Prisavslag for stokkamur og rotter i eldre bolig
Tingretten ga prisavslag for maur- og rotteskader i eldre bolig. Skadene var synlige, men ble ikke nevnt i tilstandsrapporten.
Saken gjaldt en enebolig i Nordre Follo kommune, oppført i 1967. Selgerne hadde arvet eiendommen og aldri bodd der selv, noe det ble opplyst om i salgsoppgaven. Boligen ble markedsført som et oppussingsobjekt, med behov for modernisering. Kjøpesummen var 7,5 millioner kroner.
Tilstandsrapporten inneholdt enkelte risikoopplysninger, blant annet knyttet til drenering og fukt i krypkjelleren.
Etter overtakelsen startet kjøperne umiddelbart omfattende rehabiliteringsarbeid. Da gulvet ble åpnet, avdekket de tegn til skadedyr og måtte rive nærmest hele gulvet. Det ble funnet råte og skader i bunnsvill og bærende konstruksjoner. I tillegg ble det påvist rotteaktivitet og omfattende skader i isolasjon og etasjeskillere, samt et aktivt stokkmaurangrep.
Advokat Geir Nærø i Oslo Advokatkontor reklamerte på vegne av kjøperne og krevde prisavslag på 700 000 kroner samt erstatning. De anførte at det var gitt mangelfulle og uriktige opplysninger, særlig i tilstandsrapporten, som de mente ikke oppfylte minstekravene til undersøkelse og informasjon.
Annonse:
Råteskader ikke mangel
Retten mente råteskadene ikke utgjorde en mangel etter avhendingslova, da råteskadene var forventbare for kjøper. Boligen var gammel og markedsført med behov for full oppussing. Tilstandsrapporten inneholdt informasjon om fuktproblemer og mindre råteskader i andre deler av bunnsvillen , og det ble opplyst om forhøyet fukt i krypkjelleren og fuktinnsig.
Tilstandsrapporten beskrev fuktproblemer og enkelte råteskader, og selv om de konkrete skadene i det nordøstlige hjørnet ikke var omtalt, mente retten at kjøper hadde fått tilstrekkelig informasjon til å forvente slike forhold. Selv en noe misvisende tilstandsgrad endret ikke vurderingen.
Maurskader var mangel
Partene var enige om at det var påvist stokkmaur i et slikt omfang at deler av bunnsvillen måtte byttes, men uenige om dette utgjorde en mangel. Kjøper utbedret skadene selv og oppdaget ytterligere maurangrep flere meter innover i bjelkelaget.
Tingretten kom til at maurskadene utgjorde en mangel. Retten la til grunn at angrepets omfang og karakter ikke var påregnelig for en kjøper ut fra de opplysningene som var gitt i salgsdokumentene og tilstandsrapporten.
Den skadde bunnsvillen lå i et hjørne av krypkjelleren som var fysisk tilgjengelig og mulig å inspisere, både for takstmannen og for potensielle kjøpere på visning. Likevel inneholdt ikke tilstandsrapporten noen opplysninger om stokkmaur eller skader forårsaket av dette.
Tingretten fant det ikke påregnelig for kjøper at det var omfattende maurangrep. Siden den angrepne bunnsvillen hadde vært synlig fra krypkjelleren, måtte kjøper kunne forvente at synlige tegn til maurskader ville ha blitt fanget opp og omtalt i rapporten. Rentokils rapport, utarbeidet etter overtakelsen, viste tegn til aktivitet gjennom flere år, anslått til mellom fem og sju. Det ga grunnlag for å anta at spor etter maur – som såkalt «utkast» (trespon) – også var til stede ved befaringen høsten før. Likevel var det på det rene at takstmannen ikke hadde oppdaget dette.
Retten avviste derfor selgersidens anførsel om at kjøper selv burde ha oppdaget forholdet på visning. Det ble presisert at: «En kjøper må kunne forvente at takstmannen ser etter slike forhold når det er mulig å observere særlig den delen av en krypkjeller som er fysisk tilgjengelig.»
Tilstandsrapporten inneholdt enkelte opplysninger om fukt og råte i bunnsvillen, og retten erkjente at slike forhold kan indikere en økt risiko for maur. Likevel ble det lagt til grunn at dette ikke var tilstrekkelig – maur burde vært eksplisitt nevnt.
Etter en samlet vurdering konkluderte tingretten med at et så omfattende angrep av stokkmaur ikke var påregnelig, selv i et eldre hus med behov for oppussing. Skadene måtte antas å ha betydning for kjøpesummen, og retten kom derfor til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd, jf. § 3-1.
Annonse:
Rotteskader også mangel
Tingretten kom også til at det forelå en mangel som følge av skader etter rotter. Under gulvet ble det avdekket avføring, urin og nedtråkket isolasjon over store deler av huset, og det ble også funnet rottekadaver i krypkjelleren. Rotteaktivitet eller rotteskader var ikke nevnt i tilstandsrapporten, og retten mente at omfanget var upåregnelig for kjøper på tross av husets alder og markedsføring som oppussingsobjekt. Takstmannen hadde inspisert krypkjelleren, men ikke oppdaget tegn til skadedyr – forhold som retten mente burde vært fanget opp, ettersom kadavre var synlige fra krypkjelleren ifølge Rentokils rapport.
Retten avviste selgers argument om at skadene ikke innebar noen reduksjon i isolasjonsevne. Den la til grunn at rotteaktiviteten i seg selv utgjorde en mangel, og at det var naturlig å fjerne og erstatte isolasjonen samt gjøre forebyggende tiltak som tetting av hull. Skaden var derfor egnet til å påvirke kjøpesummen og representerte et avvik fra det en kjøper kunne forvente, jf. avhendingsloven § 3-2 første ledd, jf. § 3-1.
Kjøper fikk tilkjent prisavslag
Tingretten kom til at kjøper hadde krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12, basert på de påviste manglene. Selv om utbedringsarbeidene i hovedsak var utført som egeninnsats med hjelp fra familie, la retten til grunn at prisavslaget skulle fastsettes skjønnsmessig ut fra takstrapporter og forklaringer fra fagkyndige.
For maurskadene ble prisavslaget satt til 120 000 kroner, inkludert utgifter til skadedyrbekjempelse. For skadene etter rotter ble det utmålt et prisavslag på 220 000 kroner. Retten la særlig vekt på nødvendige tiltak for å rive gulv, fjerne isolasjon og sikre mot fremtidige angrep, men ga ikke medhold i krav om dekning av nytt parkettgulv, da dette ble ansett som en standardforbedring. Samlet ble prisavslaget fastsatt til 340 000 kroner. Kjøperne ble også tilkjent sakskostnader samt erstatning på 70 000 kroner for kostnader i forbindelse med innhenting av skaderapporter.
Mangler i eldre boliger – ikke alt er påregnelig
Saken illustrerer grensedragningen mellom påregnelige og upåregnelige forhold ved kjøp av eldre eiendommer. Selv om boligen ble markedsført som et eldre oppussingsobjekt og kjøper måtte forvente fukt og enkelte råteskader, var det ikke påregnelig for kjøper med alvorlige skader fra skadedyr.
Retten konkluderte med at disse skadene hadde vært synlig på befaring, og burde vært fanget opp ved tilstandsrapportens visuelle kontroll. Ved forekomst av slike skader ble selgersiden ikke hørt med at dette skulle vært påregnelig for kjøper ut i fra slitasje og høy alder på boligen.
Dommen ble avsagt i Follo og Nordre Østfold tingrett 16.05.25.