Fra 1. januar 2022 er det vedtatt store endringer i avhendingsloven for å redusere antall tvister etter kjøp av bolig. I tillegg er det vedtatt en ny forskrift om en godkjent tilstandsrapport fra samme dato.

Formålet er å gi en tryggere bolighandel og færre tvister.

De viktigste endringene i avhendingsloven fra nyttår

Den viktigste endringen i avhendingsloven er som følger:

  • "som den er" forbeholdet fjernes (selgerne overtar riskoen for skjulte mangler)
  • det innføres en "egenandel" med 10.000 kroner for boligkjøpere
  • ny forskrift om "godkjent tilstandsrapport" (hvordan boligen skal undersøkes)

Kjøper forutsettes å kjenne til de opplysninger som fremkommer "tydelig" i den godkjente tilstandsrapporten.

Oppsummeringsvis får selger nå ansvaret for skjulte mangler som blir oppdaget. Etter dagens regelverk har selger først ansvar for slike mangler dersom de samlet sett utgjør et vesentlig avvik fra kjøpesummen og hva som er avtalt og eventuelt objektivt kan forventes.

Her følger de viktigste årsakene til at de nye reglene i avhendingsloven fra og med 2022 ikke vil redusere antall tvister etter kjøp av brukt bolig eller fritidsbolig.

"Som den er" forbeholdet fjernes

Den nye lovendringen i avhendingsloven fjerner "som den er" forbeholdet. I tillegg innføres en "egenandel" med 10.000 kroner for kjøper.

Dette betyr at adgangen til kreve prisavslag for utvides betraktelig for boligkjøperne. I prinsippet kan alle skjulte mangler over egenandelen med 10.000 utgjøre et prisavslag. Dette under forutsetning at dette anses som rettslige mangler.

I og med at alle mindre vesentlige skjulte mangler som blir oppdaget kan gi grunnlag for prisavslag, vil dette øke antall reklamasjoner fra boligkjøpere.

Selger kan ikke lenge tilbakevise kravet fordi manglene ikke utgjør et vesentlig avvik fra kjøpesummen og det forventbare.

Ingen kompetansekrav til bygningssakkyndige ved utarbeidelse av tilstandsrapport

Selv om formålet med den forskriften om tilstandsrapporter skal gi mer korrekte opplysninger før et salg, stilles det ikke noen formelle krav til kvalifikasjoner til bygningssakkyndige (tidligere takstmenn).

Lovforslaget til den nye avhendingsloven foreslo å lovfeste krav til formell utdannelse og kompetanse til de bygningssakkyndige. Dette ble ikke vedtatt.

Debatten og kritikken som pågår i media nå, har grunnlag i at foreslåtte kompetansekrav til den bygningssakkyndige ble fjernet. Dette gjelder i forbindelse med utarbeidelse av den "godkjente" tilstandsrapporten før et salg.

Kritikken går ut på at de som skal utarbeide en godkjent tilstandsrapport må ha grunnleggende utdannelse innen bygningsfysikk - slik som f eks ingeniør - i motsatt fall vil kvaliteten bli for dårlig.

I dag kan hvem som helst utarbeide den nye tilstandsrapporten. På tross av "kurs" fra Norsk Takst, vil dette ikke kunne erstatte den grunnleggende utdannelsen til den bygningskyndige.

For eksempel har advokatforeningen krav til etterutdannelse/kurs for å holde seg oppdatert. Denne etterutdannelsen/kursingen er jo for å holde sine medlemmer oppdatert og ikke utdanne disse. Det hjelper ikke at den bygningssakkyndige er medlem av Norsk Takst, man må bør sjekke om denne har formell utdannelse i tillegg.

Bare en liten del av de bygningssakkyndige som er medlemmer i Norsk Takst oppfyller de krav departementet forelso i høringsutkastet. Det kom også frem i høringsnotet at det var bred enighet om at alt for mange av tilstandsrapportene ikke holder faglig mål.

Manglende kompetansekrav vil ikke senke antall tvister, da hvem som helst kan kalle se bygningssakkyndige.

Ingen krav til kompetanse til utarbeidelse av "skaderapporter"

En av de viktigste årsakene til konflikter etter reglene i avhendingsloven, er den uenighet som oppstår etter det er reklamert over feil og mangler.

Boligkjøper må dokumentere sitt krav om prisavslag med en "skaderapport". Den vanlige er så at selger eller selgerforsikringen sender ut egen bygningssakkyndig for utarbeidelse av en egen skaderapport.

I ni av ti tilfeller er skaderapportene fra boligkjøper og selgerforsikringen meget langt fra hverandre i konklusjon om valg av nødvendige reparasjoner og hva dette vil koste.

Årsaken er at hvem som helst kan kalle seg takstmann eller bygningssakkyndig. Det kreves ingen formell utdannelse. Dette gjør at kvaliteten ikke alltid er godt nok tilstede.

Dette er kanskje viktigste årsaken til at sakene ikke løses og at det blir konflikter som må løses av domstolene.

Konklusjon

Så lenge det ikke stilles krav til formell utdannelse til bygningssakkyndig, vil det oppstå for dårlig kvalitet på tilstandsrapporter.

Siden det ikke er krav til utdannelse til bygningssakkyndige når det utarbeides skaderapporter, vil konklusjonene forsette i hver sin retning.

I og med at selgers og kjøpers skaderapport konkluderer i motsatt retning i ni av ti tilfeller, vil disse tvistene fortsette og øke etter lovendringene trer i kraft 1. januar 2022.