Sammendrag

En bolig var solgt «som den er» i mars 2001. Etter overtakelsen oppdaget kjøper rotter i kjeller og etasjeskiller mellom kjeller og 1. etasje.

Boligen i bærum var oppført i 1965 og hadde delvis krypkjeller i kjelleren. Krypkjeller og vanlig kjeller var adskilt med en støpt mur.

I 1995 utvidet selgerne kjeller ved å grave ut krypkjeller. Det ble bygget bad, badstue med mer. Den støpte muren mellom krypkjeller og kjeller, ble i denne sammenheng revet.

Det var ingen rotter i boligen når kjøper overtok boligen juli 2001. Først i slutten av november 2004 ble det oppdaget rotter i boligen og det ble krevd prisavslag.

Årsaken til at rottene kom inn i boligen var utvidelsen av kjeller i 1995, en god stund før salget. Dette ble da en svakere konstruksjon enn hva som var der tidligere (helstøpt mur) og rottene kunne ta seg inn i kjelleren. I tillegg var det oppdaget rør som gav tilgang og sprengsteinsfylling i tidligere krypkjeller som gav rotter tilgang.

Selv om de byggtekniske svakhetene innebar en økt risiko for rotteangrep og skadene ved slikt angrep kan bli store, fant Høyesterett at dette ikke utgjorde en mangel ved boligen etter avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Spørsmålet i saken

Spørsmålet for Høyesterett var om svakheten i de bygningsmessige konstruksjonene som medførte rotteangrep etter overtakelsen var å anse som en rettslig mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Sakens faktum

Ved kontrakt av 9. mars 2001 ble boligeiendommen Jegeråsen 3A på Hosle i Bærum kjøpt for 5 100 000 kroner. Huset ble bygget i 1965, men er senere modernisert.

Overtakelsen fant sted 1. juli 2001. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne en fuktskade på kjøkkenet da parketten ble fjernet i forbindelse med oppussing. ACE bestred å være ansvarlig for utbedringskostnadene, som er oppgitt til 26 500 kroner, fordi skaden ikke var vesentlig

Kjeller hadde opprinnelig full takhøyde og del med krypkjeller. I 1995 ble kjeller utvidet inn i krypkjeller med badstue, dusj og kjølerom.

Før arbeidene i 1995 var det en helstøpt bærevegg mellom den ordinære kjelleren og krypkjelleren. Lagmannsretten fant at rottenes tilgang fra krypkjelleren til resten av huset var blitt endret og bedret som følge av at veggen inn mot krypkjelleren ikke lenger var støpt, men besto av isolasjon og plast

I nov/des  2004 ble det oppdaget rotter i kjeller og i etasjeskilleren møt 1. etasje. Rottene kom fra krypkjeller ved å gnage seg gjennom plast og isolasjon på badstuens bakvegg. Utvidelsen av kjeller medførte at rottene fikk tilgang.

I krypkjeller var deler av ringmur på støpt sprengstensfylling. Det var også brutt rør i passasje mellom ringmuren og badstueveggen, som gav rotter tilgang. Krypkjeller ble fylt igjen med løs Leca og murt igjen med betong.

Begrunnelsen til Høyesterett

Rottene ble først konstatert senhøstes 2004, og Høyesterett til grunn at det ikke var rotter i huset på tidspunktet for risikoens overgang, som var 1. juli 2001, jf. avhendingsloven § 2-4 annet ledd.

Høyesterett mente det var avgjørende for vurderingen av om boligen hadde en rettslig mangel blir om boligen ved overtakelsen led av upåregnelige bygningstekniske mangler av en slik art at de innebar en uakseptabel høy risiko for rotteangrep. Det må her tas i betraktning at slike rotteskader kan få et stort omfang. Dersom det ved risikoens overgang forelå en mangel i forhold til avhendingsloven § 3-9 annet punktum, vil selgeren som utgangspunkt også være ansvarlig for de skader som inntrer på et senere tidspunkt på grunn av denne mangelen, jf. Ot.prp.nr.66 (1990–1991) side 78.

Den risikoen for rotteskader som forelå i dette tilfellet, må holdes opp mot den generelle risikoen for rotteangrep som foreligger ved bolighus i villastrøk. Høyesterett viste til hva tingretten sa om risikoen for angrep av rotter:

"Det er alminnelig kjent at det er en del rotter i både Oslo og Bærum, og det kan bero på tilfeldigheter om rottene finner veien inn i det enkelte hus. .... Rotter kan komme inn gjennom toaletter, sluk og åpne rør, eller gjennom åpne dører, kjellervinduer, hull eller sprekker i mur og lignende. Hvis det først er kommet én rotte, vil den legge spor som tiltrekker flere rotter, og de formerer seg raskt."

Høyesterett kom til at det ikke var noen omstendigheter ved markedsføringen av boligen som kunne vektlegges i den ene eller andre retning.

Høyesterett kom til at det var feil av lagmannsretten å legge stor vekt på den manglende inspeksjon av krypkjelleren fra kjøpers side.

Høyesterett var ikke enig med lagmannsretten at kjøperne har tatt en

«bevisst sjanse ved å kjøpe huset uten i det hele tatt å vite noe om tilstanden i krypkjelleren». Det heter videre at kjøperne må ha overtatt risikoen også for «de bygningsmessige svakhetene i krypkjelleren, og dermed også den økte risikoen for rotteangrep disse svakhetene innebar».

Høyesterett la ingen vekt på at kjøperne ikke hadde inspisert kjelleren manglende inspeksjonen  i forhold til normen i § 3-9 annet punktum.

Bemerkningen i taksten ga etter Høyesterett sitt syn ikke noen indikasjon på at det var spesiell grunn til å være bekymret for krypkjelleren. Saken står – slik jeg ser det – i en annen stilling enn saken i Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen). Jeg tilføyer at det ikke ville vært mulig å foreta en inspeksjon av krypkjelleren uten å foreta et inngrep i bygningskroppen

Bukkebo-dommen (Rt-2002-1425)
Et sentralt spørsmål er hvem av partene som har risikoen for at det ikke ble foretatt undersøkelser for å avdekke årsakene til en vanninntrengning i kjelleren selgeren hadde opplyst om.
Her kan du lese analysen av Bukkebo-dommen (Rt-2002-1425)

Høyesterett kom til at sakens utfall måtte derfor bero på en objektiv vurdering av risikoøkningen for rotteangrep på grunn av de bygningsmessige svakhetene ved boligen.

Høyesterett la deretter stor vekt på at lagmannsrettens bedømmelse at

«risikoøkningen etter en objektiv vurdering synes å ha vært relativt beskjeden».

Høyesterett la også stor vekt på at det gikk 9 år fra utførelsen (1995) av de aktuelle bygningsmessige arbeidene og 3 ½ år etter overtakelsen av boligen, til rotteangrepene manifesterte seg. Høyesterett la også vekt på at rotteangrepet i 2006 ikke kan tilskrives kloakkrøret som var åpent før den første skaden.

Høyesterett var bundet av bevisførselen som lagmannsretten hadde konkludert med. Høyesterett la stor vekt på at økningen i risiko for angrep av rotter var liten som følge av svake bygningsmessige arbeider i kjelleren før salget.

Høyesterett konkluderte med at risikoøkningen for rotteangrep på grunn av de bygningstekniske svakheter, ikke var av en slik tyngde at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Dette gjaldt også når Høyesterett tok i betraktning at skadene ved et rotteangrep lett kan bli store.

Høyesterett konkluderte med at angrep av rotter ikke utgjorde et vesentlig avvik fra kjøpesummen og hva man kunne forvente objektivt sett, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum.