18.07.2025: Mangelfull tilstandsrapport

Finansklagenemnda Eierskifte har gitt en kjøper delvis medhold i en sak om fuktskader og problemstøttemur i en enebolig oppført i 2003. Nemnda fant at fuktproblemene i kjelleren utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2, men avviste kravet knyttet til støttemuren på grunn av mangelfull dokumentasjon. Kjøper fikk tilkjent et prisavslag på 100.000 kroner.

Både dreneringen, rom under terreng og støttemur fikk toppkarakter TG 1 i tilstandsrapporten. Månedsskiftet april/mai 2023 oppdaget kjøper at malingen på murveggen i kjelleren begynte å "boble", og i juli flasset malingen av med synlige saltutslag.

Forsikringsforetaket hevdet kjøper hadde reklamert for sent siden boblene ble observert i april/mai, mens reklamasjonen først kom 11. august 2023. Nemnda kom imidlertid til at fristen ikke startet før malingen faktisk begynte å flasse av i juli, da kjøper måtte få tid til å avklare om avviket utgjorde en mangel.

For fuktproblemene fant nemnda mangel etter § 3-2 om upåregnelige avvik. Boligen fikk TG 1 for drenering og rom under terreng, takstmannen fant ingen avvik ved salget, og boligen var beskrevet som godt vedlikeholdt. For en bolig fra 2003 med slike beskrivelser måtte fuktproblemer anses som upåregnelige.

Støttemurkravet ble avvist fordi det var synlig sprekk allerede ved salget, og kjøper ikke hadde dokumentert at muren hadde forskjøvet seg eller var i dårligere stand enn forventet.

Avgjørelsen har referanse 2025/795

Kjøperne fikk fullt medhold i krav om prisavslag etter kjøp av en fritidseiendom i Rauland, omtalt som «Kongsgården». Eiendommen, som ble solgt for totalt 20 millioner kroner inkludert inventar og nabotomt, består av flere bygninger i laftet tømmer. Kort tid etter overtakelsen i 2018 ble det avdekket omfattende fukt- og råteskader i yttervegger på hytta og garasjebygget, samt skade i stolpe på stabbur og fuktinnsig i nordvestvegg.

Retten kom til at eiendommen var i «vesentleg ringare stand» enn kjøper kunne forvente etter avhendingslova § 3-9 annet punktum. Det ble lagt vekt på bygningsmassens karakter, opplysninger gitt i salgsdokumentasjonen, og at feil bruk av overflatebehandling og fugemasser i selgers eiertid hadde bidratt til skadeomfanget. Kjøpernes reklamasjon ble ansett rettidig, og kravene ble ikke ansett foreldet. Tingretten fastsatte prisavslaget til 2 056 098 kroner, inkludert utgifter til takst og juridisk bistand før stevning. I tillegg ble saksøkte pålagt å dekke kjøpernes sakskostnader på 335 510 kroner. Det ble også tilkjent forsinkelsesrenter fra 28. mars 2024.

Dommen illustrerer betydningen av realistiske forventninger til klimatilpasning ved laftet tømmerbygg, og viser hvordan mangler kan vurderes samlet som ett krav – også når skader avdekkes i flere omganger.

Dato: Øvre Telemark tingrett 17. juni 2025 Ref. 24-194923TVI-TOVT/TKVI

En boligkjøper krevde prisavslag etter å ha oppdaget gamle fuktskader i skapet der varmtvannsberederen var plassert. Skadene ble først synlige da sokkelen på kjøkkeninnredningen ble fjernet under oppussing. Kjøper hevdet at takstmannen ikke hadde oppfylt kravene i takstforskriften og at dette medførte at tilstandsrapporten ikke burde legges til grunn. Det ble også påberopt brudd på selgers opplysningsplikt.

Retten slo fast at takstmannen hadde opptrådt i tråd med forskriftene. Sokkellisten var å anse som fastmontert inventar, og det var derfor ikke påkrevd å fjerne den. I tillegg hadde takstmannen målt for fukt uten å få utslag. Varmtvannsberederen var korrekt vurdert til tilstandsgrad 2, og retten fant ikke bevis for at den var defekt ved overtakelsen. Fuktskadene stammet fra en tidligere lekkasje, og både kjøkkenets alder og oppgitte opplysninger tilsa at kjøper måtte regne med vedlikeholdsbehov.

Retten konkluderte derfor med at det ikke forelå mangel etter verken § 3-2 eller § 3-7 i avhendingsloven. Kjøper fikk ikke medhold, og ble dømt til å dekke selgers samlede sakskostnader på kr 11 371.

Dato: 24. juni 2025. Referanse: Oslo tingrett TOSL-2024-5003

Nemnda vurderte om kjøpers reklamasjon den 6.9.23 var rettidig. Spørsmålet var om fristen skulle regnes fra 1.6.23, da kjøper engasjerte spylefirma, eller fra 7.8.23, da rørinspeksjon avdekket et konkret avvik.

Nemnda var i tvil, da kjøper opplevde tidlige problemer, men tiltakene han iverksatte hadde tidvis effekt, og det var ikke umiddelbart klart hva årsaken til problemene var. Nemnda mente det er akseptabelt at en kjøper forsøker utbedringer før reklamasjon. Det avdekkede avviket stammet fra støpmasser etter ombygging, noe som først ble klart etter inspeksjon i august.

Nemnda la også vekt på at det ikke kunne forventes et helt nytt og feilfritt VVS-anlegg, ettersom det ved salget var gitt tilstandsgrad 2 for anlegget samlet sett. På bakgrunn av dette, og etter en helhetsvurdering, konkluderte nemnda – under tvil – med at reklamasjonen var rettidig fremsatt.

Når det gjaldt mangelsvurderingen, mente nemnda konstruksjonsfeilen ved rørene ikke var noe en kjøper måtte kunne forvente. Risikoen ved et eldre avløpssystem var underkommunisert i tilstandsrapporten. Nemnda konkluderte med at det forelå en mangel og ga kjøper 110 000 kroner i prisavslag.

Avgjørelse 2025-556

En enebolig fra 1950 ble solgt med energimerking oppgitt til klasse E. Etter innflytting oppdaget kjøper at boligen var vanskelig å varme opp. Det viste seg at energimerkingen i salgsoppgaven gjaldt en annen bolig – riktig energimerke var G, det dårligste på skalaen.

Kjøperen hadde bodd i boligen i 1 år og 3 måneder før det ble reklamert. Nemnda mente at reklamasjonen var rettidig, da den gale energimeringen ikke var en synbar svikt ved boligen. Nemnda mente at det kan ikke forventes at en alminnelig forbruker skal ha inngående kunnskap om energimerkinger, og de krav som stilles til de ulike karakterene. Selv om energimerkingen er noe som enkelt kan sjekkes hos Enova, var det flere forhold ved boligen som tilsa at kjøper kunne ha begrensede forventninger til oppvarmingen, bl.a. vinduer og yttervegger med TG 2. Det var derfor ikke unaturlig at det tok noe tid å avdekke mangelen.

Kjøper fikk prisavslag på 150 000 kroner.

Nemnda vurderte om råteskader i etasjeskillet på en 120 år gammel bolig utgjorde en mangel. Boligen var beskrevet som vedlikeholdt, men det ble samtidig opplyst at noe modernisering og oppgradering måtte påregnes.

Saken reiste tvil, og nemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Flertallet kom til at råteskadene utgjorde en mangel, og mente at skadene lå utenfor det en kjøper med rimelighet måtte forvente. Det ble vist til at det ikke var gitt noen konkrete risikoopplysninger om råte i etasjeskille eller bærende konstruksjoner. Tvert imot var det uttrykkelig angitt at det ikke forelå noen risiko for umiddelbare kostnader knyttet til disse bygningsdelene. Tilstandsrapporten ga tilstandsgrad 3 (TG 3) for etasjeskillet, men dette ble forklart med måleavvik – ikke med fuktproblemer.

Råteskader i veggkonstruksjonen var nevnt i tilstandsrapporten, men det fremgikk ikke klart at dette også gjaldt bærende konstruksjoner eller etasjeskille.

Kjøper ble tilkjent et prisavslag på 80 000 kroner, blant annet etter fradrag for forlenget levetid

Saken har referanse 2025-547.