25.11.2025: Prisavslag etter mangelende avløpstilkobling

Finansklagenemnda Eierskifte har gitt en boligkjøper medhold i at det forelå en mangel etter avhendingslova, etter at det først etter overtakelsen ble kjent at Statnett planla en kraftledning og tunnelarbeider i umiddelbar nærhet til eiendommen i Oslo. Boligen ble solgt i mars 2024 uten noen opplysninger om at Statnett allerede i 2019 hadde varslet selger om planene, inkludert mulige traséer, ekspropriasjon og omfattende anleggsarbeid. Kjøper fikk først kjennskap til forholdet flere måneder etter overtakelsen, til tross for at boligen var markedsført som en «attraktiv familiebolig» i rolige og idylliske omgivelser.

Dokumentasjon fra Norconsult og offentlige kilder viste at anleggsperioden ville medføre 2–3 år med betydelig støy, støv og tungtrafikk, med opptil 100 lastebiler daglig. Eiendommen lå tett på områder som kunne bli riggplass og anleggsvei. Nemnda la stor vekt på at selger hadde mottatt et formelt varsel fra Statnett i 2019. Selv om selger hevdet å ikke ha forstått rekkevidden av planene, mente nemnda at selger «måtte kjenne til» forholdet. Tilbakeholdelsen av informasjon var i strid med avhl. §§ 3-7 og 3-8.

En uavhengig megler vurderte at opplysningene ville redusert markedsverdien med rundt 2,5 millioner kroner. Finansklagenemnda med at de ikke hadde et forsvarlig grunnlag for å fastsette størrelsen på et eventuelt prisavslag. Selv om nemnda mente at opplysningene om kraftledningsprosjektet klart var tilbakeholdt i strid med avhendingslova, og at forholdet hadde betydelig negativ innvirkning på eiendommens verdi, fant de at dokumentasjonen som forelå ikke var tilstrekkelig til å fastsette et konkret beløp.

FinKN 2025-1114

Kjøper av en enebolig i Vestfold fra 1929 oppdaget etter overtakelsen et større område med parkslirekne langs en bekk på tomten. Planten er klassifisert som «svært høy risiko», og eier plikter å holde den under kontroll. Kjøper krevde prisavslag basert på bekjempelseskostnader på rundt 430 000 kroner.

Finansklagenemnda kom til at forekomsten utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2. Flertallet mente likevel at prisavslaget måtte fastsettes forholdsmessig, ikke etter full utbedringskostnad. Dette begrunnet de med at parkslirekneforekomsten var mindre omfattende enn i tidligere saker, at forekomsten var konsentrert langs en bekk og ikke påvirket den øvrige bruken av eiendommen i vesentlig grad, det forelå ikke pålegg om fjerning og det var ikke dokumentert at markedsverdien var redusert tilsvarende utbedringskostnadene.

Mindretallet mente at vilkårene for å fravike hovedregelen i avhl. § 4-12 andre ledd ikke var oppfylt. Uten dokumentasjon på faktisk verdireduksjon eller kostnader ved å holde planten under kontroll, skulle prisavslaget etter deres syn følge utbedringskostnadene fullt ut.

Kjøper ble tilkjent 150 000 kroner i prisavslag, fratrukket egenandel, samt advokatutgifter og forsinkelsesrenter.

FinKN 2025-1080

Finansklagenemnda Eierskifte ga nylig bare delvis medhold til en kjøper som krevde prisavslag og erstatning etter flere reklamasjoner på en bolig i Rogaland. Kravene gjaldt blant annet lekkasje fra bad, feil ved el-anlegg og mangler ved hagestue. Kjøper krevde prisavslag på 927 295 kroner for skadene.

Nemnda kom til at de fleste forholdene var påregnelige, ettersom tilstandsrapporten inneholdt tydelige risikoopplysninger om usikkerhet ved membran, alder på el-anlegg og vedlikeholdsbehov på vinduer. Kjøper fikk derfor ikke medhold etter avhendingslova §§ 3-2, 3-7 eller 3-8.

Det ble kun konstatert mangel ved takkonstruksjonen på et tilbygg, hvor kjøper ble tilkjent prisavslag på 130 220 kroner og delvis dekning av sakskostnader.

FinKN 2025-1033

Finansklagenemnda Eierskifte har gitt kjøper delvis medhold etter at omfattende fukt- og råteskader ble oppdaget under terrassen på en enebolig i Rogaland.

Boligen ble beskrevet som «lekker» med høy standard i tilstandsrapporten. Veggkonstruksjonen fikk mørk TG 2 på grunn av manglende musebånd, mens balkong, terrasse og rom under balkong ble vurdert til lys TG 2 med merknaden om at konstruksjonsutformingen ga «økt fare for skader». Takstmannen presiserte samtidig at det ikke var behov for utbedringstiltak. Terrassedøren ble gitt TG 1, og det ble ikke registrert unormale fuktverdier i rom under terreng.

Etter overtagelse viste det seg at lekkasje fra balkongdør og terrasse hadde pågått over lang tid. Skadene omfattet bærende konstruksjoner, og det ble også funnet stokkmaur.

Nemndas flertall mente at generelle risikoopplysninger i tilstandsrapporten, om at konstruksjonen ga «økt fare for skader», ikke var nok til å avskjære mangelsansvar. Det ble derfor lagt til grunn at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-2. Mindretallet mente derimot at skadene skyldtes normal slitasje og at vedlikehold måtte påregnes og mente at det var gitt tilstrekkelige risikoopplysninger i tilstandsrapporten.

Kjøper ble tilkjent et prisavslag på 400 000 kroner etter fradrag for egenandel, samt forsinkelsesrenter.

FinKN 2025-1034

FBoligen, oppført i 1974 og solgt som dødsbo med moderniseringsbehov, ble markedsført med bilder av peisen i bruk. Kjøper deltok ikke på visning, men baserte seg på salgsdokumentene. Etter overtakelsen viste det seg at ildstedet lekket røyk som følge av defekt spjeld og pipevifte. Det ble også reklamert over løse himlingsplater og manglende gulvbelegg under garderobeskapet på soverommet.

Nemnda mente kjøper kunne forvente at peisen hadde normal funksjon når den var gitt TG 1 og fremstilt i drift. Feilen ble derfor regnet som en mangel etter avhendingslova § 3-2, og kjøper fikk prisavslag på 35 000 kroner.

For himlingsplatene kom nemnda til at det ikke forelå mangel, til tross for utbedringskostnader på 115.000 kroner. Nemnda viste til at at tilstandsrapporten allerede beskrev “tydelig nedbøying” ved terrassedør og vurderte takkonstruksjonen til mørk TG 2. Nemnda mente at opplysningene i tilstandsrapporten var såpass konkrete at kjøper hadde overtatt risikoen for forholdet.

Nemnda delte seg i vurderingen av om manglende gulvbelegg under garderobeskapet på soveromsgulvet utgjorde mangel. Flertallet at det samlede opplysningsbildet tilsa at det var påregnelig med manglende teppe, og viste til at overflatene var vurdert til lys TG 2 med “varierende slitasjegrad”, boligen var beskrevet med “moderniseringsbehov”, og den synlige tilstanden underbygget dette.

Mindretallet la derimot vekt på at verken takstmann, megler eller selger hadde opplyst om forholdet, og at det var sannsynlig at en seng dekket området under visning, slik at det ikke hadde vært synlig på visning. Etter mindretallets syn måtte kjøper kunne forvente eldre og slitte gulv, men ikke at det manglet belegg på betydelige deler av soverommet.

Kjøper fikk tilkjent 35 000 kroner for manglende ved ildstedet.

FinKN 2025-990

Finansklagenemnda Eierskifte ga delvis medhold til en boligkjøper som krevde prisavslag for flere avvik ved en enebolig fra 1994.

Saken gjaldt krav under boligselgerforsikringen etter kjøp av en bolig i 2022 for 13,1 millioner kroner. Kjøper mente det forelå mangler ved blant annet tak, ventilasjonsanlegg, bad, kledning, el-anlegg og etasjeskille.

Nemnda kom til at kjøper bare delvis kunne få medhold. Forholdene ved tak, ventilasjon, kledning og elektrisk anlegg ble vurdert som påregnelige for en 28 år gammel bolig, og ikke som mangler etter avhendingslova §§ 3-2, 3-7 eller 3-8.

Derimot ble det ansett som mangel at badet i 2. etasje hadde feil fall og ufagmessig utførelse, og at vannrørene i 2. etasje kunne fryse på grunn av dårlig isolasjon. Også feil opplysning om at etasjeskillet mellom kjeller og 1. etasje var i betong – mens det i realiteten var av tre – ble vurdert som en mangel.

Flertallet i nemnda fastsatte et samlet prisavslag på **kr 137 625**, etter fradrag for egenandel. Mindretallet mente at etasjeskillet ikke hadde medført verdireduksjon, og ville ikke gitt prisavslag på dette punktet.

Kjøper fikk ikke medhold i krav om erstatning for midlertidig bosted.

Avgjørelsen ble avsagt under dissens.

FinKN 2025-975

Finansklagenemnda Eierskifte har gitt kjøper medhold i en sak om lekkasje og fuktskader i taket på et rekkehus fra 2001. Tvisten gjaldt kjøpers krav under boligselgerforsikringen etter avhendingslova § 3-2.

Nemnda la vekt på at tilstandsrapporten var uklar, ettersom «taktekking» var omtalt både under et punkt med tilstandsgrad 1 og et annet med tilstandsgrad 2. Dette skapte uklarhet om takets faktiske tilstand og hva kjøper kunne forvente. Nemnda viste til kravet til klarspråk i forskriften § 1-4 og tydelighetskravet i avhendingslova § 3-10.

Forsikringsselskapet mente at taket var gitt TG 2 og at kjøper dermed måtte påregne utbedringsbehov, men nemnda kom til at den uklare informasjonen utgjorde et forventningsavvik som ga grunnlag for mangelsansvar etter § 3-2 første ledd.

Kjøper ble tilkjent prisavslag på 66 875 kroner etter fradrag for egenandel. Avgjørelsen var enstemmig.

FinKN 2025-945

Finansklagenemnda Eierskifte har gitt kjøper delvis medhold i krav om prisavslag etter råteskader på en enebolig fra 1919. Nemnda mente takstmannen ikke hadde utført pliktig stikktaking etter forskrift til avhendingslova, og at dette utgjorde en mangel etter § 3-7.

Kjøper oppdaget omfattende råte i kledning og vindusomramminger kort tid etter kjøp, til tross for at tilstandsrapporten kun beskrev behov for vedlikehold. Nemnda uttalte at råteskadene sannsynligvis ville blitt oppdaget dersom stikktaking hadde vært utført, slik forskriften krever.

Kjøper ble tilkjent 200 000 kroner i prisavslag og 25 000 kroner i erstatning for advokatutgifter, med fradrag for egenandel.

FinKN 2025-107

En leilighet fra 1991 ble solgt som dødsbo for 6,15 millioner kroner. I tilstandsrapporten ble både gulv og vegger vurdert til tilstandsgrad 1 (TG 1). Etter overtakelsen i mars 2024 oppholdt kjøper seg i utlandet frem til oktober, og oppdaget først da skader i parketten og fukt i en yttervegg. Han reklamerte 18. november og krevde prisavslag.

Forsikringsforetaket avviste kravet og mente reklamasjonen var fremsatt for sent. Finansklagenemnda vurderte imidlertid at skadene først viste seg gradvis, og at kjøper hadde reklamert innen rimelig tid.

Nemnda slo fast at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-2. Begrunnelsen var at overflatene var gitt TG 1 i tilstandsrapporten, noe som ga kjøper en berettiget forventning om at det ikke fantes skjulte fukt- og råteskader. Når slike skader likevel forelå, var boligen ikke i samsvar med det kjøper kunne forvente.

Kjøper ble tilkjent prisavslag på 77 200 kroner, samt dekning av takst- og advokatutgifter. Samlet erstatning utgjorde 97 784 kroner, med tillegg av forsinkelsesrenter.

Ref. FinKN 2025-925

En boligkjøper har fått medhold i Finansklagenemnda for andre gang, denne gangen for ytterligere takfeil på samme tak som tidligere ga prisavslag.

Saken gjaldt en enebolig fra 1977 solgt for 3,8 millioner kroner. Kjøper fikk først 290.000 kroner i prisavslag for fuktskader og vannlekkasje gjennom taket (FinKN 2023-957).

I forbindelse med utbedringen avdekket kjøper nye feil, takshingel som var festet med synlige skruer i strid med monteringsanvisningen. Forsikringsforetaket avslo det nye kravet og hevdet kostnadene overlappet med første utbetaling.

Nemnda kom til at utskifting av feilmonterte shingel ikke var inkludert i den opprinnelige utbetaingen, og tilkjente kjøper ytterligere 20.000 kroner uten egenandel, da denne allerede var trukket fra i første avgjørelse.

Kjøper fikk ikke medhold for påståtte feil ved el-anlegg og drenering, hvor nemnda viste til omfattende risikoopplysninger gitt før salget.

Ref FinKN 2025-899

Finansklagenemnda Eierskifte har gitt en kjøper delvis medhold i en sak om fuktskader og problemstøttemur i en enebolig oppført i 2003. Nemnda fant at fuktproblemene i kjelleren utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2, men avviste kravet knyttet til støttemuren på grunn av mangelfull dokumentasjon. Kjøper fikk tilkjent et prisavslag på 100.000 kroner.

Både dreneringen, rom under terreng og støttemur fikk toppkarakter TG 1 i tilstandsrapporten. Månedsskiftet april/mai 2023 oppdaget kjøper at malingen på murveggen i kjelleren begynte å "boble", og i juli flasset malingen av med synlige saltutslag.

Forsikringsforetaket hevdet kjøper hadde reklamert for sent siden boblene ble observert i april/mai, mens reklamasjonen først kom 11. august 2023. Nemnda kom imidlertid til at fristen ikke startet før malingen faktisk begynte å flasse av i juli, da kjøper måtte få tid til å avklare om avviket utgjorde en mangel.

For fuktproblemene fant nemnda mangel etter § 3-2 om upåregnelige avvik. Boligen fikk TG 1 for drenering og rom under terreng, takstmannen fant ingen avvik ved salget, og boligen var beskrevet som godt vedlikeholdt. For en bolig fra 2003 med slike beskrivelser måtte fuktproblemer anses som upåregnelige.

Støttemurkravet ble avvist fordi det var synlig sprekk allerede ved salget, og kjøper ikke hadde dokumentert at muren hadde forskjøvet seg eller var i dårligere stand enn forventet.

Avgjørelsen har referanse 2025/795

Finansklagenemnda Eierskifte ga delvis medhold til kjøper av rekkehus fra 1974 som krevde prisavslag på grunn av fukt- og dreneringsproblemer. Nemnda fastslo at tilstandsrapporten var mangelfull og at bygningsdeler fikk feil tilstandsgrad i strid med forskrift til avhendingslova. Kjøper fikk prisavslag på 150 000 kroner.

Ved salget var det opplyst at drenering ble skiftet i 2021, og flere bygningsdeler fikk tilstandsgrad 1 (TG 1), som indikerer normalt bra stand.

Nemnda konkluderte med at tilstandsrapporten var mangelfull på bakgrunn av brudd på forskfit til avhendingslova (takstforskriften), og at selgeren på bakgrunn av dette hadde gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen etter avhendingslova § 3-7.

For det første var det ikke foretatt hulltaking i risikokonstruksjoner i underetasjen, til tross for at forskrift til avhendingslova krever dette med mindre særlige vilkår for unntak er oppfylt. For det andre fastslo nemnda at at dreneringen fikk tilstandsgrad 1 til tross for at det var behov for tiltak som skulle medført tilstandsgrad 3. Dette utgjorde et markant avvik fra beskrivelsen av tilstandsgrader i forskriftens § 2-23.

Nemnda avviste kjøperens øvrige krav om prisavslag for mangler ved el-anlegg, mus og hull i vegg på bad.

Saken har referanse 2025-796.

Nemnda vurderte om kjøpers reklamasjon den 6.9.23 var rettidig. Spørsmålet var om fristen skulle regnes fra 1.6.23, da kjøper engasjerte spylefirma, eller fra 7.8.23, da rørinspeksjon avdekket et konkret avvik.

Nemnda var i tvil, da kjøper opplevde tidlige problemer, men tiltakene han iverksatte hadde tidvis effekt, og det var ikke umiddelbart klart hva årsaken til problemene var. Nemnda mente det er akseptabelt at en kjøper forsøker utbedringer før reklamasjon. Det avdekkede avviket stammet fra støpmasser etter ombygging, noe som først ble klart etter inspeksjon i august.

Nemnda la også vekt på at det ikke kunne forventes et helt nytt og feilfritt VVS-anlegg, ettersom det ved salget var gitt tilstandsgrad 2 for anlegget samlet sett. På bakgrunn av dette, og etter en helhetsvurdering, konkluderte nemnda – under tvil – med at reklamasjonen var rettidig fremsatt.

Når det gjaldt mangelsvurderingen, mente nemnda konstruksjonsfeilen ved rørene ikke var noe en kjøper måtte kunne forvente. Risikoen ved et eldre avløpssystem var underkommunisert i tilstandsrapporten. Nemnda konkluderte med at det forelå en mangel og ga kjøper 110 000 kroner i prisavslag.

Avgjørelse 2025-556

En enebolig fra 1950 ble solgt med energimerking oppgitt til klasse E. Etter innflytting oppdaget kjøper at boligen var vanskelig å varme opp. Det viste seg at energimerkingen i salgsoppgaven gjaldt en annen bolig – riktig energimerke var G, det dårligste på skalaen.

Kjøperen hadde bodd i boligen i 1 år og 3 måneder før det ble reklamert. Nemnda mente at reklamasjonen var rettidig, da den gale energimeringen ikke var en synbar svikt ved boligen. Nemnda mente at det kan ikke forventes at en alminnelig forbruker skal ha inngående kunnskap om energimerkinger, og de krav som stilles til de ulike karakterene. Selv om energimerkingen er noe som enkelt kan sjekkes hos Enova, var det flere forhold ved boligen som tilsa at kjøper kunne ha begrensede forventninger til oppvarmingen, bl.a. vinduer og yttervegger med TG 2. Det var derfor ikke unaturlig at det tok noe tid å avdekke mangelen.

Kjøper fikk prisavslag på 150 000 kroner.

Nemnda vurderte om råteskader i etasjeskillet på en 120 år gammel bolig utgjorde en mangel. Boligen var beskrevet som vedlikeholdt, men det ble samtidig opplyst at noe modernisering og oppgradering måtte påregnes.

Saken reiste tvil, og nemnda delte seg i et flertall og et mindretall. Flertallet kom til at råteskadene utgjorde en mangel, og mente at skadene lå utenfor det en kjøper med rimelighet måtte forvente. Det ble vist til at det ikke var gitt noen konkrete risikoopplysninger om råte i etasjeskille eller bærende konstruksjoner. Tvert imot var det uttrykkelig angitt at det ikke forelå noen risiko for umiddelbare kostnader knyttet til disse bygningsdelene. Tilstandsrapporten ga tilstandsgrad 3 (TG 3) for etasjeskillet, men dette ble forklart med måleavvik – ikke med fuktproblemer.

Råteskader i veggkonstruksjonen var nevnt i tilstandsrapporten, men det fremgikk ikke klart at dette også gjaldt bærende konstruksjoner eller etasjeskille.

Kjøper ble tilkjent et prisavslag på 80 000 kroner, blant annet etter fradrag for forlenget levetid

Saken har referanse 2025-547.