Oslo tingrett: Lekkasje fra varmtvannsbereder ikke en mangel

Kjøperne fikk fullt medhold i krav om prisavslag etter kjøp av en fritidseiendom i Rauland, omtalt som «Kongsgården». Eiendommen, som ble solgt for totalt 20 millioner kroner inkludert inventar og nabotomt, består av flere bygninger i laftet tømmer. Kort tid etter overtakelsen i 2018 ble det avdekket omfattende fukt- og råteskader i yttervegger på hytta og garasjebygget, samt skade i stolpe på stabbur og fuktinnsig i nordvestvegg.

Retten kom til at eiendommen var i «vesentleg ringare stand» enn kjøper kunne forvente etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Det ble lagt vekt på bygningsmassens karakter, opplysninger gitt i salgsdokumentasjonen, og at feil bruk av overflatebehandling og fugemasser i selgers eiertid hadde bidratt til skadeomfanget. Kjøpernes reklamasjon ble ansett rettidig, og kravene ble ikke ansett foreldet. Tingretten fastsatte prisavslaget til 2 056 098 kroner, inkludert utgifter til takst og juridisk bistand før stevning. I tillegg ble saksøkte pålagt å dekke kjøpernes sakskostnader på 335 510 kroner. Det ble også tilkjent forsinkelsesrenter fra 28. mars 2024.

Dommen illustrerer betydningen av realistiske forventninger til klimatilpasning ved laftet tømmerbygg, og viser hvordan mangler kan vurderes samlet som ett krav – også når skader avdekkes i flere omganger.

Dato: Øvre Telemark tingrett 17. juni 2025 Ref. 24-194923TVI-TOVT/TKVI

Kjøpere hevet boligkjøpet etter at det ble avdekket omfattende husbukk i takkonstruksjonen. Retten slo fast at takstmannen som utarbeidet boligsalgsrapporten burde ha oppdaget forholdet, og at selger derfor måtte identifiseres med takstmannen. Dette utgjorde et vesentlig avtalebrudd etter avhendingslova § 4-13.

Utbedringskostnadene ble anslått til nesten 30 % av kjøpesummen, og mangelen ble vurdert som alvorlig og akutt. Retten mente at prisavslag ikke var en tilstrekkelig løsning, og kjøperne ble tilkjent tilbakebetaling av kjøpesummen (kr 2,4 mill.), erstatning (kr 332 700) og fulle sakskostnader.

Dommen illustrerer at også eldre boliger kan gi grunnlag for heving når skader er vesentlige og burde vært avdekket før salget.

Dato: 6.6.2025 Ref. TTEL-2024-143838

Nemnda vurderte om kjøpers reklamasjon den 6.9.23 var rettidig. Spørsmålet var om fristen skulle regnes fra 1.6.23, da kjøper engasjerte spylefirma, eller fra 7.8.23, da rørinspeksjon avdekket et konkret avvik.

Nemnda var i tvil, da kjøper opplevde tidlige problemer, men tiltakene han iverksatte hadde tidvis effekt, og det var ikke umiddelbart klart hva årsaken til problemene var. Nemnda mente det er akseptabelt at en kjøper forsøker utbedringer før reklamasjon. Det avdekkede avviket stammet fra støpmasser etter ombygging, noe som først ble klart etter inspeksjon i august.

Nemnda la også vekt på at det ikke kunne forventes et helt nytt og feilfritt VVS-anlegg, ettersom det ved salget var gitt tilstandsgrad 2 for anlegget samlet sett. På bakgrunn av dette, og etter en helhetsvurdering, konkluderte nemnda – under tvil – med at reklamasjonen var rettidig fremsatt.

Når det gjaldt mangelsvurderingen, mente nemnda konstruksjonsfeilen ved rørene ikke var noe en kjøper måtte kunne forvente. Risikoen ved et eldre avløpssystem var underkommunisert i tilstandsrapporten. Nemnda konkluderte med at det forelå en mangel og ga kjøper 110 000 kroner i prisavslag.

Avgjørelse 2025-556

En enebolig fra 1950 ble solgt med energimerking oppgitt til klasse E. Etter innflytting oppdaget kjøper at boligen var vanskelig å varme opp. Det viste seg at energimerkingen i salgsoppgaven gjaldt en annen bolig – riktig energimerke var G, det dårligste på skalaen.

Kjøperen hadde bodd i boligen i 1 år og 3 måneder før det ble reklamert. Nemnda mente at reklamasjonen var rettidig, da den gale energimeringen ikke var en synbar svikt ved boligen. Nemnda mente at det kan ikke forventes at en alminnelig forbruker skal ha inngående kunnskap om energimerkinger, og de krav som stilles til de ulike karakterene. Selv om energimerkingen er noe som enkelt kan sjekkes hos Enova, var det flere forhold ved boligen som tilsa at kjøper kunne ha begrensede forventninger til oppvarmingen, bl.a. vinduer og yttervegger med TG 2. Det var derfor ikke unaturlig at det tok noe tid å avdekke mangelen.

Kjøper fikk prisavslag på 150 000 kroner.

Nemnda vurderte om råteskader i etasjeskillet på en 120 år gammel bolig utgjorde en mangel. Boligen var beskrevet som vedlikeholdt, men det ble samtidig opplyst at noe modernisering og oppgradering måtte påregnes.

Saken reiste tvil, og nemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Flertallet kom til at råteskadene utgjorde en mangel, og mente at skadene lå utenfor det en kjøper med rimelighet måtte forvente. Det ble vist til at det ikke var gitt noen konkrete risikoopplysninger om råte i etasjeskille eller bærende konstruksjoner. Tvert imot var det uttrykkelig angitt at det ikke forelå noen risiko for umiddelbare kostnader knyttet til disse bygningsdelene. Tilstandsrapporten ga tilstandsgrad 3 (TG 3) for etasjeskillet, men dette ble forklart med måleavvik – ikke med fuktproblemer.

Råteskader i veggkonstruksjonen var nevnt i tilstandsrapporten, men det fremgikk ikke klart at dette også gjaldt bærende konstruksjoner eller etasjeskille.

Kjøper ble tilkjent et prisavslag på 80 000 kroner, blant annet etter fradrag for forlenget levetid

Saken har referanse 2025-547.