Manglende hulltaking greit, ifølge lagmannsretten

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) har strenge krav til hulltaking. En ny dom fra Borgarting lagmannsrett av 17. april viser at det ikke automatisk blir avvik i tilstandsrapporten dersom man unnlater hulltaking.

Saken gjaldt en bolig fra 1988 som var 34 år på salgstidspunktet. Under renoveringen av boligen oppdaget kjøperne fukt i veggen mellom badet og kjøkkenet. Kjøperne mente at tilstandsrapporten var ugyldig blant annet fordi det ikke var boret hull for å sjekke fukt, slik forskriften § 2-2 fjerde ledd bestemmer.

Det ble også påvist fuktskjolder på vaskerommet i kjelleren, da dreneringen ikke var tilstrekkelig. Kjøperne mente at det også her skulle vært boret hull i ytterveggen, og at undersøkelsene ikke var gjort i tråd med forskriften.

Lagmannsretten mente i begge tilfellene at det ikke var brudd på forskriften at hulltaking var unnlatt.

Ikke mulig å bore hull

Når det gjaldt veggen mellom badet og kjøkkenet, hadde takstmannen opplyst i takstrapporten at det teknisk sett ikke var mulig å bore hull. Kjøkkenbenken og komfyren var i veien, og det var også rør i veggen som kunne bli skadet. Han målte i stedet fuktnivået i bunnsvillen mellom hallen og badet, og fuktverdiene der var normale.

Lagmannsretten mente at dette var tilstrekkelig, da det ikke ikke var praktisk mulig å måle andre steder. De viste til at forskriften § 2-2 fjerde ledd som sier at hull skal tas «i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg». Det fremgikk dessuten klart av tilstandsrapporten hva som var årsaken til den manglende hulltakingen.

Når det gjaldt vaskerommet i kjelleren, hadde takstmannen ikke boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden, men fuktkontrollert med egnet fuktmålerverktøy. Lagmannsretten mente at manglende hulltaking ikke utgjorde et brudd på forskriften. Takstmann hadde opplyst i takstrapporten at det praktisk sett ikke var mulig å bore hull i ytterveggen, siden det var limt gipsplater direkte på betongen. Lagmannsretten la til grunn at takstmannens forklaring var riktig, og unntaket i loven om at at hulltaking kan unnlates dersom det ikke er «praktisk mulig å gjennomføre» kom til anvendelse.

Lagmannsrettens konklusjon

Dommen viser at dersom det ikke er praktisk mulig å bore hull på grunn av f.eks betongvegg, er det ikke i strid med forskriften. Men det må opplyses om årsaken til dette, og våtrommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmåleverktøy. 

Les dommen her: Borgarting lagmannsretts dom av 17. april 2024