Lekkasjesak fra varmtvannsbereder: Ikke mangel etter avhendingsloven

I en dom fra Søndre Østfold tingrett ble det fastslått at en bolig solgt i Halden i 2022 hadde flere skjulte mangler i strid med avhendingsloven. Retten vurderte blant annet alvorlige feil ved det elektriske anlegget, byggtekniske svakheter ved undertak og ulovlig oppført terrasse og uthus. Kjøper ble tilkjent et prisavslag på totalt 264 000 kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter fra 30. desember 2022. Selger og tre forsikringsselskaper ble dømt solidarisk ansvarlige.

Retten la særlig vekt på at det elektriske anlegget hadde feil som kunne innebære fare for liv og helse, og at selger unnlot å gi nødvendige opplysninger. Til tross for at tilstandsrapporten ble ansett som formelt godkjent etter takstforskriften, ble det avdekket mangler som ikke var tilstrekkelig belyst for kjøper før kjøpet. Kravet om prisavslag på grunn av mindre tomteareal ble imidlertid avvist, fordi retten mente kjøper burde ha forstått at oppgitt areal var usikkert og at dette fremkom tydelig i salgsoppgaven.

Saken tydeliggjør viktigheten av både korrekte og tydelige opplysninger i salgsdokumenter, og hvor avgjørende det er at kjøper gis et betryggende informasjonsgrunnlag. Dommen gir veiledning om hvordan domstolene vurderer både selgers opplysningsplikt og hva en boligkjøper med rimelighet kan forvente – særlig i lys av de skjerpede kravene i den nye avhendingsloven.

Ingen av partene ble tilkjent sakskostnader, da retten mente utfallet av saken var delt. Likevel viser dommen at kjøpere kan få medhold i krav om prisavslag dersom vesentlige feil og avvik ikke er blitt tilstrekkelig avdekket ved salget.

Dom fra Søndre Østfold tingrett – 16. februar 2024 | Ref. TSOS-2023-103737

I dom TMOR-2024-101546 fra Møre og Romsdal tingrett fikk kjøperne medhold i sitt krav om prisavslag etter å ha avdekket omfattende museskader i en bolig kort tid etter overtakelse. Til tross for at tilstandsrapporten nevnte funn av noen få muselorter i et våtrom, mente retten at museproblemet i realiteten var av en langt større karakter enn kjøperne med rimelighet kunne forvente. Retten la særlig vekt på at museaktiviteten var utbredt i store deler av konstruksjonen, og at dette oversteg de forventningene som er rimelige å ha ved kjøp av en eldre bolig.

Retten fant at tilstandsrapporten oppfylte kravene i takstforskriften og dermed var "godkjent", men presiserte samtidig at selv en godkjent rapport ikke fritar selger for ansvar dersom det foreligger skjulte mangler av vesentlig betydning. Dommen belyser hvor grensen går mellom normal slitasje i eldre boliger og mangler som gir rett til prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Det ble blant annet fremhevet at det ikke kan kreves at kjøpere foretar ødeleggende undersøkelser som boring og riving før kjøp, selv om tilstandsrapporten viser noe aktivitet fra skadedyr.

Prisavslaget ble fastsatt til kr 373 840,25 basert på dokumenterte utbedringskostnader, fratrukket et skjønnsmessig fradrag for standardheving og aldersmessige forbedringer. I tillegg ble kjøperne tilkjent fulle sakskostnader på kr 262 332. Saken illustrerer at eierskifteforsikrede selgere fortsatt kan holdes ansvarlige dersom eiendommen avviker vesentlig fra det en kjøper med rimelighet kan forvente.

Saken er anket til Høyesterett og skal etter planen behandles der i august 2025. Det er ventet at Høyesterett vil ta stilling til prinsipielle spørsmål om kjøpers undersøkelsesplikt og virkningen av tilstandsrapporter ved vurderingen av mangelsansvar.

Etter kjøp av en enebolig på Haslum i Bærum for 11,8 millioner kroner oppdaget kjøperne en rekke alvorlige forhold ved eiendommen. På overtakelsen fant de blant annet omfattende spor etter mus, vanninntrenging i kjelleren, mugg, manglende betonggulv og feil ved sikringsskapet. Kjøperne fremmet krav om prisavslag og erstatning mot både selger og Anticimex Forsikring, som var involvert gjennom boligselgerforsikringen. Tingretten ga delvis medhold og tilkjente kjøperne et prisavslag på kr 88 750.

Retten la særlig vekt på at selger hadde opplyst at det ikke hadde vært skadedyr, til tross for tydelige og langvarige spor etter mus i flere rom. Dette ble vurdert som et brudd på opplysningsplikten etter avhendingslova § 3-7. Manglende betonggulv i deler av kjelleren ble også vurdert som en mangel etter § 3-8, fordi boligen var markedsført med «gulv mot grunn av betong» uten å spesifisere unntak. Hull i sikringsskapet ble ansett som et forhold takstmannen – og dermed selger – burde ha opplyst om.

Taket hadde lekkasjer og råteskader, og retten mente dette gikk utover det kjøper med rimelighet kunne forvente, selv om taket nærmet seg sin tekniske levetid. Det ble imidlertid gjort fradrag for standardheving. Krav knyttet til svikt i drenering ble derimot ikke tatt til følge, ettersom opplysningene i tilstandsrapporten og boligens alder ga kjøperne tilstrekkelig informasjon til å forvente redusert funksjon.

Ringerike, Asker og Bærum tingrett – Dom av 4. desember 2024, TRAB-2024-59144

I en dom fra Oslo tingrett av 14. mai 2025 ble boligkjøpere tilkjent prisavslag og erstatning på til sammen kr 1 569 672 etter kjøp av en enebolig (fra 1931) i Oslo. Kjøpet gjaldt en bolig fra 1931 hvor kjøperne oppdaget omfattende mangler kort tid etter overtakelse, herunder ved det elektriske anlegget, bad, varmepumpe, tak, pipe, og flere bygningsdeler. Tingretten slo fast at flere av manglene representerte skjulte feil eller ufagmessige utbedringer, og ga kjøperne fullt medhold på de fleste punktene.

Kjøperne hadde reklamert i tråd med reglene i avhendingslova, og dokumenterte manglene gjennom en rekke sakkyndige rapporter. Retten bemerket at kjøperne måtte kunne forvente at både arbeider utført av fagfolk og egeninnsats var i samsvar med byggteknisk standard. Prisavslaget ble fastsatt til kr 1 479 190, og i tillegg ble kjøperne tilkjent kr 100 482 i erstatning for utgifter til sakkyndig bistand.

I den tilknyttede delen av saken ble takstmannen og hans ansvarsforsikring (Tryg) dømt til å betale kr 308 045 til boligselgerforsikringen på grunn av uaktsomme feil i tilstandsrapporten – blant annet knyttet til pipe, rekkverk, taktekking og beslag. Det ble ikke gitt medhold i krav om ansvar for varmepumpe, bad og elektrisk anlegg.

Denne dommen viser viktigheten av grundige tilstandsrapporter og korrekt informasjon ved boligsalg. Den illustrerer også at både selger, takstmann og forsikringsselskap kan bli økonomisk ansvarlige ved mangelfull eller uriktig informasjon.

Referanse: Oslo tingrett, dom av 14. mai 2025 – TOSL-2024-103311

Prisavslag etter omfattende råteskader – dom fra Follo og Nordre Østfold tingrett 13. februar 2024 (TFNO-2023-128445)

En kjøper fikk medhold i krav om prisavslag på kr 1 429 300 etter kjøp av et småbruk med en eldre kårbolig fra 1830. Kort tid etter overtakelsen ble det avdekket alvorlige råteskader i kårboligens bærende trekonstruksjoner og svakheter i fundamenteringen. Kjøper hadde opprinnelig krevd kr 1 547 280 i prisavslag, men retten foretok fradrag for visse arbeider som ble ansett som standardheving. Dommen ble avsagt av Follo og Nordre Østfold tingrett 13. februar 2024, med referanse TFNO-2023-128445.

Retten la til grunn at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene i forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel) for flere sentrale bygningsdeler, blant annet yttervegger og krypkjeller. Som følge av dette ble disse delene av rapporten sett bort fra i mangelsvurderingen, mens øvrige relevante opplysninger som oppfylte forskriftskravene ble tillagt vekt. Dommen presiserer hvordan retten vurderer virkningen av en delvis ugyldig tilstandsrapport etter forskriftens § 1-5.

Saken illustrerer at eldre eiendommer fortsatt må tilfredsstille rimelige forventninger hos kjøper, også når det gjelder skjulte konstruksjonsfeil. Selv om eiendommen ble solgt som dødsbo og var i dårlig vedlikeholdt stand, kom retten til at det ikke var påregnelig med omfattende skader i bærende konstruksjoner til over 1,4 millioner kroner. Dommen er også et viktig bidrag til tolkningen av reglene om prisavslag etter avhendingslova § 4-12.

I en dom avsagt 11. oktober 2023 av Oslo tingrett (TOSL-2023-100381), ble kjøperne av en eldre enebolig på Nordberg i Oslo nektet prisavslag for en rekke påståtte mangler ved eiendommen. Retten slo fast at tilstandsrapporten oppfylte kravene i forskriften, og at forholdene kjøperne viste til – herunder lekkasje fra takvindu, dreneringssvikt og feil ved våtrom – ikke utgjorde rettslige mangler etter avhendingslova §§ 3-1, 3-2 eller 3-7.

Saken reiste prinsipielle spørsmål om betydningen av en «ikke-godkjent» tilstandsrapport, og retten kom til at en rapport med mindre avvik ikke nødvendigvis mister rettsvirkning i sin helhet. Selgerne og deres boligselgerforsikringsselskaper ble frifunnet, og kjøperne ble dømt til å dekke sakskostnader på kr 188 125. Dommen gir en tydelig påminnelse om at forventningsavvik må vurderes konkret og i lys av blant annet boligens alder, tilstandsgrad og den informasjonen kjøper faktisk er blitt kjent med.

I en nylig dom fra Oslo tingrett ble kjøper tilkjent prisavslag på 3 050 000 kroner og erstatning på 1 125 453 kroner etter kjøp av en leilighet med omfattende fukt- og råteskader, samt feil ved våtrom og arealavvik. Leiligheten var solgt med en tilstandsrapport som ikke oppfylte kravene i takstforskriften som trådte i kraft 1. januar 2022. Det ble blant annet oppdaget en krypkjeller som ikke var opplyst om, og som hadde medført store skjulte skader. Retten la til grunn at kjøperen måtte anses som "aktsomt uvitende" om forholdene i rapporten og at manglene derfor ikke var dekket av kjøpers undersøkelsesplikt. Selgeren hadde heller ikke oppfylt sin utbedringsplikt innen avtalt frist.

Retten mente manglene var så alvorlige at kjøper hadde rett til å heve kjøpet, og vektla at selgeren hadde forholdt seg passiv til utbedringsarbeidene til tross for gjentatte henvendelser fra kjøper. Dommen er også viktig fordi den tydelig viser hvordan domstolene nå håndhever reglene om godkjente tilstandsrapporter og hvilke konsekvenser det får når disse ikke er i samsvar med kravene i forskrift. I tillegg ble selgers eierskifteforsikringsselskap tilkjent regress mot takstmannen og hans forsikringsselskap for uaktsom utarbeidelse av tilstandsrapport, med en erstatning fastsatt til 1 492 402 kroner.

I dom TTEL-2024-143838 fikk kjøpere hevet boligkjøpet etter at det ble avdekket omfattende husbukk i takkonstruksjonen. Retten slo fast at takstmannen som utarbeidet boligsalgsrapporten burde ha oppdaget forholdet, og at selger derfor måtte identifiseres med takstmannen. Dette utgjorde et vesentlig avtalebrudd etter avhendingslova § 4-13.

Utbedringskostnadene ble anslått til nesten 30 % av kjøpesummen, og mangelen ble vurdert som alvorlig og akutt. Retten mente at prisavslag ikke var en tilstrekkelig løsning, og kjøperne ble tilkjent tilbakebetaling av kjøpesummen (kr 2,4 mill.), erstatning (kr 332 700) og fulle sakskostnader.

Dommen illustrerer at også eldre boliger kan gi grunnlag for heving når skader er vesentlige og burde vært avdekket før salget.

I denne dommen (Øvre Telemark tingrett 17. juni 2025 (sak 24-194923TVI-TOVT/TKVI)) fikk kjøperne fullt medhold i krav om prisavslag etter kjøp av en fritidseiendom i Rauland, omtalt som «Kongsgården». Eiendommen, som ble solgt for totalt 20 millioner kroner inkludert inventar og nabotomt, består av flere bygninger i laftet tømmer. Kort tid etter overtakelsen i 2018 ble det avdekket omfattende fukt- og råteskader i yttervegger på hytta og garasjebygget, samt skade i stolpe på stabbur og fuktinnsig i nordvestvegg.

Retten kom til at eiendommen var i «vesentleg ringare stand» enn kjøper kunne forvente etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Det ble lagt vekt på bygningsmassens karakter, opplysninger gitt i salgsdokumentasjonen, og at feil bruk av overflatebehandling og fugemasser i selgers eiertid hadde bidratt til skadeomfanget. Kjøpernes reklamasjon ble ansett rettidig, og kravene ble ikke ansett foreldet. Tingretten fastsatte prisavslaget til 2 056 098 kroner, inkludert utgifter til takst og juridisk bistand før stevning. I tillegg ble saksøkte pålagt å dekke kjøpernes sakskostnader på 335 510 kroner. Det ble også tilkjent forsinkelsesrenter fra 28. mars 2024.

Dommen illustrerer betydningen av realistiske forventninger til klimatilpasning ved laftet tømmerbygg, og viser hvordan mangler kan vurderes samlet som ett krav – også når skader avdekkes i flere omganger.