Viktige dommer

Her finner du sammendrag og analyser av de viktigste dommene innen Trygg Bolighandel.

NORGES HØYESTERETT

HR-2021-2102-A (Regress-dommen)

Dato: 28. oktober 2021.

Høyesteretts flertall på fire dommere kom i likhet med de tidligere instanser til at det burde kunne føre til avkortning etter forsikringsavtaleloven § 4-2 jf. § 4-1 når forsikringstakeren hadde gitt uriktige eller ufullstendige svar på spørsmålene i egenerklæringsskjemaet. Det var ikke avgjørende at selskapet ikke hadde brukt opplysningene i en konkret risikovurdering i den enkelte sak. Selgeren hadde svart bevisst uriktig på de aktuelle spørsmålene i skjemaet, og var sterkt å bebreide for ikke å ha gitt de aktuelle opplysningene. Det var følgelig grunnlag for å foreta full avkortning av selskapets ansvar. En dommer kom til det samme resultatet basert på forsikringsavtaleloven § 4-9.

HR-2021-668-A (Skjeggkre-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 26. mars 2021
Stikkord: Salg av fast eiendom. Prisavslag. Skjeggkre. Avhendingsloven.

Etter at det var konstatert forekomst av skadedyret skjeggkre i en bolig som var solgt «som den er», hadde selgerne engasjert et skadedyrfirma til å rette mangelen. Det måtte legges til grunn at boligen etter dette var blitt fri for skjeggkre. Siden mangelen var rettet, og det ikke var godtgjort noe verdifall som følge av risikoen for at bestanden ville ta seg opp igjen, var det ikke grunnlag for prisavslag for såkalt restlyte, jf. avhendingsloven § 4-12 andre ledd. Kjøperne kunne heller ikke kreve prisavslag for de midlertidige bruksulempene de hadde hatt som følge av rettingen. Denne hadde skjedd innen rimelig tid og uten urimelig ulempe for kjøperne, jf. avhendingsloven § 4-10 første og tredje ledd. Selgerne og deres forsikringsselskap ble frifunnet.

HR-2019-2386-A

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2019-12-18
Stikkord: Forsikringsrett. Eierskifteforsikring. Regress.

En boligeiendom var solgt med en mangel. Kjøpernes forsikringsselskap hadde dekket utgiftene de hadde hatt forut for saksanlegget for å dokumentere selgerens mangelsansvar. Høyesterett kom til at forsikringsselskapet kunne kreve beløpet dekket av selgerens eierskifteforsikringsselskap under dennes eierskifteforsikring. Etter gjennomgang av lovhistorie og lovforarbeider uttalte Høyesterett at det generelle utgangspunktet om at regressadgangen i kontraktsforhold ikke var regulert av skadeserstatningsloven § 4-3, jf. § 4-2 ikke var forlatt i forarbeidene. Disse bestemmelsene begrenset følgelig ikke kjøpernes forsikringsselskaps rett til å kreve regress for utgifter til sakkyndig bistand som selskapet hadde dekket for en forsikringstaker som hadde krav på erstatning etter reglene i avhendingsloven. Regresskravet var da ikke avskåret.

HR-2019-1079-A

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2019-06-07
Stikkord: Erstatningsrett. Profesjonsansvar. Takstmenn. Ansvarsnorm.

Kjøperne av et bolighus hadde fått medhold i et krav om prisavslag på grunn av fukt- og soppskader, noe som skyldtes at veggene i kjelleren var oppført i såkalt multimur. Selgeren krevde det beløp hun var dømt til å betale, erstattet av takstmannen som hun selv hadde benyttet ved salget, og av takstmannen som hadde taksert huset da hun selv hadde kjøpt det. Kravet var begrunnet med at ingen av disse hadde opplyst om multimuren i sine takster. Høyesterett uttalte at normen i avhendingsloven § 3-7 ikke fikk anvendelse, slik at begge takstmenn måtte vurderes med utgangspunkt i det vanlige profesjonsansvaret. Ved aktsomhetsvurderingen ble det uttalt at det ut fra forholdene på stedet ikke kunne forventes at takstmennene skulle oppdage at det var benyttet multimur uten at det på forhånd forelå informasjon om at denne konstruksjonstypen var benyttet. De hadde da ikke opptrådt uaktsomt. Takstmennene og deres forsikringsselskap ble frifunnet.

HR-2018-2346-A

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2018-12-10
Stikkord: Kjøp av fast eiendom. Tomt. Mangel. Byggeforbud.

Etter salg til boligformål av en fradelt tomt som grenset til riksvei, avslo vegvesenet søknad om dispensasjon fra byggeforbudet etter vegloven § 29 andre ledd, med den konsekvens at tomten ikke kunne bebygges. Høyesterett kom i motsetning til de tidligere instanser til at selgerne var nærmest til å bære risikoen for konsekvensene av denne svikten. Det ble innledningsvis vist til at også lov- og forskriftsbestemte rådighetsbegrensninger etter omstendighetene kunne bedømmes som en mangel etter avhendingslova § 3-8. Ved den konkrete vurderingen ble det vist til at delingssøknaden ikke var forelagt for vegvesenet før den ble godkjent. Partene var også enige om at delingstillatelse ikke ville blitt gitt dersom det var innhentet uttalelse fra vegvesenet. Allerede på fradelingstidspunktet forelå følgelig omstendigheter som tilsa at dispensasjon fra byggegrensen ikke ville blitt gitt. Da sviktet også grunnlaget for å legge ut tomten for salg til boligformål. Konsekvensen av denne svikten måtte selgerne ha risikoen for. Det forelå følgelig en mangel etter § 3-8. Kjøperne fikk medhold i sitt krav om heving av kjøpet.

HR-2018-203-U

Instans: Norges Høyesteretts ankeutvalg - Kjennelse
Dato: 2018-02-02
Stikkord: Sivilprosess. Gjenåpning. Nye opplysninger.

Selgeren av en fast eiendom var ved rettskraftig dom frifunnet for kjøpernes krav om prisavslag på grunn av mangler. Etter å ha oppdaget nye mangler begjærte kjøperne dommen gjenåpnet, jf. tvl. § 31-4 bokstav a. Ankeutvalgets flertall viste til at spørsmålet om en solgt eiendom er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med - jf. avhendingslova § 3-9 - beror på en helhetsvurdering av eiendommens tilstand. Opplysninger om nye feil som var ukjent da dommen ble avsagt, kunne derfor ha betydning ved vurderingen av om vilkåret i avhendingslova § 3-9 var oppfylt. De nye opplysningene gjaldt dermed samme tvistegjenstand som var avgjort ved den rettskraftige dommen. Lagmannsrettens og tingrettens kjennelser, som hadde avslått gjenåpningsbegjæringen og lagt til grunn at de nyoppdagete feilene gjaldt et annet krav enn det som var rettskraftig avgjort, bygde da på gal lovanvendelse og ble opphevet. Dissens 2-1.

HR-2017-1834-A (Hybel-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2017-09-28
Stikkord: (Branncelle) Erstatningsrett. Kontrollansvar. Rekkevidden av erstatningsvernet.

Den kontrollansvarlige for oppføring av en enebolig med separat hybelleilighet hadde gitt uriktige opplysninger til kommunen om brannskille mellom hybelleiligheten og resten av huset. Kostnadene med utbedring av den manglende brannsikringen ble dekket av forsikringsselskapet som hadde gitt eierskifteforsikring i forbindelse med et senere salg. Selskapet krevet den utbetalte forsikringssummen erstattet av den kontrollansvarlige. Kravet ble ikke tatt til følge av Høyesterett. Det ble uttalt at en slik bredere avveining som spørsmålet om erstatningsansvar for kontraktsmedhjelpere på ulovfestet grunnlag må vurderes ut fra, ikke ga grunnlag for erstatningskravet. Det ble vist til at den kontrollansvarliges opptreden ikke hadde vært grovt uaktsom, til at det dreide seg om byggtekniske feil som lot seg utbedre med relativt begrensede kostnader, og til at det uriktige grunnlaget for ferdigattesten ikke hadde medført at de siste kjøperne hadde kommet i en særlig vanskelig stilling.

HR-2017-1073-A (Baderom-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2017-05-31
Stikkord: Fast eiendom. Mangel. Prisavslag.

En 12 år gammel boligeiendom solgt «som han er», jf. avhendingslova § 3-9, inneholdt en skjult mangel i form av fuktskader på badet. Nødvendig utbedring innebar en standardheving som tilsvarte ca. 40 prosent av de samlete utbedringskostnadene. Høyesterett kom som de tidligere instanser til at det ved vurderingen av om eiendommen var i «vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles», var naturlig å ta utgangspunkt i hva som måtte til for å sette eiendommen tilbake i den stand som kjøperen kunne forvente. Omfanget av utbedringskostnadene ville på denne måten kunne utgjøre et mål på størrelsen av avviket. Da måtte de fulle utbedringskostnadene legges til grunn uten fradrag for standardhevingen. Ved den konkrete vurderingen tilsa verken kjøpesummen eller «tilhøva elles» at kjøperne hadde grunn til å regne med behov for en omfattende utbedring av baderommet. Det forelå da en mangel som ga grunnlag for prisavslag etter avhendingslova § 3-9 andre punktum. Ved utmålingen av prisavslaget måtte fordelen ved standardhevingen komme til fradrag.

HR-2017-515-A (Ulovlig hybel-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2017-03-09
Stikkord: Avhendingslova. Erstatning ved rådighetsmangel. Beregning av økonomisk tap.

Etter salg av en leilighet viste det seg at to tilhørende hybler ikke var godkjent for varig opphold. At hyblene genererte gode inntekter, var fremhevet i markedsføringen. Det var enighet om at den rådighetsmangelen dette representerte, ga kjøperne krav på erstatning for sitt direkte tap, jf. avhendingslova § 4-18, § 4-14 første ledd og § 7-1 første ledd. Høyesteretts flertall på tre dommere kom i likhet med lagmannsretten til at erstatningen måtte fastsettes med utgangspunkt i verdireduksjonen som rådighetsmangelen medførte. Denne, og ikke utbedringskostnadene, ga det mest treffende uttrykket for kjøpernes direkte økonomiske tap, selv om utbedringskostnadene ville ha blitt høyere enn verdireduksjonen. Det ble vist til hensynet til hva som var økonomisk forsvarlig, berikelsessynspunkter og sammenhengen i avhendingslovens regler. Dissens 3-2.

HR-2017-345-A

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2017-02-15
Stikkord: Kjøpsrett. Prisavslag. «Som den er»-klausul.

I en solgt leilighet hadde det oppstått fuktskader etter kjøpernes besiktigelse, men før overtakelsen. Skadene hadde sammenheng med skjulte feil og svakheter i røropplegget i eiendommen, noe selgerne ikke kjente til. Leiligheten var solgt med «som den er»-forbehold i kjøpekontrakten, jf. avhendingsloven § 3-9. Høyesterett kom til at det ikke var grunnlag for å fravike kontraktens og lovens utgangspunkt om at leiligheten skulle ha vært levert «i den stand den var ved kjøpers besiktigelse». At skjulte feil og svakheter ga seg utslag i nye skader før overtakelsen, var dermed omstendigheter selgerne var nærmest til å bære risikoen for. Kjøpernes krav om prisavslag på grunn av skadene ble tatt til følge.

HR-2016-2264-A

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2016-11-03
Stikkord: Forsikringsrett. Eierskifteforsikring. Eiendomsmeglers ansvar.

Ved salg av en boligeiendom ble det ikke opplyst i eiendomsmeglerens salgsoppgave at det manglet brukstillatelse for deler av eiendommen. Kjøperen fikk utbetalt prisavslag og erstatning fra selgerens eierskifteforsikringsselskap, som krevde sitt tap dekket av eiendomsmeglerens ansvarsforsikringsselskap. Høyesterett kom til at en eiendomsmegler hadde samme informasjonsansvar overfor selgerens eierskifteforsikringsselskap for tap som skyldtes feil i salgsoppgaven, som en takstmann har for feil i taksten. Det ble vist til at megleren har en lovbestemt plikt til å utarbeide salgsoppgave, og at det måtte ha vært påregnelig for ham at eierskifteforsikringsselskapet baserte forsikringen på at salgsoppgaven var riktig og fullstendig. Kravet til nærhet mellom megler og eierskifteforsikringsselskap var oppfylt. Meglerens lovbestemte uavhengighetsplikt kunne heller ikke føre til bortfall av ansvar for hans ansvarsforsikringsselskap, som ble holdt ansvarlig for tapet.

HR-2016-901-A

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2016-04-28
Stikkord: Obligasjonsrett. Avhendingslova. Prisavslag.

Etter salg av en leilighet i et boligsameie ble det avdekket omfattende fuktskader. Høyesterett kom til at kjøperens prisavslagskrav overfor selgeren, jf. avhendingslova § 4-12 andre ledd, måtte reduseres med det beløp kjøperen hadde fått utbetalt under sameiets bygningsskadeforsikring til dekning av følgeskadene. Det ble vist til at forsikringsbeløpet i utgangspunktet var selgerens eiendom, siden skaden hadde inntruffet i selgerens eiertid. Når beløpet ble benyttet til å betale prisavslag til kjøperen, var det derfor nærliggende å se prisavslagskravet som oppgjort så langt forsikringsbeløpet rakk. På denne måten fikk man også en identisk løsning for boligsameier og eneboliger.

Rt-2015-556 (Informasjonsansvar II-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2015-05-20
Stikkord: (Informasjonsansvar II) Forsikringsrett. Eierskifteforsikring. Direktekrav mot takstmanns ansvarsforsikrer.

Et eierskifteforsikringsselskap hadde dekket en boligkjøpers prisavslagskrav mot selgeren på grunn av setningsskader som takstmannen uaktsomt hadde oversett. Høyesterett kom som de tidligere instanser til at takstmannens ansvarsforsikringsselskap heftet direkte overfor eierforsikringsselskapet for det tap takstmannens feil hadde medført. Det hindret ikke erstatningskravet at det var basert på selskapets dekning av kjøperens prisavslagskrav mot selgeren. Eierskifteforsikringsselskapet hadde også rimelig og berettiget grunn til å stole på at taksten var utført på aktsomt vis. Da det var adgang til å sette ned takstmannens ansvar ut fra en nærmere vurdering av aktørenes innbyrdes forhold, kunne ansvaret reduseres til en halvpart, slik lagmannsretten hadde gjort, på grunn av selgernes egen uaktsomhet. Ankene over lagmannsrettens dom ble forkastet.

Rt-2015-276 (Bori-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2015-03-05
Stikkord: (Bori) Erstatningsrett. Arbeidsgiveransvar. Bygningskontroll. Ansvarsgrunnlag.

Et boligbyggelag hadde påtatt seg oppgaven som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende for ombyggingen av en eldre bygning til leiligheter, organisert som et borettslag. Etter ombyggingen ble det avdekket massive feil og mangler ved bygget. Boligbyggelaget hadde opptrådt klart uaktsomt ved utføringen av oppgaven som ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende. Høyesteretts flertall kom til at denne forsømmelsen ikke bare hadde offentligrettslige konsekvenser, men at den også kunne medføre ansvar på privatrettslig grunnlag for tredjemanns tap som følge av pliktbruddet, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Det ble blant annet vist til at regelverket om kontroll og godkjenning også tar sikte på å beskytte de private interessene knyttet til et bygg. Mindretallet på to dommere mente at den ansvarliges brudd på sine offentligrettslige plikter overfor de kommunale bygningsmyndigheter ikke kunne danne grunnlag for slikt erstatningsansvar. Lagmannsretten hadde tilkjent borettslaget erstatning. Anken over lagmannsrettens dom ble forkastet. Dissens 3-2.

Rt-2012-1138

Instans: Norges Høyesteretts ankeutvalg - Kjennelse.
Dato: 2012-06-28
Stikkord: Sivilprosess. Rettskraft. Avvisning. Samme krav. Avhendingsloven.

Et krav om prisavslag for råteskader etter avhendingsloven § 4-12 ble ansett som identisk med et krav om erstatning som var avgjort i en tidligere sak mellom de samme partene, jf. tvl. § 19-15 tredje ledd. Det var nær sammenheng mellom de skader som var påberopt i de to sakene. Erstatningen som var tilkjent skulle også dekke utbedringskostnadene for skadene, slik at det ikke var rom for prisavslag i tillegg. Anken over lagmannsrettens avvisningskjennelse ble forkastet.

Rt-2011-1768

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2011-12-22
Stikkord: Kjøpsrett. Fast eiendom. Heving av kjøp. Reklamasjonsfrist.

Saken gjaldt krav om heving av kjøp av tre aksjeleiligheter. Det var allerede for de tidligere instanser enighet om at leilighetene var beheftet med slike mangler at det var grunnlag for heving om kjøperne hadde reklamert innen rimelig tid, jf. avhendingsloven § 4-19 første ledd. Høyesterett kom til at en orientering fra styret om setningsskader og videre undersøkelser av disse var for ubestemt til at den gjorde at reklamasjonsfristen begynte å løpe. Reklamasjonsfristen begynte først å løpe da beboerne mottok en mer detaljert orientering fra styret et halvt år senere og ankemotpartene hadde derfor reklamert i tide.

Rt-2011-1299

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2011-10-18
Stikkord: Obligasjonsrett. Kjøpsrett. Fast eiendom. Hevingsrett. Erstatning.

Saken gjaldt heving av en avtale om salg av boligeiendom på grunn av manglende betaling av kjøpesummen og krav om erstatning på grunn av kontraktsbruddet. Kjøperne hadde innbetalt ti prosent av kjøpesummen, men hevdet det forelå en mangel på bakgrunn av elektromagnetisk stråling fra en transformator i kjelleren og krevde retting, jf. avhendingslova § 4-10. De holdt derfor tilbake resten av kjøpesummen. Høyesterett kom til at kjøper ikke kunne holde tilbake hele den resterende delen av kjøpesummen og at dette ga selgerne rett til å heve avtalen. Kjøperne måtte derfor betale erstatning for tapet selgerne hadde lidt ved dekningssalget, jf. avhendingslova § 5-4 første ledd.

Rt-2011-137

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2011-02-01
Stikkord: Eiendomsmeglers erstatningsansvar. Opplysningsplikt.

Saken gjaldt om en megler kunne holdes ansvarlig for kjøpers krav mot selger ved heving av kjøp av leilighet i borettslag. Høyesterett fant ikke grunnlag i rettspraksis eller juridisk teori for at eiendomsmegleren kunne trekkes inn i hevingsoppgjøret. Selv om det var et spesielt arrangement ved dette salgsprosjektet, forelå det ikke tilstrekkelige opplysninger for at megler kunne identifiseres med selger i restitusjonsoppgjøret.

Rt-2010-1395

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2010-11-17
Stikkord: Kjøp av bolig. Prisavslag.

Saken gjaldt prisavslag ved kjøp av en boligeiendom der det var påvist fuktskader. Kjøper aksepterte ikke prisavslagtilbudet og solgte eiendommen med tap. Høyesterett kom til at avhendingsloven § 4-12 ikke kunne forstås slik at prisavslaget ikke kunne overstige utgiftene til utbedring av mangel med fradrag for en eventuell standardheving. Kjøperen fikk medhold i kravet om å bli tilkjent differansen mellom kjøpe- og salgssummen.

Rt-2010-1305

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2010-11-01
Stikkord: Kjøp av eierseksjon. Prisavslag. Avhendingsloven § 4-12. Eierseksjonsloven § 23.

Det ble etter overtakelsen av en leilighet konstatert rotteangrep i seksjonens gulv- og veggkonstruksjoner som følge av mangelfulle moderniseringsarbeider og leiligheten ble etter hvert ubeboelig. Saken gjaldt krav om prisavslag etter avhendingsloven ved mangel i et fellesareal som direkte berører en eierseksjon i et boligsameie. Høyesterett kom til at gulvkonstruksjonen var et fellesområde som i forhold til avhendingsloven måtte anses forbundet med bruksenheten og dermed var en del av denne. Sameiets betaling for utbedringsarbeider hindret ikke at kjøperen kunne kreve kostnadene dekket under eierskifteforsikringen. Misligholdsansvaret ble ikke redusert av at kjøperen hadde fått hjelp og støtte fra tredjepart til mangelutbedring. Sameiet hadde ved betalingen heller ikke fått kjøperens krav overdratt til seg.

Rt-2010-1025

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2010-09-03
Stikkord: Sivilprosess. Kontradiksjon. Tvisteloven § 11-1 tredje ledd.

Saken gjaldt spørsmål om lagmannsrettens dom led av saksbehandlingsfeil fordi kravet til kontradiksjon ikke var oppfylt. En tid etter kjøp av bolig, ble det oppdaget fuktskader og muggsopputvikling. Høyesteretts flertall fant at kjøper ikke var gitt anledning til å argumentere mot den forklaringen på muggsopproblemet som lagmannsretten la til grunn. Feilen kunne ha hatt innvirkning på resultatet, og lagmannsrettens dom ble derfor opphevet. Dissens 3-2.

Rt-2010-710

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2010-06-07
Stikkord: Obligasjonsrett. Kjøpsrett. Fast eiendom. Prisavslag. Heving.

Saken gjaldt valg mellom prisavslag og heving ved mangler på en fast eiendom, jf. avhendingslova § 4-12 og § 4-13. En bolig var solgt som den er, jf. avhendingslova § 3-9, men hadde mangler knyttet til fukt, trekk og konstruksjonssvakheter. En oppgradering av eiendommen til kontraktsmessig stand ville innebære en kostnad som utgjorde minst 35% av kjøpesummen. Høyesterett la vekt på den ulempen retting av manglene ville innebære, forventningene om feilfri bolig som var skapt gjennom markedsføringen og at selger kunne bebreides for å ha gitt uriktige opplysninger. Verken tidsforløpet fra salg til reklamasjon eller frem til saken fikk sin løsning for domstolene talte mot heving og Høyesterett kom til at kjøper hadde rett til å heve kjøpet.

Rt-2010-664

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2010-06-01
Stikkord: Obligasjonsrett. Regress. Foreldelse.

Saken gjaldt regressansvar for et pengekrav som følge av mangel ved en bolig. En boligkjøper oppdaget mangler ved en bolig og fremmet krav om prisavslag overfor selger. Kravet kunne vært fremmet som et direktekrav overfor selgers hjemmelsmann. Høyesteretts flertall kom til at når kjøper velger å fremme krav overfor sin kontraktspart var dette samme krav som kunne rettes mot tidligere salgsledd, jf. avhendingslova § 4-16, og tilleggsfristen i foreldelsesloven § 8 fikk anvendelse. Boligselgeren hadde derfor rett til regress fra sin hjemmelsmann. Dissens 4-1.

Rt-2010-103 (Kistebakkane-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2010-02-09
Stikkord: (Kistebakkane) Obligasjonsrett. Kjøpsrett. Mangel. Prisavslag. Reklamasjon.

Saken gjaldt krav om prisavslag etter avhendingsloven § 4-12 jf. § 3-9 og om det var reklamert «innan rimeleg tid», jf. avhendingsloven § 4-19. Høyesterett kom til at utbedringskostnader som utgjorde 3,36 % av kjøpesummen ikke tilfredsstilte det kvantitative elementet i vesentlighetskravet. Retten fant at kjøperen ikke kunne forvente at en eldre bolig på ethvert punkt oppfylte krav til god håndverksskikk og byggeforskrifter slik at det kvalitative elementet i vesentlighetskravet etter avhendingsloven § 3-9 heller ikke var oppfylt. Manglene ved boligen ble oppdaget to og et halvt år etter overtakelsen og kjøper reklamerte først mer enn tre måneder etter dette. Høyesterett kom til at omstendighetene i saken gjorde at reklamasjonen var for sent fremsatt.

Rt-2008-1078 (Informasjonsansvar I-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2008-08-28
Stikkord: (Informasjonsansvar I) Forsikringsrett. Salg av boligeiendom. Eierskifteforsikring. Regress.

En boligkjøper hadde vunnet frem med et krav om prisavslag som følge av arealsvikt mot selgerens eierskifteforsikringsselskap og selskapet søkte regress hos taksmannen som hadde foretatt målingen. Høyesterett kom til at det var grunnlag for direktekrav basert på takstmannens informasjonsansvar og at dette kunne rettes mot takstmannen eller hans forsikringsselskap.

Rt-2008-976

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2008-06-25
Stikkord: Obligasjonsrett. Borettslag. Fellesgjeld. Prisavslag. Selgers opplysningsplikt. Avhendingsloven § 3-7, § 3-8.

To personer kjøpte andeler i et borettslag som var under rehabilitering. Når rehabiliteringen var ferdig ble kjøperne klar over at fellesgjelden knyttet til andelene lå mer enn femti tusen over det intervallet som var spesifisert i salgsprospektet. Høyesterett la vekt på at borettslaget som solgte andelene var kjent med kostnadsoverskridelsene i forbindelse med rehabiliteringen og at tallene i salgsprospektet derfor var feil. Dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-8 og kjøperne ble hver tilkjent et prisavslag på 60 000 kroner.

Rt-2008-963 (Rotte-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2008-06-25
Stikkord: (Rotte-dommen) Obligasjonsrett. Salg av fast eiendom. Prisavslag.

En bolig var solgt «som den er» og fikk på grunn av byggtekniske svakheter rotteskader etter salget. Selv om de byggtekniske svakhetene innebar en økt risiko for rotteangrep og skadene ved slikt angrep kan bli store, fant Høyesterett at dette ikke utgjorde en mangel ved boligen etter avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Rt-2007-1587 (Avvisningsretts-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom
Dato: 2007-11-08
Stikkord: (Avvisningsrettsdommen) Obligasjonsrett. Erstatning ved kjøp av leilighet. Misligholdssanksjoner.

Saken gjaldt selgers krav på erstatning etter at kjøper hevet avtale om kjøp av leilighet. Høyesterett kom etter en konkret vurdering til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9. Det ble imidlertid ikke ansett å foreligge et vesentlig mislighold som kunne gi grunnlag for å heve kontrakten. Grunnlag for å nekte å overta leiligheten på overtakelsestidspunktet forelå heller ikke. Ettersom kjøper ikke hadde grunnlag for å stille frist for utbedring og reparasjon av terrasse, ga manglende overholdelse av denne fristen ikke rett til å heve avtalen. Ved beregning av erstatning til selger, ble det gjort et fradrag relatert til kjøpers tilbakeholdsmuligheter i forbindelse med nødvendig utbedring.

Rt-2006-1076

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2006-09-07
Stikkord: Obligasjonsrett. Kjøpsrett. Fast eiendom. Prisavslag. Erstatning.

Det ble konstatert fuktskader i en sokkelleilighet fire år etter at den var oppført. Høyesterett kom til at fukten i leiligheten representerte en mangel, jf avhendingsloven § 3-1 første ledd og § 3-2, og at henvendelser til boligbygger tilfredsstilte reklamasjonskravene i § 4-19 første ledd. Det ble ikke ansett nødvendig å reklamere på nytt da det ble avdekket feil i grunnmuren, fordi feilene ikke ble vurdert som nye mangler. Boligbygger hadde ikke tilbudt utbedring i samsvar med § 4-10 første ledd, og kjøper ble tilkjent prisavslag svarende til omkostninger i forbindelse med utbedringsarbeidet. Boligbyggers regresskrav overfor firmaet som hadde utført betong og gravearbeid førte ikke fram, da det var reklamert for sent.

Rt-2006-999

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2006-08-29
Stikkord: Fordringsrett. Salg av fast eiendom. Mangel. Retting.

Saken gjaldt selgerens rett etter lov om avhending av fast eigedom § 4-10 til å rette mangel ved den solgte eiendommen. Spørsmålet var om kjøperen hadde tapt sin rett til å kreve prisavslag fordi selgeren skulle ha blitt avskåret fra å rette mangelen. Etter en konkret vurdering kom Høyesterett til at selgers krav om å forbeholde seg retten til selv å utbedre mangelen ikke var fremsatt innen rimelig tid etter kjøpers reklamasjon, jf § 4-10 tredje ledd. Det ble lagt vekt på at det for kjøper måtte fremstå som lite aktuelt at selger skulle påberope seg retten etter § 4-10. Kravet på prisavslag var således i behold.

Rt-2006-983

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2006-08-28
Stikkord: Erstatningsrett. Foreldelse av krav på erstatning / prisavslag.

Saken gjaldt spørsmål om foreldelse av boligkjøpers krav på erstatning / prisavslag på grunn av råteskader, jf foreldelsesloven § 3 nr 2, § 10 nr 1 og § 15. Høyesterett kom til at krav i forbindelse med feil og mangler på en vegg måtte anses omfattet av forliksklage angående mangler vedrørende taket, og dermed var fremmet innen tilleggsfristen i § 10 nr 1. Det ble lagt vekt på at veggskadene var en følge av mangler ved taket, slik at begge kravene i faktisk henseende bygget på det samme utgangspunkt. «Veggkravet» og «takkravet» måtte dermed bedømmes som ett krav.

Rt-2006-31

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2006-01-11
Stikkord: Obligasjonsrett. Kjøp av fast eiendom. Forsinkelsesrente. Tilbakeholdsrett.

Saken gjaldt krav om forsinkelsesrente ved eiendomsoverdragelse etter at deler av kjøpesummen først ble betalt selger 19 måneder etter overtakelse. Kjøper hadde overført hele kjøpesummen til megler, men instruert om at et beløp ble holdt igjen som følge av et krav om prisavslag. Høyesterett kom til at kjøperens tilbakeholdsrett for sikkerhet for krav, jf avhendingsloven § 4-15, var i behold etter overtakelse av eiendommen. Tilbakeholdt beløp ble ansett å ligge innenfor et akseptabelt slingringsmonn, og kjøper ble etter dette frifunnet for krav på forsinkelsesrente.

Rt-2005-1281

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2005-10-18
Stikkord: Fordringsrett. Kjøp av fast eiendom. Prisavslag.

Saken gjaldt krav om prisavslag for mangler etter kjøp av boligeiendom. Det var tvist om mangler ved badet falt utenfor kjøpekontraktens ansvarsbegrensning etter avhendingsloven § 3-9, og om selgeren uansett hadde ansvar som følge av uriktige opplysninger, jf § 3-8, eller brudd på offentlig rettslige krav, § 3-2 annet ledd. Høyesteretts flertall kom frem til at ingen av de påberopte grunnlag for krav om prisavslag kunne føre frem. Brudd på offentligrettslige krav måtte bedømmes på samme måte som andre feil i forhold til ansvarsfraskrivelsen. Dissens 4-1.

Rt-2005-1046

Instans: Høyesteretts kjæremålsutvalg - Kjennelse.
Dato: 2005-09-01
Stikkord: Sivilprosess. Partsevne. Boligrett.

Et sameie gikk til sak mot selger av leilighetene med påstand om erstatning for mangelfulle fellesarealer. Kjæremålsutvalget slo fast at sameiets søksmålskompetanse var begrenset til sameiernes felles rettigheter og plikter, jf eierseksjonsloven § 43 første ledd 1. punktum. Siden mangelskravet måtte vurderes i forhold til den enkelte kjøpsavtale, var det ikke tale om et krav andelseierne hadde i fellesskap.

Rt-2005-870 (Megler-dommen)

Instans: Norges Høyesterett - Dom.
Dato: 2005-06-29
Stikkord: Erstatningsrett. Eiendomssalg. Opplysningssvikt. Eiendomsmegler. Megleransvar.

Saken gjaldt salget av en eiendom bestående av fire leiligheter. Salgsoppgaven ga inntrykk av at samtlige leiligheter kunne leies ut, selv om dette bare stemte for to av leilighetene. Megleren hadde ikke senere korrigert denne uriktige opplysningen. Meglerselskapet erkjente at de heftet på culpagrunnlag for opplysningssvikten. Høyesterett kom til at selger og megler var solidarisk ansvarlige for kjøpers økonomiske tap. De alminnelige reglene om regress måtte få anvendelse for skadevolderenes innbyrdes fordeling av ansvaret.

HR-2002-1114-A - Rt-2003-1312

Instans: Høyesterett - Dom.
Dato: 2003-10-08
Stikkord: Fordringsrett. Kjøpsrett. Kjøp av fast eiendom. Prisavslag.

Saken gjaldt krav om prisavslag ved kjøp av fast eiendom. Høyesterett kom til at en nyoppført bolig som var solgt med hybelleilighet med egen inngang, ikke tilfredsstilte byggeforskriftenes krav til lydisolering i flerfamiliehus. Dette ble ikke ansett å være i samsvar med salgsavtalen og utgjorde en mangel som ga kjøperen rett til prisavslag etter avhendingsloven § 4-8 og § 4-12.

Rt-2003-612 - Arealsvikt-dommen

Instans: Høyesterett - Dom.
Dato: 2003-05-14
Stikkord: (Arealsvikt-dommen) Fordringsrett. Kjøpsrett. Fast eiendom. Arealsvikt. Prisavslag.

Saken gjaldt prisavslag for arealsvikt ved kjøp av selveierleilighet, jf avhendingslova § 4-12, jf § 3-8 og § 3-3. En leilighet som var opplyst å være på 112 kvadratmeter, viste seg faktisk å være bare 102 kvm. Høyesterett fant det klart at dette avviket - 8,9 prosent - gjorde at leiligheten hadde en mangel, jf avhendingslova § 3-8. Høyesterett uttalte at hvis arealavviket var tilstrekkelig vesentlig til å utgjøre en mangel, ville den feilaktige opplysningen normalt ha virket inn på avtalen.

Rt-2003-387

Instans: Høyesterett - Dom.
Dato: 2003-03-27
Stikkord: Fordringsrett. Kjøpsrett. Prisavslag. Avhendingslova.

Saken gjaldt krav om prisavslag for skade på blant annet takterasse ved kjøp av leilighet i et boligsameie. Høyesterett tolket kjøpsavtalen slik at takterassen var omfattet, og det forelå derfor en mangel etter avhendingslova § 3-1. At reparasjonsutgifter er fellesutgifter som skal bæres av sameiet, vil normalt bare gi seg utslag i omfanget av et krav om prisavslag eller erstatning. Kjøperne fikk dekket omkostningene med grunnlag i avhendingslova § 4-12, med fratrekk for skattefordel, jf skatteloven § 7-13.

Rt-2002-1425 (Bukkebo-dommen)

Instans: Høyesterett - Dom.
Dato: 2002-11-14
Stikkord: (Bukkebo-dommen) Fordringsrett. Kjøpsrett. Boligsalg.
Saksgang: Nes herredsrett Nr 00-00526 A – Eidsivating lagmannsrett LE-2001-656 A – Høyesterett HR-2002-716, sivil sak, anke.
Parter: Knut B. Larsen, Ace Insurance S.A.-N.V. (advokat Per M. Ristvedt – til prøve) mot Ingrid Solvang, Geir Atle Lie (advokat Per Racin Fosmark).
Sammendrag: I forbindelse med salg av fast eiendom «som den er» hadde selger opplyst om problemer med vanninntrengning. Det viste seg at utbedringskostnadene ville bli høyere enn antatt, og spørsmålet var om dette utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-9 andre punktum. Ettersom selger hadde gitt klare opplysninger om problemene, kom Høyesterett til at kjøper måtte bære risikoen for utgiftene.

Rt-2002-696 (NEBB-dommen)

Instans: Høyesterett - Dom
Dato: 2002-06-04
Stikkord: (NEBB) Formuerett. Kjøpsrett. Erstatning.

Saken gjaldt krav om erstatning etter kjøp av fast eiendom for mangler i form av forurensning i grunnen. Sett i lys av de konkrete omstendighetene i saken, fant Høyesterett ikke grunnlag for å tolke kontraktenes «som den er» - klausuler innskrenkende. Da selgerselskapet som sådant hadde kjent til grunnforholdene, ble eiendommene likevel ansett å ha mangler, jf avhendingsloven § 3-9, jf § 3-7. Høyesteretts flertall kom til at erstatningskravet var foreldet, jf foreldelsesloven § 3 nr 2 jf nr 1. Dissens 3-2.

Rt-2001-369 (Takstmanns-dommen)

Instans: Høyesterett - Dom.
Dato: 2001-03-16
Stikkord: (Takstmanns-dommen) Kjøpsrett. Fast eiendom. Prisavslag.

Tvisten gjaldt krav om prisavslag for mangler etter avhendingsloven § 4-12 jf § 3-9 første punktum jf § 3-7 i forbindelse med salg av bolighus. Høyesteretts flertall på fire dommere fant at avhendingsloven § 3-7 måtte forstås slik at selger ble identifisert med takstmann som har utarbeidet tilstandsrapport. Selger hadde derfor risikoen for at en tilstandsrapport som gjøres tilgjengelig for kjøperen før salg finner sted, mangler opplysninger om eiendommen som kjøperen kunne regne med å få, og som takstmannen kjente eller måtte kjenne til. Dissens 4-1

Rt-2000-199 (Pelsdyrhall-dommen)

Instans: Høyesterett - Dom.
Dato: 2000-02-10
Stikkord: (Pelsdyrhall-dommen) Kjøpsrett. Sivilprosess. Avhending av fast eiendom. Prisavslag. Nytt krav.

Utbedringskostnadene for mangel ved kjøp av fast eiendom utgjorde kr. 180.000,-. Uten manglene ble eiendommens verdi anslått til kr. 500.000,-. Manglene ble antatt å redusere markedsverdien med kr. 75.000,-, og prisavslagskravet ble fastsatt til dette beløp. Uttalelser om fortolkningen av avhendingsloven av 3. juli 1992 nr. 93 § 4-12 . Dissens 3-2. - Under saksforberedelsen for Høyesterett var fremsatt et subsidiært krav om erstatning etter avhendingsloven § 4-14. Dette krav ble ansett for å være et nytt krav i relasjon til tvistemålsloven § 366 og ble avvist. Dissens 3-2.

Rt-1999-408 (Eiendomsmegler-dommen)

Instans: Høyesterett - Dom.
Dato: 1999-03-23
Stikkord: Pengekravsrett. Kjøpsrett. Eiendomsmegleransvar. Hevning. Reklamasjon.

En borettslagsleilighet ble solgt med garasje som eieren av leiligheten skulle ha eksklusiv disposisjonsrett over. Det viste seg at det ikke fulgte noen slik garasje med leiligheten, og kjøperen hevet kjøpet. Hevningen ble ansett uberettiget da kontraktsbruddet ikke var vesentlig. Dette må bero på en helhetsvurdering, ikke bare på det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse som garasjemangelen representerte. Kjøperen ble holdt erstatningsansvarlig. - Hevningserklæringen var uansett fremsatt for sent. - Avgjørelsen av hevningsspørsmålet ble truffet på grunnlag av alminnelige obligasjonsrettslige prinsipper og analogi fra kjøpsloven av 13. mai 1988 nr. 27, idet hverken denne lov eller avhendingsloven av 3. juli 1992 nr. 93 ble ansett å få direkte anvendelse på avhendelse av andelsleilighet i borettslag når denne påstås å lide av en mangel. - Megleren hadde ikke forsømt sin kontrollplikt, jfr. eiendomsmeglingsloven av 16. juni 1989 nr. 53 § 3-7.

Rt-1998-1510 - Ekte hussopp-dommen

Høyesterett - Dom.
Dato: 1998-10-15

I 1994 oppdaget kjøperne angrep av ekte hussopp i en selveierleilighet som ble kjøpt i 1988. Det forelå ikke hevningsrett, men kjøperne ble tilkjent prisavslag. Ved avgjørelsen av om mangelen var vesentlig var ikke bare mangelen, men også det lange tidsforløpet av betydning. Saken ble avgjort på basis av ulovfestet rett før avhendingsloven av 1993. - Forsikringsselskapet hadde flere innsigelser mot selgernes forsikringskrav, blant annet foreldelse, men innsigelsene ble ikke tatt til følge.