Borgarting lagmannsrett bommer kraftig på de nye reglene i avhendingsloven
Kronikk av advokat Glenn Ulrik Halvorsen
Borgarting lagmannsrett har nå behandlet den første saken etter den nye bestemmelse og ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel). Dessverre bommer lagmannsretten kraftig på de nye reglene, noe som er skremmende å se.
Saken gjaldt en bolig fra 1988 og som var 34 år på salgstidspunktet. Tilstandsrapporten opplyste om TG2 på bad og at levetiden var 20 år for membran. Det ble videre opplyst om TG2 på drenering og at levetiden var 30 år (klart uriktig). Under budrunden sende megler en SMS som opplyste om at det var målt fukt i kjeller og at dreneringen bør utbedres.
Kjøper mente at tilstandsrapporten var ikke-godkjent siden det ikke var boret hull for å sjekke fukt, slik den nye forskriften til avhendingsloven bestemmer. Etter overtakelse ble det oppdaget fukt både på badet og i kjeller som følger av drenering som ikke fungerte.
Lagmannsretten kom til at det ikke var feil i tilstandsrapporten og at levetiden uansett var passert for bad og drenering. Kjøper fikk derfor ikke prisavslag.
Spørsmålet om virkningen av feil i tilstandsrapporten
Første spørsmål i saken var hvilken virkning eventuelle feil i tilstandsrapporten ville få.
Den nye forskriften til avhendingsloven sier at kjøper anses å ikke kjenne til de opplysninger som fremkommer i tilstandsrapporten, dersom de nye reglene til undersøkelser i forskriften til avhendingsloven ikke er fulgt.
Dersom det var feil i tilstandsrapporten, konkluderte lagmannsretten at dette gav to spørsmål:
- blir hele tilstandsrapporten ikke-godkjent eller bare de deler som relaterer seg til avvik som det er reklamert over?
- anses kjøper å ikke ha kunnskap om opplysningene i tilstandsrapporten eller anses kjøper uviten om avvikene selv om disse er kopiert inn i salgsoppgaven eller på andre måter (SMS)?
Det første spørsmålet er enkelt, feil i tilstandsrapporten får bare betydning for de konstruksjonene hvor det foreligger brudd etter den nye forskriften til avhendingsloven. Dersom takstmannen ikke har borret hull i kjellervegg eller tilstøtende vegg til bad, og dette ikke omfattes av et unntak i forskriften, blir ikke hele tilstandsrapporten ugyldig eller ikke-godkjent. Dette følger klart av høringsnotatet til den nye forskriften.
Spørsmålet nummer to er hvilken rekkevidde feilene i tilstandsrapporten skal få for kjøperen. Ved feil i tilstandsrapporten anses kjøper ikke å kjenne til opplysningene i tilstandsrapporten. Problemet oppstår når kjøper har blitt gjort kjent med de samme opplysningene fordi megler har kopiert disse inn i salgsoppgaven eller andre dokumenter.
Lagmannsretten mente at man må skille mellom når kjøper bare kjente til opplysningene fra tilstandsrapporten og de tilfeller kjøper hadde fått kunnskap om det samme på andre måter (salgsoppgaven, muntlig eller SMS).
Dersom kjøper bare kjente til opplysninger i tilstandsrapporten, som var ikke-godkjent, mente lagmannsretten at det var enkelt å legge til grunn at disse opplysningene ikke var kjent for kjøper (fingere at kjøper ikke hadde kunnskap).
Når kjøper hadde kunnskap på annen måte, mente lagmannsretten at det var mer tvilsomt om man skulle fingere uvitenhet hos kjøper. Kjøper kunne her fått de samme opplysningene i salgsoppgaven, muntlig fra selger eller megler eller når kjøper selv hadde sett feil på visningen.
Lagmannsretten kommer til at det ikke kan fingeres uvitenhet hos kjøper når man hadde kunnskap på annen måte. Dette ble feilaktig begrunnet av lagmannsretten med at ordlyden, forarbeider, høringsnotat til ny forskrift, formål og reelle hensyn tilsa at den nye loven ikke skulle fingere uvitenhet hos kjøper i slike tilfeller. Det er her lagmannsretten bommer på elementær rettskilde og lovtolkning, noe som er skremmende å konstatere.
Lagmannsretten feilaktige lovtolkning – virkningen av feil i tilstandsrapport
For det første bommer lagmannsretten kraftig på hva formålet med de nye reglene i avhendingsloven og den nye forskriften er. Formålet følger av forskriften til avhendingsloven § 1-1:
Formålet med forskriften er å tilrettelegge for at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp.
Dette tilsier at formålet og de nye reglene vil ikke har noen virkning om man skal kunne omgå reglene ved å “kopiere” opplysninger som er ikke-godkjente inn i en salgsoppgave.
For det andre har lagmannsretten ikke sett den mest sentrale opplysningen i forarbeidene (Prop.44 L (2018-2019) til de nye reglene på side 72:
Forarbeider sier det motsatte av hva lagmannsretten har konkludert med. Det er her lagmannsretten har oversett sentrale rettskilder, noe som er skremmende å konstatere.
Videre følger det av en tolkning motsetningsmssig (antitetisk) av avhendingsloven § 3-10 (1) annet punktum at kjøper skal anses uvitende om opplysninger fra en ikke-godkjent tilstandsrapport. Så lagmannsretten tar feil når de sier det motsatte. Konklusjonen bærer preg av at man har oversett de grunnleggende rettskilder som var årsaken til lovendringen.
Lagmannsretten gjør så en enda verre feil når de viser til Høringsnotatet punkt 7.10. Lagmannsretten skriver at Høringsnotatet underbygger at det bare er opplysningene i tilstandsrapporten som anses ukjent for kjøper, når takstingeniøren ikke har gjort pålagte undersøkelser. Dette er helt feil.
Her har lagmannsretten tatt opplysningen ut av sin sammenheng. Lagmannsretten har ikke sett at denne opplysningen er relatert til “sikkerhetsventilen” for den om kalles “ubetydelige” feil ved utarbeidelse av tilstandsrapporten. Det er i denne sammenheng Høringsnotatet i punkt 7.10 sier at kjøper ville fått en tilfeldig fordel om man skulle se bort i fra “ubetydelige” feil. Så sier Høringsnotatet punkt 7.10 (nederst på side 26) følgende:
Vi presiserer at hvis opplysningen er kommunisert tydelig i annen salgsdokumentasjon, anses kjøperen å kjenne til opplysningen allerede på bakgrunn av det, jf. avhendingslova § 3-10 nytt andre punktum.
Dette gjelder altså feil opplysninger i en tilstandsrapport, hvor feilen anses å være “ubetydelige” og rammes av sikkerhetsventilen. Høringsnotatet punkt 7.10 presiserer da at kjøper anses å kjenne til dette, under forutsetning at dette er kommunisert på en tydelig måte i annen salgsdokumentasjon.
Så her har lagmannsretten tatt en opplysningen i Høringsnotatet til ny forskrift ut av sin sammenheng. Dette har skjedd fordi lagmannsretten ikke har satt grundig nok inn i høringsnotatet og forarbeidene til de nye reglene.
Når lagmannsretten i tillegg begrunner sin feiltolkning med reelle hensyn, viser dette at de har totalt har misforstått hva som var bakgrunnen for lovendringen og hva man ønsker å oppnå, noe som var en tryggere bolighandel.
“Det er skremmende og trist å se at lagmannsretten ikke tar seg bryet med å sette seg grundig inn i rettskildene før man avsier en dom.”
Nærmere om vurderingen av manglene på bad og dreneringen
Etter at lagmannsretten konkluderte med at tilstandsrapporten var godkjent fullt ut, så foretok de en vurdering av de enkelte feil på bad og drenering.
Fukt i bad. Kjøper krevde prisavslag for fukt på badet og i kjeller som følge av svikt i dreneringen. Lagmannsretten kom til at manglende borring av hull i tilstøtende vegg var innenfor de unntak som er beskrevet i forskriften. Det forelå da ikke brudd på forskriften og kjøper skulle anses å ha kunnskap om opplysningene der.
Badet hadde fått TG2 og det ble opplyst om en levetid på 20 år på membran. Levetiden var altså da utgått. Ikke uventet kom lagmannsretten til at det var forventbart ut i fra alder og opplyst levetid at det kunne oppdages fukt på badet.
Fukt i kjeller som følge av svikt i dreneringen. Her konkluderte lagmannsretten med at det forelå brudd på forskriften til avhendingsloven. Årsaken var at han ikke hadde fjernet klær som hang på veggen, noe som ville medført at fukt ville vært synlig. Dette var i strid med forskriftens punkt 2-15 annet ledd c).
Drenering hadde fått TG2 og det var opplyst at levetiden var 30 år (dette er uriktig og blir ikke nærmere behandlet her).
Fukten i kjeller ble så oppdaget av selger og det ble så sendt en SMS hvor man opplyste at det var fukt i kjeller og at “drens bør utbedres”, evt. løsning kan gjøres med elektroniske diaoder på innsiden av vegger. Lagmannsretten mente feilen i tilstandsrapporten ble reparert med denne SMSen og at i tillegg årsak og konsekvens var tydelig opplyst, jf. kravet om dette i forskriftens § 2-22.
Lagmannsretten mente siden det var opplyst om TG2 og at levetiden var utløpt, var det å forvente sett i forhold til alder og opplysninger, jf. avhendingsloven § 2-2.
