Tingretten: Kjøpere får 1,1 millioner i prisavslag etter skjulte mangler

En enebolig i Rælingen ble solgt «som den er» i 2020 for 6,4 millioner kroner. Huset var oppført i 1954, med tilbygg fra 1998.

Kjøperne satte etterhvert i gang arbeid med å tilrettelegge kjelleren for utleie, men oppdaget da betydelige problemer knyttet til fukt og konstruksjon.

Flere takst- og fagrapporter avdekket alvorlige mangler: feil ved fundamenteringen, uforsvarlig fuktsikring i kjelleren og manglende understøttelse av en bærende limtredrager på loftet.

Kjøperne mente forholdene utgjorde mangler etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-9, og krevde prisavslag på nær 1,6 millioner kroner. Selgerne avviste ansvar og viste til at boligen var solgt «som den er», og at tilstandsrapporten ga tilstrekkelige risikoopplysninger.

Manglende understøttelse av limtredrager utgjorde alvorlig mangel

Tingretten slo fast at manglende understøttelse av limtredrageren utgjorde en alvorlig mangel som kunne føre til setninger og konstruksjonssvikt, og utgjøre en fare for beboernes liv og helse.

Retten mente dette var et forhold takstmannen «måtte kjenne til» og som kjøperne hadde grunn til å forvente opplysninger om etter avhendingslova (avhl.) § 3-7. Retten viste til at det ikke var inntatt i tilstandsrapporten at det ikke var etablert tilstrekkelig understøttelse av limtredrageren, samt at det var satt tilstandsgrad 1. Retten la særlig vekt på at manglende understøttelse av en bærende limtredrager på loftet var dette synlig allerede fra loftsluken, og at en takstmann som foretar befaring, må forventes å oppdage og rapportere om et slikt sentralt og synlig forhold. Når dette ikke fremkom i tilstandsrapporten, var det etter rettens syn «klart at takstmannen måtte kjenne til det».

Selgerne ble identifisert med sin fagkyndige medhjelper, og opplysningene skulle ha vært gitt til kjøperne da dette var alvorlige forhold og hadde påvirket prisen. Dermed forelå det en mangel jf. avhl. § 3-9 første ledd første punktum, jf. § 3-7.

Vesentlig dårligere stand enn forventet

Også kjelleren i tilbygget fra 1998 ble vurdert som mangelfull. Retten viste til flere alvorlige feil: manglende forskriftsmessig drenering, uforsvarlig fundamentering og konstruksjonsfeil i Leca-ytterveggene.

I salgsoppgaven ble kjelleren fremhevet som et areal med «stort potensial for innredning» og tilbygget opplyst å være oppført «etter den tids krav». Retten slo fast at dette ikke stemte. Feilene skyldtes ikke alder eller slitasje, men oppføring i strid med den tids byggkrav.

I tilstandsrapporten var det riktignok oppgitt funn av både fuktinntregning i grunnmur og saltutsalg på vegger i tilbygget. Retten mente at taksmannen burde ha gjort ytterligere undersøkeler på bakgrunn av de funnene som ble gjort, og uttalte “Retten finner det heller påfallende at de funnene som faktisk ble gjort i forbindelse med tilstandsrapporten ikke medførte ytterligere og mer detaljerte undersøkelser fra takstmannens side, og at det ikke er påpekt nettopp slike forhold som at det var åpen leire i overgangen, eller de konstruksjonsfeil som (bygningssakkyndige) for øvrig har påpekt i tilknytning til den.”

Samtidig kom det frem at selgerne visste at ytterligere arbeid måtte til før kjelleren kunne innredes, men i egenerklæringen hadde krysset av for at de ikke kjente til forhold av betydning for kjøper. Opplysningene i salgsoppgaven harmonerte dermed dårlig med selgernes faktiske kunnskap.

Retten understreket at slike opplysninger skulle vært gitt, og at manglene samlet sett gjorde at eiendommen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med», jf. avhl. § 3-9. Retten la særlig vekt på at en ikke ubetydelig del av boligarealet som kjelleren utgjorde, ikke kunne brukes uten omfattende utbedringer, samt at kjelleren var oppført i strid med dagjeldene byggekrav.

Konklusjon 

Retten fastsatte prisavslaget til 1 146 790 kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter. Kjøperne ble også tilkjent fulle sakskostnader på 368 450 kroner.

Romerike og Glåmdal tingrett, Lillestrøm 27.07.2025 (saksnr. 24-136142TVI-TROG/TLST)