfordringen være konkret og begrunnet, og ikke bare generelle formuleringer som “undersøk eiendommen nøye”.

Høyesterett uttalte i avsnitt 73:

"Hvis kjøperen oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, må det fremgå hva som skal undersøkes, og hvorfor. Oppfordringen må altså til en viss grad være spesifisert og begrunnet."

I denne saken hadde ikke selger gitt en slik konkret oppfordring. Dermed kunne ikke kjøperne lastes for å ha unnlatt undersøkelser.

Lovendringens betydning for tolkninge

Høyesterett la stor vekt på at lovendringen i 2022 fjernet adgangen til å selge boliger med generelle «som den er»-forbehold, og dermed flyttet risikoen for skjulte mangler fra kjøper til selger. Høyesterett uttalte:

"Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022," uttalte Høyesterett (avsnitt 51) .

Høyesterett understreket at selgers opplysningsplikt er det primære, og at det er selgeren som normalt har best forutsetninger for å skaffe et godt informasjonsgrunnlag for salget.

Kritikk av lagmannsretten

Høyesterett identifiserte flere feil i lagmannsrettens rettsanvendelse:

Feil rettslige kriterier: Lagmannsretten anvendte kriteriet "undersøkelser det er rimelig å kreve", som ikke finnes i loven. Det riktige kriteriet etter § 3-10 andre ledd er om kjøperen "utan rimeleg grunn" har unnlatt å følge selgers oppfordring til undersøkelser.

For lav terskel: Lagmannsretten la for lav terskel for når mangelsinnsigelser kan avskjæres basert på generelle risikoopplysninger.

Manglende forankring: Vurderingen av om det var "påregnelig" med mangler, var ikke riktig forankret i lovens bestemmelser.

Høyesterett påpekte også at lagmannsrettens begrunnelse var uklar når det gjaldt § 3-2. Retten hadde uttalt at boligen «samlet sett» ikke hadde mangel, men samtidig gitt prisavslag for flere mangler. Dette var en saksbehandlingsfeil.

Den konkrete vurderingen

Museskader

Høyesterett fant at opplysningen om at det "tidligere" hadde vært mus ikke ga grunnlag for å trekke slutninger om konkrete skader. Selv om kjøperne hadde funnet mulig muselort under visningen, var det ingen ytre tegn til skader som lot seg konstatere ved ordinær besiktigelse.

Byggfeil

Når det gjaldt feil ved kledning og fuktsperre, konstaterte Høyesterett at den generelle opplysningen om ufaglært arbeid ikke spesifiserte hva som var gjort eller hvor. Slike uspesifiserte opplysninger kunne ikke føre til tap av mangelskrav.

Betydningen av tilstandsrapporter

Høyesterett påpekte at der en bygningssakkyndig i henhold til forskriften skal ha undersøkt et forhold, må kjøperen være berettiget til å forvente at forholdet er i byggteknisk forsvarlig stand. Dette styrker betydningen av profesjonelle tilstandsrapporter som del av informasjonsgrunnlaget.

Konklusjon

Høyesteretts avgjørelse setter viktige rettslige rammer for tolkningen av avhendingsloven § 3-10 etter 2022-endringene. Dommen understreker at generelle risikoopplysninger fra selger ikke kan avskjære mangelskrav uten at kjøper har faktisk kjennskap til mangelen

Oppfordringer til undersøkelser må være konkrete og spesifiserte. Selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.

Den vektla at 2022-endringene i loven har styrket kjøperens stilling ved å flytte risikoen for skjulte mangler til selger

Selv om dommen gir viktige rettslige avklaringer, må man avvente lagmannsrettens nye behandling av saken for å se det endelige utfallet når det gjelder spørsmålet om de aktuelle forholdene utgjør mangler etter § 3-2 og konsekvensene for kjøperne.