Fuktskader på bærebjelke i 100 år gammel enebolig: Mangel eller forventet slitasje?

Hva kan kjøper egentlig forvente når en over hundre år gammel bolig selges som et oppussingsobjekt? I denne saken fra Finansklagenemnda ble spørsmålet satt på spissen, da en skjult råteskade i en bærende bjelke førte til krav om prisavslag. Sekretariatet og nemnda endte med ulike konklusjoner, hvor alder og den synlige tilstanden til slutt ble avgjørende.

En eldre enebolig på Østlandet, oppført i 1919, ble solgt for 17,5 millioner kroner. Eiendommen ble i salgsprospektet omtalt som «velholdt, men med moderniseringsbehov», og tilstandsrapporten ga flere av bygningsdelene, som taktekking, takkonstruksjon og etasjeskille, tilstandsgrad 2 (TG 2). Selgeren opplyste også om en tidligere taklekkasje som var utbedret av fagfolk.

I forbindelse med oppussingsarbeid oppdaget kjøper fukt- og råteskader i en bærebjelke i himlingen. Skaderapporten viste at hele drager måtte skiftes ut, og at både vegger og drager måtte kles med ny gips. Skaden ble antatt å skyldes langvarig lekkasje fra taket. Utbedringskostnadene ble anslått til 47 000 kroner.

Kjøperen hevdet at dette var et upåregnelig forhold og krevde prisavslag tilsvarende kostnaden.

Annonse:

SB Takst AS

SB Takst er en profesjonell tjenesteleverandør innen taksering av skader på eiendommer, med spesialisering på vurdering av oppståtte skader.

SB Takst AS

Uenighet mellom sekretariatet og nemnda

I denne saken kom Finansklagenemndas sekretariat til et annet resultat enn nemnda (se faktaboks for saksgang). Sekretariatet kom til at råteskadene utgjorde en mangel, og at kjøper hadde krav på prisavslag.

Sekretariatet trakk frem forarbeidene til avhendingslova (Prop. 44 L (2018-2019) s. 60), som sier at også et oppussingsobjekt kan ha en mangel, dersom det gjelder fundamentale forhold ved boligen: “Selv om en 30 år gammel bolig som selges som et oppussingsobjekt, må forventes å være slitt og utidsmessig på overflaten, er det ikke gitt at kjøperen må finne seg i mer fundamentale mangler ved boligen. Dette må vurderes konkret og delvis løsrevet fra beskrivelsen av eiendommen som et ‘oppussingsobjekt’.”

I sin begrunnelse viste de også til nyere nemndspraksis som konkluderte med at selv eiendommer i synlig dårlig stand kan ha mangler, dersom det gjelder fundamentale forhold.

Sekretariatet viste til at hva som er å anse som en “fundamental” mangel ved eiendommen, må vurderes konkret etter de nærmere forholdene i saken.

Sekretariatet la vekt på at bærende konstruksjoner, som bjelkelag, normalt skal vare hele byggets levetid. Kjøperen skal ikke uten videre forventes å ta risikoen for slike skader når det ikke var gitt noen opplysninger om dette, verken i tilstandsrapporten eller salgsdokumentene. Bjelkelaget var tvert imot omtalt å være i «normal, forventet stand».

Sekretariatet mente derfor at kjøper ikke kunne forvente slike skader, og at det umiddelbare utbedringsbehovet etter overtakelsen var upåregnelig. Forholdet utgjorde derfor en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Nemnda: Ikke et fundamentalt avvik

Nemnda var enig i at man skulle ta utgangspunkt i om råteskadene i bærebjelkene var “fundamentale mangler”, slik forarbeidene og tidligere nemndspraksis viste til. Men i motsetning til sekretariatet, mente nemnda at det ikke var tilfellet.

Nemda mente at i eldre boliger måtte det forventes at også mer varige bygningsdeler etter hvert må skiftes ut. Nemnda viste til at boligen var fra 1919 og veldig gammel, og ble solgt med “moderniseringsbehov”.

Videre ble det lagt vekt på at flere sentrale bygningsdeler allerede var vurdert til TG 2 i tilstandsrapporten, inkludert etasjeskillet. Det var også opplyst om en tidligere lekkasje fra taket. Nemnda mente at fukt- og råteskaden sannsynligvis var en følgeskade denne lekkasjen, som var en kjent risikoopplysning for kjøperne.

Utbedringsomfanget fremsto som moderat, og utbedringskostnadene som begrensede. Etter en samlet vurdering konkluderte nemnda med at det ikke forelå noe forventningsavvik etter avhendingslova § 3-2 første ledd, og kjøpers forsikringsselskap fikk medhold.

Annonse:

Advokat innen bolig og eiendom | Oslo Advokatkontor

Advokat innen bolig og eiendom. For deg som trenger advokathjelp innen eiendom og bolig. Vi tilbyr gratis saksvurdering for hele Norge.

Oslo Advokatkontor

Konklusjon

Saken illustrer at hva som er en "fundamental mangel" er en skjønnsmessig vurdering, og må foretas konkret i hver enkelt sak. Uenigheten mellom nemda og sekretariatet viser denne saken lå i grenseland.

Sekretariatet la vekt på at kjøper har et vern mot skjulte feil, også ved kjøp av oppussingsobjekter. Selv om det var gitt TG 2 på mange bygningsdeler og opplyst om tidligere lekkasje, hadde ikke kjøperen fått tydelige og klare opplysninger om skade på bjelkelaget – en del som normalt skal være varig. De vurderte derfor skaden som et uforutsett og utgjorde et fundamentalt forhold.

Nemnda på sin side la større vekt på boligens alder og karakter, og dette synes å ha vært utslagsgivende. De mente at risikoen for slike skader i større grad var kjent og påregnelig, særlig sett i lys av de øvrige opplysningene i salgsdokumentene og tilstandsrapporten.

Saken har referanse 2025-310.

I denne saken fikk boligkjøper prisavslag på nesten 1,5 millioner for 200 år gammelt hus, les mer her:

Kjøper fikk prisavslag for 200 år gammel bolig

I en ny dom fra Eidsivating lagmannsrett av 30.10.2024 slås det fast at en generell opplysning om krypkjeller i salgsdokumentasjonen ikke er tilstrekkelig til at kjøper bør forvente råteskader. Boligkjøper vant saken fullt ut og kjøper var representert av Oslo Advokatkontor AS ved senioradvokat Tine Beate Eriksen. Tømmerhus

Tryggere bolighandelAdvokat Glenn Ulrik Halvorsen