Asker og Bærum tingrett: Kjøpere tapte sak om lekkasjer fra tak

Asker og Bærum tingrett har dømt Protector Forsikring til å betale 4,9 millioner kroner i prisavslag til kjøpere av en betongvilla fra 2013.

Partene var enige om at det forelå mangler ved tak, fasader, inngangsparti, garasje, elektrisk anlegg og en støttemur som var i ferd med å rase. Boligen ble solgt "som den er" for 20,5 millioner kroner med eierskifteforsikring. Uenigheten gjaldt prisavslagets størrelse og om alle krav var reist innenfor forsikringsperioden.

Retten fastsatte totale utbedringskostnader til 8,24 millioner kroner, men gjorde 10 prosent fradrag for standardheving. Protector hadde tidligere foretatt en akontobetaling på 2,5 millioner kroner etter forsikringsavtaleloven § 8-2, slik at restbeløpet utgjør 4,9 millioner kroner. Kjøperne hadde reklamert innenfor fristen.

Asker og Bærum tingrett 13.11.2025 Saksnr. 24-178158TVI-TAOB/TSAV

Trøndelag tingrett ga delvis medhold til kjøperne av en bolig i Orkland kommune etter at det ble avdekket flere alvorlige feil ved det elektriske anlegget. Saken ble vurdert etter avhendingslova § 3-9, ettersom boligen var solgt «som den er».

Retten la til grunn at det elektriske anlegget hadde omfattende og forskriftsstridige avvik, blant annet kabler lagt uten mekanisk beskyttelse, utstrakt bruk av skjøteledninger utendørs, uforsvarlige koblinger og manglende samsvarserklæringer. En fagkyndig elektriker forklarte at løsningene var ufagmessig utført og innebar både brann- og berøringsfare.

Selgerne hadde i egenerklæringen opplyst at arbeidet var utført av godkjente fagfolk, men retten fant det sannsynliggjort at deler av arbeidet var gjort av ufaglærte. Etter å ha bodd i boligen i nær 20 år, måtte selgerne etter rettens syn kjenne til at dokumentasjonen var mangelfull og at anlegget hadde usikre løsninger. Retten konkluderte derfor med at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7 om tilbakeholdte opplysninger, og fastsatte et prisavslag på 23 650 kroner etter fradrag for standardheving.

Kjøperne fikk ikke medhold for øvrige forhold som fukt og trekk i boligen, museaktivitet og mulig rasfare. Retten mente disse var påregnelige ut fra boligens alder, energimerking og opplysninger i tilstandsrapporten. Partene måtte bære sine egne sakskostnader.

Trøndelag tingrett 29.08.2025 Saksnr. 25-093291TVI-TTRO/TTRD

Trøndelag tingrett har gitt kjøpere av bolig fra 1973 medhold i krav om prisavslag på 300 000 kroner og erstatning på 65 810 kroner som følge av museskader.

Retten konkluderte med at museproblematikken ikke var et enkeltstående eller tilfeldig forhold, men en vedvarende og bygningsmessig forankret tilstand som hadde medført skade og redusert bruksverdi. Selv om boligen var oppført i 1973 og dermed hadde en alder som tilsier lavere forventet standard, måtte kjøperne likevel kunne forvente en bolig uten en så omfattende og pågående museinvasjon.

Problemet var av en slik art og av et slikt omfang at boligen ikke var i samsvar med det kjøperne med rimelighet kunne forvente, og forholdet utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2 første ledd.

Trøndelag tingrett 26.06.2025 (saksnr. 24-200338TVI-TTRO/TTRD)

Tingretten i Romerike og Glåmdal har dømt selgerne av en enebolig i Rælingen til å betale over 1,1 millioner kroner i prisavslag på grunn av mangler i kjeller og en bærende drager på loftet.

Retten slo fast at manglende understøttelse av en bærende limtredrager på loftet var et alvorlig forhold som takstmannen «måtte kjenne til», og dermed en mangel etter avhendingslova § 3-7.

I tillegg fant retten at kjelleren i tilbygget fra 1998 hadde flere grove konstruksjonsfeil og ikke var oppført etter datidens krav. Dette gjorde boligen i «vesentleg ringare stand enn kjøperen hadde grunn til å rekne med», jf. § 3-9.

Romerike og Glåmdal tingrett, Lillestrøm 27.07.2025 (saksnr. 24-136142TVI-TROG/TLST)

Agder tingrett har frifunnet selgere som hadde oppgitt feil areal ved salg av fritidseiendom i Froland kommune. Kjøperne hadde krevd 100.000 kroner i prisavslag etter å ha oppdaget at hytta var 53 kvadratmeter i stedet for oppgitte 70 kvadratmeter – en arealsvikt på 24 prosent.

Retten fant at det i utgangspunktet forelå mangel etter avhendingsloven § 3-8, men at selgerne likevel skulle frifinnes fordi arealsvikten ikke hadde innvirket på avtalen. Kjøperne hadde vist stor entusiasme under visning, konkurrert om hytta med økende bud opp til 870.000 kroner, og brukt den i to år uten å reagere på størrelsen.

Retten frifant også kjøperne for saksomkostninger med henvisning til at saken hadde "bydd på betydelig tvil både faktisk og rettslig," til tross for at de tapte fullstendig.

Agder tingrett 25.05.2025 ref. TAGD-2025-819

Boligen ble kjøpt i 2021. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne at hekk og deler av plenarealet var anlagt på kommunens grunn, utenfor den faktiske tomtegrensen. Kjøperne måtte kjøpe det omstridte arealet fra kommunen for 86 100 kroner og krevde erstatning fra selgeren for dette beløpet.

Tingretten konkluderte med at eiendommen hadde en mangel etter avhendingslova § 3-7 om brudd på opplysningsplikt. Retten fant ikke troverdig selgerens forklaring om at han hadde opplyst muntlig om forholdet under visning, eller hans påstand om en muntlig avtale med kommunen om bruk av arealet. Vitneforklaringen fra kjøper av naboeiendommen støttet opp under at selgeren ikke opplyste om lignende forhold ved den eiendommen.

Retten avviste selgerens anførsel om at saken måtte vurderes etter avhendingslova § 3-3 om arealsvikt, da denne bestemmelsen gjelder feil opplysninger om kvadratmeterstørrelse, ikke feilplasserte eiendomsgrenser.

Selgeren ble dømt til å betale 86 100 kroner i erstatning pluss 40 000 kroner i sakskostnader.

Hedmarken og Østerdal tingrett, dom 12. mai 2025 (TOIN-2025-29897)

Ringerike og Hallingdal tingrett har slått fast at kjøpere som selv velger å betale ned fellesgjeld ikke kan kreve denne erstattet av selger ved heving. Dommen setter viktige grenser for utmåling av erstatning i borettslagssaker.

Kjøperne av to andelsleiligheter i Ustaoset Hotell Borettslag krevde erstatning på 4 000 000 kroner etter at alvorlige konstruksjonsmangler førte til heving av kjøpet. Totalprisen besto av 2 162 768 kroner i kjøpesum til selgerne og 1 837 232 kroner i fellesgjeld som kjøperne overtok og senere valgte å betale ned i sin helhet.

Rettens avgjørende begrunnelse var at nedbetalingen av fellesgjelden var kjøpernes eget valg og ikke en forutsetning for kjøpet. Avtalen hadde et tydelig skille mellom kjøpesum og fellesgjeld, og selgerne hadde ingen innvirkning på kjøpernes senere beslutning om å innfri hele fellesgjelden. Retten understreket at tapet ikke var påregnelig for selgerne etter avhendingsloven § 7-1, og at andelseierne uansett ikke hefter for borettslagets gjeld ved konkurs.

Kjøperne fikk derfor kun erstatning for den faktiske kjøpesummen på 2 162 768 kroner, tillagt avsavnsrente på 43 255 kroner og fratrukket bruksfradrag på 180 000 kroner. Det endelige erstatningsbeløpet ble 2 026 023 kroner.

Ringerike og Hallingsdal tingrett 11.07.2025 (TROH-2025-22315)

Saken gjaldt krav om prisavslag og erstatning etter kjøp av en bolig fra 1980-tallet. Etter overtakelse oppdaget kjøperne manglende gulvvarme i fliser på kjøkken og stue, og reklamerte på dette som en mangel. Boligen var markedsført med gulvvarme i hele boligen, og kjøperne mente derfor at selgerne hadde gitt mangelfulle opplysninger om boligen.

Lagmannsretten kom til at opplysningene i salgsdokumentene verken var misvisende eller uriktige, og at forventningene om nyere gulvvarme ikke var berettiget. Det ble derfor ikke grunnlag for prisavslag eller erstatning.

Forstating lagmannsretts dom av 23.062025 ref. LF-2025-12747.

Romerike og Glåmdal tingrett har avsagt en dom som viser risikoen ved å legge inn bud før nødvendig dokumentasjon foreligger. Kjøpere som krevde heving av hyttekjøpet på grunn av byggemangler, fikk bare delvis medhold og måtte betale motpartens sakskostnader på over 600.000 kroner.

Kjøperne hadde valgte å "kuppe" hytta ved å legge inn bud før hytta var klargjort for salg og før det forelå tilstandsrapport, noe som førte til at megleren trakk seg. Retten mente at kjøper hadde påtatt seg en betydelig risiko ved å foreta et eiendomskjøp uten at man har satt seg inn i forhold ved eiendommen. Denne risikoen måtte kjøper selv bære risikoen for, mente retten.

Hytta hadde blitt beskrevet som "totaloppusset", og kjøperne hevdet oppussingen utgjorde en hovedombygging som ville kreve at hele hytta oppfylte Tek 17-kravene.

Retten kom til at det ikke var hovedombygging, siden takkonstruksjonen i den opprinnelige hytta ikke var rørt og de bærende konstruksjonene var intakte. Kommunen hadde utstedt ferdigattest for tilbyggene.

Konsekvensen var at Tek 17s energikrav kun gjaldt de nyere tilbyggene, ikke hele hytta. Dette undergravde kjøpernes krav knyttet til energieffektivitet og isolasjon.

Retten konkluderte med at det forelå mengler knyttet til tak, lufting kaldtloft, stubbloft, vinduer, søknad og el-anlegget.

Referanse: Romerike og Glåmdal tingrett 26.05.2025 (TROG-2024-48550)

Hordaland tingrett har gitt kjøpere medhold i krav om heving av eiendomskjøp til 7,03 millioner kroner på grunn av vesentlige konstruksjons- og reguleringsavvik. Retten tilkjente også betydelig erstatning og saksomkostninger. Eiendommen ble solgt «som den er» etter avhendingsloven § 3-9.

Det viktigste avviket gjaldt et tilbygg med utleiedel som var plassert delvis utenfor eiendomsgrensen, i strid med både byggetillatelse og avtale med naboer. Retten la til grunn at avviket kunne utbedres gjennom makeskifte med naboeiendom til en kostnad på 60.000 kroner, til tross for at ekspertene var uenige om kommunen ville godkjenne en slik løsning.

Tilbyggets betongdekke viste seg å ha omfattende konstruksjonsfeil. Dekket var bygget i strid med godkjent oppbygging, manglet bærebjelker og var tynnere enn forskriftene krevde. Retten la avgjørende vekt på sakkyndig uttalelse fra betongspesialist, og konkluderte med at dekket måtte rives og gjenoppbygges til en estimert kostnad på om lag 3,4 millioner kroner.

Retten konkluderte med at mangelen utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd og ga kjøperne medhold i kravet om heving.

Kjøperne fikk fullt medhold i krav om prisavslag etter kjøp av en fritidseiendom i Rauland, omtalt som «Kongsgården». Eiendommen, som ble solgt for totalt 20 millioner kroner inkludert inventar og nabotomt, består av flere bygninger i laftet tømmer. Kort tid etter overtakelsen i 2018 ble det avdekket omfattende fukt- og råteskader i yttervegger på hytta og garasjebygget, samt skade i stolpe på stabbur og fuktinnsig i nordvestvegg.

Retten kom til at eiendommen var i «vesentleg ringare stand» enn kjøper kunne forvente etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Det ble lagt vekt på bygningsmassens karakter, opplysninger gitt i salgsdokumentasjonen, og at feil bruk av overflatebehandling og fugemasser i selgers eiertid hadde bidratt til skadeomfanget. Kjøpernes reklamasjon ble ansett rettidig, og kravene ble ikke ansett foreldet. Tingretten fastsatte prisavslaget til 2 056 098 kroner, inkludert utgifter til takst og juridisk bistand før stevning. I tillegg ble saksøkte pålagt å dekke kjøpernes sakskostnader på 335 510 kroner. Det ble også tilkjent forsinkelsesrenter fra 28. mars 2024.

Dommen illustrerer betydningen av realistiske forventninger til klimatilpasning ved laftet tømmerbygg, og viser hvordan mangler kan vurderes samlet som ett krav – også når skader avdekkes i flere omganger.

Dato: Øvre Telemark tingrett 17. juni 2025 Ref. 24-194923TVI-TOVT/TKVI

En boligkjøper krevde prisavslag etter å ha oppdaget gamle fuktskader i skapet der varmtvannsberederen var plassert. Skadene ble først synlige da sokkelen på kjøkkeninnredningen ble fjernet under oppussing. Kjøper hevdet at takstmannen ikke hadde oppfylt kravene i takstforskriften og at dette medførte at tilstandsrapporten ikke burde legges til grunn. Det ble også påberopt brudd på selgers opplysningsplikt.

Retten slo fast at takstmannen hadde opptrådt i tråd med forskriftene. Sokkellisten var å anse som fastmontert inventar, og det var derfor ikke påkrevd å fjerne den. I tillegg hadde takstmannen målt for fukt uten å få utslag. Varmtvannsberederen var korrekt vurdert til tilstandsgrad 2, og retten fant ikke bevis for at den var defekt ved overtakelsen. Fuktskadene stammet fra en tidligere lekkasje, og både kjøkkenets alder og oppgitte opplysninger tilsa at kjøper måtte regne med vedlikeholdsbehov.

Retten konkluderte derfor med at det ikke forelå mangel etter verken § 3-2 eller § 3-7 i avhendingsloven. Kjøper fikk ikke medhold, og ble dømt til å dekke selgers samlede sakskostnader på kr 11 371.

Dato: 24. juni 2025. Referanse: Oslo tingrett TOSL-2024-5003

Kjøpere hevet boligkjøpet etter at det ble avdekket omfattende husbukk i takkonstruksjonen. Retten slo fast at takstmannen som utarbeidet boligsalgsrapporten burde ha oppdaget forholdet, og at selger derfor måtte identifiseres med takstmannen. Dette utgjorde et vesentlig avtalebrudd etter avhendingslova § 4-13.

Utbedringskostnadene ble anslått til nesten 30 % av kjøpesummen, og mangelen ble vurdert som alvorlig og akutt. Retten mente at prisavslag ikke var en tilstrekkelig løsning, og kjøperne ble tilkjent tilbakebetaling av kjøpesummen (kr 2,4 mill.), erstatning (kr 332 700) og fulle sakskostnader.

Dommen illustrerer at også eldre boliger kan gi grunnlag for heving når skader er vesentlige og burde vært avdekket før salget.

Dato: 6.6.2025 Ref. TTEL-2024-143838

I en dom fra Søndre Østfold tingrett ble det fastslått at en bolig i Halden hadde alvorlige feil ved det elektriske anlegget, byggtekniske svakheter ved undertak og ulovlig oppført terrasse og uthus. Kjøper ble tilkjent et prisavslag på totalt 264 000 kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter fra 30. desember 2022.

Retten la særlig vekt på at det elektriske anlegget hadde feil som kunne innebære fare for liv og helse, og at selger unnlot å gi nødvendige opplysninger. Kravet om prisavslag på grunn av mindre tomteareal ble imidlertid avvist, fordi retten mente kjøper burde ha forstått at oppgitt areal var usikkert og at dette fremkom tydelig i salgsoppgaven.

Ingen av partene ble tilkjent sakskostnader, da retten mente utfallet av saken var delt. Likevel viser dommen at kjøpere kan få medhold i krav om prisavslag dersom vesentlige feil og avvik ikke er blitt tilstrekkelig avdekket ved salget.

Dom fra Søndre Østfold tingrett – 16. februar 2024 | Ref. TSOS-2023-103737

En boligkjøper krevde prisavslag etter å ha oppdaget gamle fuktskader i skapet der varmtvannsberederen var plassert. Skadene ble først synlige da sokkelen på kjøkkeninnredningen ble fjernet under oppussing. Kjøper hevdet at takstmannen ikke hadde oppfylt kravene i takstforskriften og at dette medførte at tilstandsrapporten ikke burde legges til grunn. Det ble også påberopt brudd på selgers opplysningsplikt.

Retten slo fast at takstmannen hadde opptrådt i tråd med forskriftene. Sokkellisten var å anse som fastmontert inventar, og det var derfor ikke påkrevd å fjerne den. I tillegg hadde takstmannen målt for fukt uten å få utslag. Varmtvannsberederen var korrekt vurdert til tilstandsgrad 2, og retten fant ikke bevis for at den var defekt ved overtakelsen. Fuktskadene stammet fra en tidligere lekkasje, og både kjøkkenets alder og oppgitte opplysninger tilsa at kjøper måtte regne med vedlikeholdsbehov.

Retten konkluderte derfor med at det ikke forelå mangel etter verken § 3-2 eller § 3-7 i avhendingsloven. Kjøper fikk ikke medhold, og ble dømt til å dekke selgers samlede sakskostnader på kr 11 371.

Dato: 24. juni 2025. Referanse: Oslo tingrett TOSL-2024-5003

Etter kjøp av en enebolig på Haslum i Bærum for 11,8 millioner kroner oppdaget kjøperne en rekke alvorlige forhold ved eiendommen. På overtakelsen fant de blant annet omfattende spor etter mus, vanninntrenging i kjelleren, mugg, manglende betonggulv og feil ved sikringsskapet. Kjøperne fremmet krav om prisavslag og erstatning mot både selger og Anticimex Forsikring, som var involvert gjennom boligselgerforsikringen. Tingretten ga delvis medhold og tilkjente kjøperne et prisavslag på kr 88 750.

Retten la særlig vekt på at selger hadde opplyst at det ikke hadde vært skadedyr, til tross for tydelige og langvarige spor etter mus i flere rom. Dette ble vurdert som et brudd på opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7. Manglende betonggulv i deler av kjelleren ble også vurdert som en mangel etter § 3-8, fordi boligen var markedsført med «gulv mot grunn av betong» uten å spesifisere unntak. Hull i sikringsskapet ble ansett som et forhold takstmannen – og dermed selger – burde ha opplyst om.

Taket hadde lekkasjer og råteskader, og retten mente dette gikk utover det kjøper med rimelighet kunne forvente, selv om taket nærmet seg sin tekniske levetid. Det ble imidlertid gjort fradrag for standardheving. Krav knyttet til svikt i drenering ble derimot ikke tatt til følge, ettersom opplysningene i tilstandsrapporten og boligens alder ga kjøperne tilstrekkelig informasjon til å forvente redusert funksjon.

Ringerike, Asker og Bærum tingrett – Dom av 4. desember 2024, TRAB-2024-59144

I en dom fra Oslo tingrett av 14. mai 2025 ble boligkjøpere tilkjent prisavslag og erstatning på til sammen kr 1 569 672 etter kjøp av en enebolig (fra 1931) i Oslo. Kjøpet gjaldt en bolig fra 1931 hvor kjøperne oppdaget omfattende mangler kort tid etter overtakelse, herunder ved det elektriske anlegget, bad, varmepumpe, tak, pipe, og flere bygningsdeler. Tingretten slo fast at flere av manglene representerte skjulte feil eller ufagmessige utbedringer, og ga kjøperne fullt medhold på de fleste punktene.

Kjøperne hadde reklamert i tråd med reglene i avhendingslova, og dokumenterte manglene gjennom en rekke sakkyndige rapporter. Retten bemerket at kjøperne måtte kunne forvente at både arbeider utført av fagfolk og egeninnsats var i samsvar med byggteknisk standard. Prisavslaget ble fastsatt til kr 1 479 190, og i tillegg ble kjøperne tilkjent kr 100 482 i erstatning for utgifter til sakkyndig bistand.

I den tilknyttede delen av saken ble takstmannen og hans ansvarsforsikring (Tryg) dømt til å betale kr 308 045 til boligselgerforsikringen på grunn av uaktsomme feil i tilstandsrapporten – blant annet knyttet til pipe, rekkverk, taktekking og beslag. Det ble ikke gitt medhold i krav om ansvar for varmepumpe, bad og elektrisk anlegg.

Denne dommen viser viktigheten av grundige tilstandsrapporter og korrekt informasjon ved boligsalg. Den illustrerer også at både selger, takstmann og forsikringsselskap kan bli økonomisk ansvarlige ved mangelfull eller uriktig informasjon.

Referanse: Oslo tingrett, dom av 14. mai 2025 – TOSL-2024-103311

Prisavslag etter omfattende råteskader – dom fra Follo og Nordre Østfold tingrett 13. februar 2024 (TFNO-2023-128445)

En kjøper fikk medhold i krav om prisavslag på kr 1 429 300 etter kjøp av et småbruk med en eldre kårbolig fra 1830. Kort tid etter overtakelsen ble det avdekket alvorlige råteskader i kårboligens bærende trekonstruksjoner og svakheter i fundamenteringen. Kjøper hadde opprinnelig krevd kr 1 547 280 i prisavslag, men retten foretok fradrag for visse arbeider som ble ansett som standardheving. Dommen ble avsagt av Follo og Nordre Østfold tingrett 13. februar 2024, med referanse TFNO-2023-128445.

Retten la til grunn at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel) for flere sentrale bygningsdeler, blant annet yttervegger og krypkjeller. Som følge av dette ble disse delene av rapporten sett bort fra i mangelsvurderingen, mens øvrige relevante opplysninger som oppfylte forskriftskravene ble tillagt vekt. Dommen presiserer hvordan retten vurderer virkningen av en delvis ugyldig tilstandsrapport etter forskriftens § 1-5.

Saken illustrerer at eldre eiendommer fortsatt må tilfredsstille rimelige forventninger hos kjøper, også når det gjelder skjulte konstruksjonsfeil. Selv om eiendommen ble solgt som dødsbo og var i dårlig vedlikeholdt stand, kom retten til at det ikke var påregnelig med omfattende skader i bærende konstruksjoner til over 1,4 millioner kroner. Dommen er også et viktig bidrag til tolkningen av reglene om prisavslag etter avhendingslova § 4-12.

I en dom avsagt 11. oktober 2023 av Oslo tingrett (TOSL-2023-100381), ble kjøperne av en eldre enebolig på Nordberg i Oslo nektet prisavslag for en rekke påståtte mangler ved eiendommen. Retten slo fast at tilstandsrapporten oppfylte kravene i forskriften, og at forholdene kjøperne viste til – herunder lekkasje fra takvindu, dreneringssvikt og feil ved våtrom – ikke utgjorde rettslige mangler etter avhendingslova §§ 3-1, 3-2 eller 3-7.

Saken reiste prinsipielle spørsmål om betydningen av en «ikke-godkjent» tilstandsrapport, og retten kom til at en rapport med mindre avvik ikke nødvendigvis mister rettsvirkning i sin helhet. Selgerne og deres boligselgerforsikringsselskaper ble frifunnet, og kjøperne ble dømt til å dekke sakskostnader på kr 188 125. Dommen gir en tydelig påminnelse om at forventningsavvik må vurderes konkret og i lys av blant annet boligens alder, tilstandsgrad og den informasjonen kjøper faktisk er blitt kjent med.