Virkningen av feil i tilstandsrapport
Den nye dommen behandler spørsmålet om hvilken betydning det har at tilstandsrapporten ikke oppfyller kravene i den nye forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel), og hvilken betydning dette har for mangelsvurderingen. Lagmannsretten konkluderte med at feil ved én del av en tilstandsrapporten, ikke gjør hele tilstandsrapporten ugyldig, kun den delen av rapporten feilen retter seg mot.
Bakgrunn for saken
Ved overtakelsen av boligen på Nordberg i Oslo i 2022 ble det avdekket blant annet lekkasje fra et takvindu, dreneringssvikt og fukt samt forskriftsstridig rekkverkshøyde på terrassen.
Kjøperne anførte at tilstandsrapporten ikke oppfylte minstekravene i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) kapittel 2. Dette gjalt blant annet undersøkelsen og beskrivelsen av takvinduet, rom under terreng, drenering og våtrom. De mente at feilene ikke var ubetydelige og at tilstandsrapporten derfor var ugyldig i sin helhet. Kjøperne måtte derfor regnes å være aktsomt uvitende om tilstandsrapportens innhold.
Virkningen av feil i tilstandsrapporten
Fører feil til at hele eller deler av tilstandsrapporten blir ugyldig?
Lagmannsretten sier at avvik i en tilstandsrapport som gjelder andre deler av boligen enn den eller de mangelskravet retter seg mot, skal ikke hensyntas i mangelsvurderingen. Dette begrunner de med at det ville være urimelig om en kjøper skal kunne fremme mangelskrav på grunnlag av forhold som er korrekt beskrevet i tilstandsrapporten, selv om den på andre punkter skulle inneholde avvik.
Lagmannsretten konkluderer dermed med at feil i tilstandsrapporten får bare betydning for de konstruksjonene hvor det foreligger brudd etter forskriften til avhendingsloven.
Hvilken betydning har det at kjøperen har fått kunnskap om feilen gjennom andre salgsdokumenter, dersom takstrapporten er ugyldig?
Ved feil i tilstandsrapporten anses kjøper ikke å kjenne til opplysningene i tilstandsrapporten. Problemet oppstår når kjøper har blitt gjort kjent med de samme opplysningene fordi megler har kopiert disse inn i salgsoppgaven eller andre dokumenter.
Lagmannsretten mente at man må skille mellom når kjøper bare kjente til opplysningene fra tilstandsrapporten og de tilfeller kjøper hadde fått kunnskap om det samme på andre måter (salgsoppgaven, muntlig eller SMS).
Dersom kjøper bare kjente til opplysninger i tilstandsrapporten, som var ikke-godkjent, mente lagmannsretten at det var enkelt å legge til grunn at disse opplysningene ikke var kjent for kjøper (fingere at kjøper ikke hadde kunnskap).
Når kjøper hadde kunnskap på annen måte, mente lagmannsretten at det var mer tvilsomt om man skulle fingere uvitenhet hos kjøper. Lagmannsretten kommer til at det ikke kan fingeres uvitenhet hos kjøper når man hadde kunnskap på annen måte.
Les hvorfor advokat Glenn Ulrik Halvorsen mener at lagmannsretten her bommer på de nye reglene:
I denne saken sendte megler opplysninger til samtlige budgivere i SMS som opplyste om at det var avdekket avflasset murpuss og forhøyede fuktverdier, og at dreneringen burde utbedres. Dette var i strid med opplysninger i tilstandsrapporten som opplyste om at det ikke var fukt. Les mer om hvordan SMSen reparerte feil i tilstandsrapporten her:
Dommen er ikke rettskraftig.