Borgarting lagmannsrett 28.11.2025: Prisavslag for manglende vindsperre

Asker og Bærum tingrett har dømt Protector Forsikring til å betale 4,9 millioner kroner i prisavslag til kjøpere av en betongvilla fra 2013.

Partene var enige om at det forelå mangler ved tak, fasader, inngangsparti, garasje, elektrisk anlegg og en støttemur som var i ferd med å rase. Boligen ble solgt "som den er" for 20,5 millioner kroner med eierskifteforsikring. Uenigheten gjaldt prisavslagets størrelse og om alle krav var reist innenfor forsikringsperioden.

Retten fastsatte totale utbedringskostnader til 8,24 millioner kroner, men gjorde 10 prosent fradrag for standardheving. Protector hadde tidligere foretatt en akontobetaling på 2,5 millioner kroner etter forsikringsavtaleloven § 8-2, slik at restbeløpet utgjør 4,9 millioner kroner. Kjøperne hadde reklamert innenfor fristen.

Asker og Bærum tingrett 13.11.2025 Saksnr. 24-178158TVI-TAOB/TSAV

Bærum tingrett har frifunnet selgerne etter at kjøperne av en enebolig i Bekkestua krevde over én million kroner i prisavslag for full utskifting av taket.

Kort tid etter overtakelsen i 2021 oppdaget kjøperne vanninntrengning i flere rom. En fagrapport konkluderte med feil ved taktekkingen, og kjøperne hevdet at selger hadde unnlatt å opplyse om tidligere arbeid på taket, en duk som var lagt over et takvindu, i strid med avhendingslova § 3-7.

Retten fant ikke at dette arbeidet var av en slik karakter at det ville hatt betydning for avtalen, og avviste at det forelå opplysningssvikt.

Heller ikke vilkåret i § 3-9 om at boligen må være i «vesentlig dårligere stand» var oppfylt. Retten mente taket kunne vært utbedret lokalt for rundt 360 000 kroner, tilsvarende 1,8 prosent av kjøpesummen på 19,75 millioner.

Kjøperne ble dømt til å betale selgers sakskostnader på 261 450 kroner.

Gulating lagmannsrett har gitt kjøperne av en enebolig medhold i heving etter at selgerne unnlot å opplyse om Statens vegvesens planer for en ny fylkesveg like ved eiendommen (LG-2025-38876).

Retten fant at selgerne hadde deltatt på møte hos Vegvesenet og sett tegninger som viste to alternative traséer – begge med betydning for støy, luftforurensning og utsikt. Kjøperne fikk derfor ikke den landlige eiendommen de hadde grunn til å forvente.

Lagmannsretten slo fast at selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt, og at mangelen var vesentlig nok til å gi rett til heving.

Kjøperne fikk tilbake 7,9 millioner kroner, med et bruksfradrag på 500 000 kroner.

Trøndelag tingrett ga delvis medhold til kjøperne av en bolig i Orkland kommune etter at det ble avdekket flere alvorlige feil ved det elektriske anlegget. Saken ble vurdert etter avhendingslova § 3-9, ettersom boligen var solgt «som den er».

Retten la til grunn at det elektriske anlegget hadde omfattende og forskriftsstridige avvik, blant annet kabler lagt uten mekanisk beskyttelse, utstrakt bruk av skjøteledninger utendørs, uforsvarlige koblinger og manglende samsvarserklæringer. En fagkyndig elektriker forklarte at løsningene var ufagmessig utført og innebar både brann- og berøringsfare.

Selgerne hadde i egenerklæringen opplyst at arbeidet var utført av godkjente fagfolk, men retten fant det sannsynliggjort at deler av arbeidet var gjort av ufaglærte. Etter å ha bodd i boligen i nær 20 år, måtte selgerne etter rettens syn kjenne til at dokumentasjonen var mangelfull og at anlegget hadde usikre løsninger. Retten konkluderte derfor med at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7 om tilbakeholdte opplysninger, og fastsatte et prisavslag på 23 650 kroner etter fradrag for standardheving.

Kjøperne fikk ikke medhold for øvrige forhold som fukt og trekk i boligen, museaktivitet og mulig rasfare. Retten mente disse var påregnelige ut fra boligens alder, energimerking og opplysninger i tilstandsrapporten. Partene måtte bære sine egne sakskostnader.

Trøndelag tingrett 29.08.2025 Saksnr. 25-093291TVI-TTRO/TTRD

Trøndelag tingrett har gitt kjøpere av bolig fra 1973 medhold i krav om prisavslag på 300 000 kroner og erstatning på 65 810 kroner som følge av museskader.

Retten konkluderte med at museproblematikken ikke var et enkeltstående eller tilfeldig forhold, men en vedvarende og bygningsmessig forankret tilstand som hadde medført skade og redusert bruksverdi. Selv om boligen var oppført i 1973 og dermed hadde en alder som tilsier lavere forventet standard, måtte kjøperne likevel kunne forvente en bolig uten en så omfattende og pågående museinvasjon.

Problemet var av en slik art og av et slikt omfang at boligen ikke var i samsvar med det kjøperne med rimelighet kunne forvente, og forholdet utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2 første ledd.

Trøndelag tingrett 26.06.2025 (saksnr. 24-200338TVI-TTRO/TTRD)

Tingretten i Romerike og Glåmdal har dømt selgerne av en enebolig i Rælingen til å betale over 1,1 millioner kroner i prisavslag på grunn av mangler i kjeller og en bærende drager på loftet.

Retten slo fast at manglende understøttelse av en bærende limtredrager på loftet var et alvorlig forhold som takstmannen «måtte kjenne til», og dermed en mangel etter avhendingslova § 3-7.

I tillegg fant retten at kjelleren i tilbygget fra 1998 hadde flere grove konstruksjonsfeil og ikke var oppført etter datidens krav. Dette gjorde boligen i «vesentleg ringare stand enn kjøperen hadde grunn til å rekne med», jf. § 3-9.

Romerike og Glåmdal tingrett, Lillestrøm 27.07.2025 (saksnr. 24-136142TVI-TROG/TLST)

Agder tingrett har frifunnet selgere som hadde oppgitt feil areal ved salg av fritidseiendom i Froland kommune. Kjøperne hadde krevd 100.000 kroner i prisavslag etter å ha oppdaget at hytta var 53 kvadratmeter i stedet for oppgitte 70 kvadratmeter – en arealsvikt på 24 prosent.

Retten fant at det i utgangspunktet forelå mangel etter avhendingsloven § 3-8, men at selgerne likevel skulle frifinnes fordi arealsvikten ikke hadde innvirket på avtalen. Kjøperne hadde vist stor entusiasme under visning, konkurrert om hytta med økende bud opp til 870.000 kroner, og brukt den i to år uten å reagere på størrelsen.

Retten frifant også kjøperne for saksomkostninger med henvisning til at saken hadde "bydd på betydelig tvil både faktisk og rettslig," til tross for at de tapte fullstendig.

Agder tingrett 25.05.2025 ref. TAGD-2025-819

Boligen ble kjøpt i 2021. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne at hekk og deler av plenarealet var anlagt på kommunens grunn, utenfor den faktiske tomtegrensen. Kjøperne måtte kjøpe det omstridte arealet fra kommunen for 86 100 kroner og krevde erstatning fra selgeren for dette beløpet.

Tingretten konkluderte med at eiendommen hadde en mangel etter avhendingslova § 3-7 om brudd på opplysningsplikt. Retten fant ikke troverdig selgerens forklaring om at han hadde opplyst muntlig om forholdet under visning, eller hans påstand om en muntlig avtale med kommunen om bruk av arealet. Vitneforklaringen fra kjøper av naboeiendommen støttet opp under at selgeren ikke opplyste om lignende forhold ved den eiendommen.

Retten avviste selgerens anførsel om at saken måtte vurderes etter avhendingslova § 3-3 om arealsvikt, da denne bestemmelsen gjelder feil opplysninger om kvadratmeterstørrelse, ikke feilplasserte eiendomsgrenser.

Selgeren ble dømt til å betale 86 100 kroner i erstatning pluss 40 000 kroner i sakskostnader.

Hedmarken og Østerdal tingrett, dom 12. mai 2025 (TOIN-2025-29897)

Ringerike og Hallingdal tingrett har slått fast at kjøpere som selv velger å betale ned fellesgjeld ikke kan kreve denne erstattet av selger ved heving. Dommen setter viktige grenser for utmåling av erstatning i borettslagssaker.

Kjøperne av to andelsleiligheter i Ustaoset Hotell Borettslag krevde erstatning på 4 000 000 kroner etter at alvorlige konstruksjonsmangler førte til heving av kjøpet. Totalprisen besto av 2 162 768 kroner i kjøpesum til selgerne og 1 837 232 kroner i fellesgjeld som kjøperne overtok og senere valgte å betale ned i sin helhet.

Rettens avgjørende begrunnelse var at nedbetalingen av fellesgjelden var kjøpernes eget valg og ikke en forutsetning for kjøpet. Avtalen hadde et tydelig skille mellom kjøpesum og fellesgjeld, og selgerne hadde ingen innvirkning på kjøpernes senere beslutning om å innfri hele fellesgjelden. Retten understreket at tapet ikke var påregnelig for selgerne etter avhendingsloven § 7-1, og at andelseierne uansett ikke hefter for borettslagets gjeld ved konkurs.

Kjøperne fikk derfor kun erstatning for den faktiske kjøpesummen på 2 162 768 kroner, tillagt avsavnsrente på 43 255 kroner og fratrukket bruksfradrag på 180 000 kroner. Det endelige erstatningsbeløpet ble 2 026 023 kroner.

Ringerike og Hallingsdal tingrett 11.07.2025 (TROH-2025-22315)

Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av en bolig fra 1980-tallet. Etter overtakelse oppdaget kjøperne manglende gulvvarme i fliser på kjøkken og stue, og reklamerte på dette som en mangel. Boligen var markedsført med gulvvarme i hele boligen, og kjøperne mente derfor at selgerne hadde gitt mangelfulle opplysninger om boligen.

Lagmannsretten kom til at opplysningene i salgsdokumentene verken var misvisende eller uriktige, og at forventningene om nyere gulvvarme ikke var berettiget. Det ble derfor ikke grunnlag for prisavslag eller erstatning.

Forstating lagmannsretts dom av 23.062025 ref. LF-2025-12747.

Romerike og Glåmdal tingrett har avsagt en dom som viser risikoen ved å legge inn bud før nødvendig dokumentasjon foreligger. Kjøpere som krevde heving av hyttekjøpet på grunn av byggemangler, fikk bare delvis medhold og måtte betale motpartens sakskostnader på over 600.000 kroner.

Kjøperne hadde valgte å "kuppe" hytta ved å legge inn bud før hytta var klargjort for salg og før det forelå tilstandsrapport, noe som førte til at megleren trakk seg. Retten mente at kjøper hadde påtatt seg en betydelig risiko ved å foreta et eiendomskjøp uten at man har satt seg inn i forhold ved eiendommen. Denne risikoen måtte kjøper selv bære risikoen for, mente retten.

Hytta hadde blitt beskrevet som "totaloppusset", og kjøperne hevdet oppussingen utgjorde en hovedombygging som ville kreve at hele hytta oppfylte Tek 17-kravene.

Retten kom til at det ikke var hovedombygging, siden takkonstruksjonen i den opprinnelige hytta ikke var rørt og de bærende konstruksjonene var intakte. Kommunen hadde utstedt ferdigattest for tilbyggene.

Konsekvensen var at Tek 17s energikrav kun gjaldt de nyere tilbyggene, ikke hele hytta. Dette undergravde kjøpernes krav knyttet til energieffektivitet og isolasjon.

Retten konkluderte med at det forelå mengler knyttet til tak, lufting kaldtloft, stubbloft, vinduer, søknad og el-anlegget.

Referanse: Romerike og Glåmdal tingrett 26.05.2025 (TROG-2024-48550)

Hordaland tingrett har gitt kjøpere medhold i krav om heving av eiendomskjøp til 7,03 millioner kroner på grunn av vesentlige konstruksjons- og reguleringsavvik. Retten tilkjente også betydelig erstatning og saksomkostninger. Eiendommen ble solgt «som den er» etter avhendingsloven § 3-9.

Det viktigste avviket gjaldt et tilbygg med utleiedel som var plassert delvis utenfor eiendomsgrensen, i strid med både byggetillatelse og avtale med naboer. Retten la til grunn at avviket kunne utbedres gjennom makeskifte med naboeiendom til en kostnad på 60.000 kroner, til tross for at ekspertene var uenige om kommunen ville godkjenne en slik løsning.

Tilbyggets betongdekke viste seg å ha omfattende konstruksjonsfeil. Dekket var bygget i strid med godkjent oppbygging, manglet bærebjelker og var tynnere enn forskriftene krevde. Retten la avgjørende vekt på sakkyndig uttalelse fra betongspesialist, og konkluderte med at dekket måtte rives og gjenoppbygges til en estimert kostnad på om lag 3,4 millioner kroner.

Retten konkluderte med at mangelen utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd og ga kjøperne medhold i kravet om heving.

Kjøperne fikk fullt medhold i krav om prisavslag etter kjøp av en fritidseiendom i Rauland, omtalt som «Kongsgården». Eiendommen, som ble solgt for totalt 20 millioner kroner inkludert inventar og nabotomt, består av flere bygninger i laftet tømmer. Kort tid etter overtakelsen i 2018 ble det avdekket omfattende fukt- og råteskader i yttervegger på hytta og garasjebygget, samt skade i stolpe på stabbur og fuktinnsig i nordvestvegg.

Retten kom til at eiendommen var i «vesentleg ringare stand» enn kjøper kunne forvente etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Det ble lagt vekt på bygningsmassens karakter, opplysninger gitt i salgsdokumentasjonen, og at feil bruk av overflatebehandling og fugemasser i selgers eiertid hadde bidratt til skadeomfanget. Kjøpernes reklamasjon ble ansett rettidig, og kravene ble ikke ansett foreldet. Tingretten fastsatte prisavslaget til 2 056 098 kroner, inkludert utgifter til takst og juridisk bistand før stevning. I tillegg ble saksøkte pålagt å dekke kjøpernes sakskostnader på 335 510 kroner. Det ble også tilkjent forsinkelsesrenter fra 28. mars 2024.

Dommen illustrerer betydningen av realistiske forventninger til klimatilpasning ved laftet tømmerbygg, og viser hvordan mangler kan vurderes samlet som ett krav – også når skader avdekkes i flere omganger.

Dato: Øvre Telemark tingrett 17. juni 2025 Ref. 24-194923TVI-TOVT/TKVI

En boligkjøper krevde prisavslag etter å ha oppdaget gamle fuktskader i skapet der varmtvannsberederen var plassert. Skadene ble først synlige da sokkelen på kjøkkeninnredningen ble fjernet under oppussing. Kjøper hevdet at takstmannen ikke hadde oppfylt kravene i takstforskriften og at dette medførte at tilstandsrapporten ikke burde legges til grunn. Det ble også påberopt brudd på selgers opplysningsplikt.

Retten slo fast at takstmannen hadde opptrådt i tråd med forskriftene. Sokkellisten var å anse som fastmontert inventar, og det var derfor ikke påkrevd å fjerne den. I tillegg hadde takstmannen målt for fukt uten å få utslag. Varmtvannsberederen var korrekt vurdert til tilstandsgrad 2, og retten fant ikke bevis for at den var defekt ved overtakelsen. Fuktskadene stammet fra en tidligere lekkasje, og både kjøkkenets alder og oppgitte opplysninger tilsa at kjøper måtte regne med vedlikeholdsbehov.

Retten konkluderte derfor med at det ikke forelå mangel etter verken § 3-2 eller § 3-7 i avhendingsloven. Kjøper fikk ikke medhold, og ble dømt til å dekke selgers samlede sakskostnader på kr 11 371.

Dato: 24. juni 2025. Referanse: Oslo tingrett TOSL-2024-5003

Kjøpere hevet boligkjøpet etter at det ble avdekket omfattende husbukk i takkonstruksjonen. Retten slo fast at takstmannen som utarbeidet boligsalgsrapporten burde ha oppdaget forholdet, og at selger derfor måtte identifiseres med takstmannen. Dette utgjorde et vesentlig avtalebrudd etter avhendingslova § 4-13.

Utbedringskostnadene ble anslått til nesten 30 % av kjøpesummen, og mangelen ble vurdert som alvorlig og akutt. Retten mente at prisavslag ikke var en tilstrekkelig løsning, og kjøperne ble tilkjent tilbakebetaling av kjøpesummen (kr 2,4 mill.), erstatning (kr 332 700) og fulle sakskostnader.

Dommen illustrerer at også eldre boliger kan gi grunnlag for heving når skader er vesentlige og burde vært avdekket før salget.

Dato: 6.6.2025 Ref. TTEL-2024-143838

Lagmannsretten behandlet i dom av 31. oktober 2023 (LB-2023-45991) en sak der kjøper krevde prisavslag og erstatning etter å ha oppdaget skjulte mangler i kjelleren i en leilighet kjøpt i januar 2022. Etter overtakelse ble det klart at kjellergulvet manglet både isolasjon og fuktsperre, noe som førte til høyt strømforbruk og risiko for fuktproblemer. Retten kom til at leiligheten hadde en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd, fordi den ikke var i samsvar med det kjøperen med rimelighet kunne forvente.

Retten vektla at salgsdokumentasjonen beskrev leiligheten som «pen og godt vedlikeholdt» med «normalt god standard», og at kjøper ikke var informert om at det var gitt dispensasjon fra tekniske krav i byggereglene. Kjøper hadde derfor grunn til å tro at kjellergulvet var utført etter vanlig byggeskikk, med tilstrekkelig isolasjon og fuktsperre.

Lagmannsretten tilkjente kjøper et prisavslag på 457 318 kroner for nødvendige utbedringer, samt erstatning på 28 585 kroner for merkostnader til strøm. Kjøper ble i tillegg tilkjent 426 100 kroner i sakskostnader for lagmannsretten. Tingrettens dom, som ga kjøper et begrenset medhold og tilkjente bare 50 000 kroner i prisavslag, ble dermed overprøvd og resultatet ble endret i kjøpers favør.

Dommen viser at mangler kan foreligge selv uten konkrete feil i det elektriske anlegget eller ved offentlige krav, dersom boligen samlet sett ikke oppfyller rimelige forventninger kjøperen hadde grunn til å ha.