Totalrenovert bolig hadde store feil – retten sa nei til heving
En kvinne som kjøpte en totalrenovert enebolig i Porsgrunn, krevde å heve kjøpet etter at det ble avdekket omfattende feil og mangler. Telemark tingrett slo fast at boligen hadde flere alvorlige mangler, men mente at kjøperen ikke hadde rett til å heve kjøpet. I stedet ble hun tilkjent prisavslag på 1,8 millioner kroner.
Saken for Telemark tingrett gjaldt en boligeiendom i Porsgrunn kommune, oppført i 1962. Selgerne hadde kjøpt eiendommen i 2015 og gjennomført en omfattende totalrenovering. Blant annet ble 1. etasje omgjort til boligformål, det ble lagt ny kledning og taktekking, satt inn nye vinduer, etablert to nye bad og kjøkken, nytt elektrisk anlegg og røropplegg, samt oppført vinterhage, støttemurer og dobbel carport med takterrasse.
Boligen ble solgt i mars 2022 etter en privat visning, uten at megler var til stede.
Etter overtakelsen oppdaget kjøperen sprekker i en støttemur og problemer med det elektriske anlegget, og reklamerte til selgers forsikringsselskap. Kjøperen engasjerte bygningssakkyndige og el-takstmann som avdekket omfattende feil og mangler, blant annet knyttet til ulovlig oppdeling i to boenheter, støttemurer, VVS-anlegg, yttervegger, baderom og vinterhage.
Etter at forsikringsselskapet avviste krav om heving, og rettsmekling ikke førte frem, ble saken behandlet i retten i februar 2025.
For sent reklamert
Retten slo fast at kjøperen hadde reklamert for sent på flere av forholdene – herunder vinterhagen, drenering og vegger mot terreng, samt VVS og vannbåren varme. Disse kravene ble dermed avvist.
Annonse:
Ulovlig oppdeling i to boenheter – ikke mangel
Kjøperen anførte at hun hadde en klar forventning om at boligen inneholdt to lovlige boenheter, noe som ikke viste seg å stemme. Ved salget hadde boligen fremstått med to fysisk adskilte boenheter uten trapp i mellom etasjene, og selgeren hadde gitt uttrykk for at det kun var formaliteter som gjensto før ferdigattest forelå. Kjøperen mente også at selger hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om lovligheten av oppdelingen i egenerklæringen.
Retten mente imidlertid at boligen var solgt som en enebolig, noe som kom klart fram i salgsdokumentene. Kjøperen hadde også fått informasjon om at kommunen ikke hadde godkjent bruksendringen til tomannsbolig før avtaleinngåelsen, og hadde dermed tatt et bevisst valg og måtte selv må ta risikoen for at godkjenning fra kommunen ikke ville bli gitt. Manglende trapp mellom etasjene kunne ikke tas til inntekt for at det forelå to godkjente og separate boenheter, mente retten.
Siden kjøperen var kjent med boligens faktiske status vedrørende manglende godkjenning, mente retten at det ikke hadde betydning at selgeren hadde krysset av feil om dette i egenerklæringsskjemaet. Retten bemerket at megleren burde ha oppdaget og rettet disse feilene, men det var heller ikke av betydning all den tid kjøperen hadde kunnskap om at boligen ikke var godkjent som to boenheter.
Retten konkluderte med at den manglende godkjenningen ikke utgjorde en mangel. Retten viste til avhendingslova § 3-10, som sier at forhold man visste om før kjøpet, ikke er en mangel.
Elektrisk anlegg – lokal utbedring tilstrekkelig
Partene var enige om at det forelå mangler ved det elektriske anlegget, men uenige om omfanget av nødvendige tiltak. Kjøpers el-takstmann mete at det var nødvendig med en full utskiftning av det elektriske anlegget. Kjøperens takstmann anbefalte full utskiftning, mens selgersiden mente lokal utbedring var tilstrekkelig. Retten mente at det ikke var sannsynliggjort at hele anlegget måtte byttes, og la til grunn at lokal utbedring ville bringe anlegget i forsvarlig stand. Kostnadene ble fastsatt til 503 500 kroner.
Støttemurer bygget uten godkjenning
Retten slo fast at de to støttemurene på eiendommen var mangelfulle, selv om støttemurene hadde fått tilstandsgrad (TG) 2 i tilstandsrapporten. Murene var bygget uten nødvendige godkjenninger og ved ufaglært arbeid, og retten slo fast at det var gitt uriktige opplysninger om dette. Retten la til grunn at murene måtte rives og bygges opp på nytt, og fastsatte utbedringskostnadene til 500 000 kroner.
Annonse:
Loft – mangelfull tilstandsrapport ga grunnlag for krav
Selv om reklamasjonen på loftet kom sent, mente retten bygningssakkyndig som hadde utarbeidet tilstandsrapporten hadde opptrådt sterkt kaldervedig og at tilstandsrapporten var klart mangelfull.
I tilstandsrapport var det ikke gitt noen opplysninger om dampsperre eller manglende lufting av avløpsrør over tak, og det var heller ikke noe som tydet på at forholdene hadde blitt undersøkt. Dette til tross for at begge forholdene var godt synlige ved enkel inspeksjon, noe som også ble påvist under befaringen. Retten mente at dette var et klart brudd på forskrift til avhendingslova § 2-10,
“[…] I taket og i bjelkelaget mot underliggende rom skal den bygningssakkyndige undersøke tettheten rundt eventuelle rør- eller kanalgjennomføringer. […]”
Videre viste retten til at det var brudd på NS 3600 pkt. 7.6 om kravene til undersøkelser, hvor det fremgår at man skal ”Sjekke eventuell punktering av diffusjonsperre (fuktsperre/plastikk) mot kald sone ved gjennomføringer av ventilasjonskanaler/innfelt downlight, høyttalere osv.”
Det forelå derfor en mangel, og kostnadene ble satt til 27 500 kroner.
Yttervegger og inngangsparti – brudd på forskriftskrav
Retten fant at både ytterveggene og inngangspartiet i underetasjen var uforsvarlig utført. Ytterveggene var mangelfullt isolert og vindsperre var ikke i tråd med tekniske forskrifter og det var konstruksjonsfeil ved inngangspartiet. Isolasjon lå åpent, og treverk stod i direkte kontakt med betong. Dette medførte risiko for råteskader og høyt varmetap.
Retten mente at dette klart avvek fra det kjøperen kunne forvente. Opplysningene i tilstandsrapporten om TG2 og at «Utforing og fasade ser ut til å være utført som egeninnsats», var ikke tilstrekkelige klare og tydelige opplysninger. Utbedringskostnadene ble satt til 210 000 kroner for yttervegger og 112 427,50 kroner for inngangspartiet.
Baderom hadde skjulte feil
Baderommene ble i tilstandsrapporten gitt TG2, men retten fant at de underliggende konstruksjonene hadde alvorlige feil som ikke var fanget opp. Sakkyndigrapporter viste at badet ikke var fagmessig bygget når det gjaldt blant annet vegger og baderomsplater, og det var stor risiko for at det ville oppstå skader i veggen som følge av feilkonstruksjon.
Retten mente at kjøperen hadde grunn til å forvente at badene oppfylte tekniske krav til funksjon i byggeåret 2020, og at manglene innebar forkortet levetid og høy risiko for fremtidige skader.
Det ene badet måtte bygges helt på nytt (kostnadsberegnet til 290 000 kroner), mens det andre kunne utbedres for 80 000 kroner
Konklusjon – ingen heving, men betydelige mangler
Retten konkluderte med at boligen hadde flere alvorlige mangler, og at det var gitt uriktige og mangelfulle opplysninger på flere punkter i salgsdokumentasjonen.
Likevel mente retten at vilkårene for heving ikke var oppfylt. Manglene var relativt avgrensede og oversiktlige, og at utbedringene kunne gjennomføres uten nevneverdig belastning for kjøperen. Retten la også vekt på at kjøperen hadde fått informasjon om at store deler av totalrenoveringen var utført ved hjelp av egeninnsats.
Kjøperen fikk tilkjent 1,8 millioner kroner i prisavslag og 150 000 kroner i erstatning.
Likevel ble kjøperen dømt til å betale sakskostnader til selger og selgers forsikringsselskap, da kjøperen ikke fikk medhold i sitt hovedkrav om heving samt at motparten hadde fremsatt et forlikstilbud før rettssaken som samsvarte med det tilkjente prisavslaget og erstatningen.
Dommen ble avsagt 02.05.2025 i Telemark tingrett. Tryggere Bolighandel er kjent med at dommen er anket.