“Tydelighetskravet” ved salg av bolig - dette må boligkjøper og boligselger vite

Den 1. januar 2022 ble avhendingsloven endret for å sikre at det ved salg av bolig ble gitt tilstrekkelig informasjon om boligen. Den største endringen var at man ikke lenger kunne selge med det generelle “som den er” forbeholdet. Selger kan fortsatt ta spesifiserte forbehold om mangler man kjenner til, basert på fysiske feil man har oppdaget.

Hva er avtalt? Etter avhendingsloven § 3-1 skal boligen være i samsvar med det som følger av avtalen. Er det opplyst at tak er oppgradert og tett, så foreligger det en mangel dersom dette ikke stemmer.

Hva kan en gjennomsnittlig boligkjøper forvente? Dersom det ikke er avtalt noe direkte om boligens tilstand, følger det av avhendingsloven § 3-2 at det foreligger en mangel når det er avvik fra hva man kan forvente ut i fra blant annet alder, synlig tilstand og type bolig. Forarbeidene til loven sier at man skal vurdere dette mot hva en vanlig boligkjøper burde skjønne med normal fagkunnskap og erfaring.

Når ikke noe er avtalt i salgsdokumentene, blir det spørsmålet om om boligen er i dårligere stand enn hva en normal kjøper med rimelighet kunne forvente. Det er ikke lenger et krav om vesentlig avvik fra kjøpesummen og det forventbare.

Uriktige og mangelfulle opplysninger. Er det gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger fra selger eller sine medhjelpere (megler og takstmann), er dette mangler som gir krav på prisavslag.

Tydelighetskravet

Kjøpers undersøkelsesplikt. Avhendingsloven § 3-10 bestemmer nå at boligkjøper anses å kjenne til opplysninger som går “tydelig frem” i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter (salgsoppgaven og selgers egenerklæring). Det er uten betydning om kjøper har lest dokumentene, så lenge disse har vært tilgjengelige. Det som fremkommer tydelig i disse dokumentene anses kjøper å kjenne til og kan derfor ikke gi grunnlag for prisavslag.

Tydelighetskravet innebærer at opplyste forhold i salgsdokumentene må være tydelig beskrevet for at kjøper skal anses å kjenne til disse negative opplysningene.

Er ikke opplysningene tydelige beskrevet, kan altså boligkjøper kreve prisavslag for dette.

Formålet er at viktige opplysninger om boligen bør komme klart og tydelig frem, f eks ved uthevet skrift. I tillegg kreves det at “opplysninger” blir nærmere forklart.

Opplysningene må presenteres på en slik måte at en vanlig boligkjøper har mulighet til å forstå hva opplysningen innebærer. Det er ikke nok å si at vinduene i kjeller er for små. Det må i tillegg forklares at dette medfører at vinduene ikke oppfyller kravene til rømningsveier og lysforhold, noe som gjør at rommet ikke lovlig kan benyttes til varig opphold.

Formålet med tydelighetskravet er at boligkjøper skal lese salgsdokumentene grundig. I tillegg at selger ikke gir vage og ufullstendige opplysninger, og dermed avskjære et mangelskrav fra kjøper.

Forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel). I denne forskriften § 1-5 sies det at rapporten er godkjent om den oppfyller alle krav til undersøkelser i forskriften. Her gjentas at opplysninger må være tydelig, ellers anses ikke boligkjøper å kjenne til disse.

Har takstmann ikke utført de undersøkelser forskriften bestemmer, anses rapport “ikke-godkjent”, det vil si ugyldig og kjøper anses ikke fått disse opplysningene. Unntak fra dette er i forskriften § 1-5 når “ avvikene er ubetydelige sett hen til mangelens art og omfang.”

“Ikke-godkjente” tilstandsrapporter. Det følger klart av forarbeidene at boligkjøper skal anses uvitende om de opplysninger som fremkommer i en “ikke-godkjent” rapport. Det samme gjelder om megler har kopiert disse opplysningene inn i salgsoppgaven.

Formålet er med den nye avhendingsloven fra 2022 med ny forskrift, er å legge risikoen for skjulte og feil på selgersiden. Mangelfulle undersøkelser fra selgers takstmann, medfører at tilstandsrapporten anses “ikke-gyldig” og skal sees bort i fra. I tillegg må selgers opplysninger være tydelige og ikke vage og ufullstendige. Vage og ufullstendige opplysninger henger sammen med forbudet med “generelle forbehold”, slik man tidigere kunne gjøre med “som den er” forbehold. Slike forbehold er ugyldige etter de nye loven og henger altså nytt krav til til tydelighet.

Hele tilstandsrapporten ugyldig eller bare delvis ugyldig? Dersom selgers takstmann ikke har utført de undersøkelser som følger av forskriften - f eks ikke boret hull ved bad for å sjekke om det er fukt - anses altså tilstandsrapporten som “ikke-godkjent” og ugyldig.

Men det kan tenkes at det er flere forhold som er opplyst å ha TG3 på grunn av mangler. Boligkjøper anses å ikke kjenne til innholdet i en “ikke-godkjent” rapport. Kan boligkjøper da kreve prisavslag for de andre negative forhold/mangler som har blitt opplyst i tilstandsrapporten som “anses ikke-godkjent”? Spørsmålet er ikke helt avklart og i neste uke skal dette behandles i domstolen. Vi kommer da tilbake med en egen artikkel om dette.