Rotter ga prisavslag
Boligkjøpere krevde prisavslag da de oppdaget store rotteskader i alle tre etasjene av huset. Skadene var så store at huset var ubeboelig. Lagmannsretten mente at huset var i vesentlig dårligere stand enn kunne forvente, og de fikk prisavslag på 728 925 kroner. Denne dommen viser at vage og utydelig opplysninger om rotter og mus ikke er tilstrekkelig for å frita selger for ansvar.
Bakgrunnen for saken
Kjøperne flyttet inn i huset de kjøpte for 3,3 millioner kroner i juli 2021. De ønsket å gjøre om et verkstedrom i kjelleren om til et rom for sønnen deres. Da de startet å rive veggen, ble det avdekket store mengder rotteavføring. Dette forårsaket en sterk lukt i huset. Kjøperne så seg nødt til å flytte ut av boligen mens de iverksatte omfattende sanerings- og rehabiliteringsarbeider. Etter åtte måneder kunne de flytte tilbake til et hus som fortsatt bare var delvis beboelig.
Kjøperne reklamerte på boligkjøpet, og tok ut søksmål. De mente at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det de hadde grunn til å forvente, og krevde prisavslag og erstatning. Hordaland tingrett tilkjente kjøperne kroner 728 925,– i prisavslag, men selger ved Protector Forsikring ASA (Protector) anket dommen.
Saken for lagmannsretten
Begge parter var enige om at boligen hadde omfattende rotteskader, men selger mente at rotteskadene var noe kjøper burde regne med, og at de burde ha foretatt grundigere undersøkelse av boligen. I salgsrapporten var det opplyst at boligen var 54 år gammel, hadde stått ubebodd i lang tid, var av enkel standard, og at det var behov for vedlikehold og oppgraderinger. Det sto at også at det var "spor etter skadedyr i kott i loftet". I rapporten var det opplyst om at den kun var bygget på visuelle observasjoner, og at det ikke var foretatt fysiske inngrep under inspeksjonen.
Kjøperne mente at opplysningen i tilstandsrapporten om skadedyr var for vage. De hadde ikke hadde hatt noen mulighet til å oppdage skadene før kjøpet, da konstruksjonen måtte åpnes for at skadene skulle bli synlige.
Rettens vurdering
Eiendommen ble solgt "som den er" jf. avhendingslova § 3-9, og utgangspunktet er da at kjøper har risikoen for skjulte mangler ved eiendommen. Spørsmålet i denne saken var derfor om eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å forvente.
Lagmannsretten la til grunn at huset hadde vært tilholdssted for en stor mengde rotter over tid. Rotteangrepet var massivt, og huset var ved overtakelsen åpenbart ubeboelig. Rottene hadde vært i vegger, himlinger, gulv og bak knevegger i samtlige tre etasjer. De hadde etterlatt seg store mengder avføring og urin i isolasjonen, og revet isolasjonen i stykker og klumpet denne sammen til bol, slik at det stedvis ikke var isolasjon igjen. Rotteangrepet var fortsatt pågående ved overtakelsen.
Lagmannsretten mente at ingenting i salgsdokumentene indikerte at boligen ikke skulle være klar for innflytting umiddelbart etter kjøpet. For at huset skulle bli beboelig for mennesker igjen, var det nødvendig å med omfattende arbeider. Den ødelagte isolasjonen og døde rotter måtte fjernes, og hele huset måtte åpnes innvendig for å få dette til. Det måtte også gjøres tiltak for å stanse pågående rotteinngang i kjellergulv, kloakkrør og kledning. Arbeider for nærmere 750 000 kroner var nødvendige for å utbedre skadene.
Lagmannsretten mente at rotteangrepet ikke var merkbart ved alminnelig opphold i huset, verken synlig eller gjennom lukt. Angrepet og skadene kunne ikke oppdages uten å åpne husets konstruksjoner. Kjøperen hadde derfor ingen mulighet til å oppdage rotteskadene ved befaringen, og boligkjøperne hadde gjort de undersøkelsene som det var mulige.
Selgeren mente at kjøperen burde ha spurt takstmannen om skadedyrene nevnt i rapporten. Retten mente at hvis takstmannen hadde mer informasjon om risiko, men ikke inkluderte det i rapporten, var det selgerens risiko.
Retten fant at informasjonen om skadedyr i tilstandsrapporten var for vag. Det ble ikke spesifisert hva slags skadedyr det var, og«spor av» tydet på at det ikke var noe alvorlig. Informasjonen var knyttet til takkonstruksjonen, ikke hele huset.
Lagmannsretten konkluderte med at den informasjonen kjøperne fikk ikke ga grunnlag for mistanke om skader av den art og omfang som det viste seg å være, og at boligen derfor var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne kunne forvente. Boligen hadde derfor en mangel etter avhendingslova § 3-9, og kjøperne ble tilkjent prisavslag som i tingretten med 728 925 kroner.