Gulvvarmesak endte med tap for kjøperne i i lagmannsretten

Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av en bolig fra 1980-tallet. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne «dødpunkter» i gulvvarmen på kjøkken og stue, hvor det viste seg å mangle varmeelementer.

Boligen var markedsført med gulvvarme i hele boligen, og kjøperne mente at selgerne hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger. Tilstandsrapporten ga det elektriske anlegget tilstandsgrad 2 (TG2), men inneholdt ingen spesifikk informasjon om gulvvarmens manglende dekning. De krevde prisavslag på inntil 643.562 kroner for utbedring.

Kjøperne måtte selv bære risikoen 

Retten ga selgerne medhold. Den mente kjøperne ikke kunne ha berettigede forventninger om fullt funksjonell gulvvarme i en 40 år gammel bolig. ESWA-elementene hadde overskredet forventet levetid, og kjøperne burde ha forstått at anlegget kunne ha begrenset funksjonalitet.

At kjøperne antok at gulvvarmen var nyere enn byggeåret, var en risiko de selv måtte bære. Det var ikke gitt særskilte opplysninger om installasjonstidspunktet, og retten mente kjøperne burde ha lagt til grunn at anlegget var fra byggeåret 1983/1988. Dermed kunne de verken forvente et anlegg uten behov for oppgraderinger eller fullt funksjonell varme etter avhendingslova § 3-2.

Ikke brudd på opplysningsplikten

Lagmannsretten mente at selgerne heller ikke hadde gitt mangelfulle opplysninger etter avhendingslova § 3-7. Retten la til grunn at selgerne ikke var kjent med problemene. De hadde brukt gulvvarmen som grunnvarme, supplert med fem ildsteder og panelovner, og hadde derfor ikke oppdaget kalde områder. Bruksmønsteret gjorde at retten ikke mente de «måtte kjenne til» feilen, og påpekte at bestemmelsen gjelder kun ved bevisst illojalitet eller grovt klanderverdig opptreden.

Ikke uriktige opplysninger

Retten mente også at det ikke var gitt uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8. Salgsoppgaven opplyste om elektrisk oppvarming, vedfyring og gulvvarme i hele boligen (kombinert kabler og ESWA), bortsett fra i enkelte rom. Det var korrekt at stue og kjøkken hadde både gulvflis, gulvvarme og peis. Selgerne hadde ikke gitt garantier om funksjonalitet, og retten mente kjøperne selv hadde trukket ubegrunnede slutninger om optimal drift.

Konklusjon og vurdering av dommen 

Lagmannsretten avviste anken. Kjøperne ble dømt til å betale sakskostnader på 196.500 kroner for lagmannsretten, i tillegg til 229.750 kroner fra tingretten.

Dommen illustrerer at alderen på tekniske installasjoner er sentral for vurderingen av «berettigede forventninger» etter avhendingslova § 3-2, og at terskelen for å konstatere uriktige opplysninger etter avhendingslova § 3-8 er høy. 

Lagmannsrettens tolkning av avhendingslova § 3-8 kan kritiseres. Når boligen ble markedsført med gulvvarme i hele boligen, fremstår dette som objektivt uriktig dersom betydelige deler av gulvarealet helt mangler varmeelementer. Retten mente likevel at opplysning om gulvvarme i hele boligen ikke innebærer noen garanti for full dekning når det gjelder eldre anlegg.

Man kan også stille spørsmål ved om tilstandsrapporten burde ha inneholdt informasjon om gulvvarmens manglende dekning. Tilstandsrapporten ga det elektriske anlegget tilstandsgrad 2 (TG2), og etter forskrift til avhendingsloven § 2-22 skal bygningssakkyndige ved TG2 redegjøre for både årsaken til og konsekvensen av avviket. 

Frostating lagmannsretts dom av 23.06.2025 (LF-2025-12747)