Sakens hovedspørsmål

Sakens spørsmål er om det foreligger mangel ved en boligeiendom som er solgt «som den er», jf. avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Et sentralt spørsmål er hvem av partene som har risikoen for at det ikke ble foretatt undersøkelser for å avdekke årsakene til en vanninntrengning selgeren hadde opplyst om.

Sammendrag

I forbindelse med salg av fast eiendom «som den er» hadde selger opplyst om problemer med vanninntrengning. Det viste seg at utbedringskostnadene ville bli høyere enn antatt, og spørsmålet var om dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum.

Ettersom selger hadde gitt klare opplysninger om problemene, kom Høyesterett til at kjøper måtte bære risikoen for utgiftene. Kjøper fikk altså ikke medhold i kravet om prisavslag.

Sakens faktum

Eiendommen ble kjøpt ved kjøpekontrakt 8. oktober 1999 boligeiendommen Bukkebo. Kjøpesummen ble etter en budrunde 1.150.000 kroner.

Den opprinnelige bygningen på denne eiendommen var en hytte på 35 kvm, men tidlig i 1980-årene ble det oppført en større grunnmur i tilknytning til hytta, og i årene 1987 til 1992 en bolig på muren med bruttoareal 238 kvm og boligareal 168 kvm.

Kjøperne overtok boligeiendommen 1. november 1999.

I brev 30. januar 2000 til selskapet tok kjøperne videre opp som en mangel ved boligen at det trengte vann inn i kjelleren i forbindelse med at det manglet drenering ved ytterveggen mot vest, og at reisverket der var boltet direkte på fjellet

I salgsdokumentene ble kjøperne gjort uttrykkelig oppmerksom på en bestemt feil – problemet med vanninntrengning i underetasjen.

Salgsoppgaven og taksten opplyste følgende:

"I vindfang og gang i u etg. er det observert større skader etter vanninntrengninger fra utsiden. Skaden er synlig ved overgang gulv/vegger. Dette antas å skyldes feil i konstruksjonen med dreneringen...."

I salgsoppgaven ble det gitt oppfordring til å besikte eiendommen:

"Viktig
Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger og meglers egne undersøkelser. Interessenter oppfordres til å befare eiendommen godt, og gjerne sammen med sakkyndig."

I takstskjemaet var det kysset av for betydelige synlige lekkasjer/fuktskader og krysset av for at

"tilstandsrapport er nødvendig", "da det ble observert vann/fuktskader på vegger i u. etg."

Høyesteretts begrunnelse for at kjøper ikke fikk prisavslag

Høyesterett la stor vekt på at salgsdokumentene opplyste om vanninntrengninger og fuktskader i kjeller som gav grunn til bekymring.

Høyesterett la stor vekt på at kjøperne hadde fått en rekke oppfordringer til å foreta nærmere undersøkelser med hjelp av sakkyndige. Det er ubestridt at slike undersøkelser ville klarlagt årsaken til vanninntrengningen, og dermed også hva utbedring ville koste. Når kjøperne likevel ikke innhentet tilstandsrapport eller liknende, og heller ikke tok noe forbehold da de inngikk avtalen, mente Høyesterett at kjøper selv måtte bære risikoen for at feilene viste seg å være en del mer omfattende enn de hadde antatt.

At selger hadde kjøpt eierskifteforsikring mente Høyesterett at ikke kunne vektlegges for hva som skal anses som en mangel. Høyesterett viste til blant annet Krüger: Norsk kjøpsrett, 4. utgave side 249

Høyesterett konkluderte med at vanninntrengningene og vannskadene i kjelleren ikke utgjorde noen mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum (et vesentlig avvik fra kjøpesummen om det man kunne forvente ut i fra hva selger opplyste før salget.