Takstmannens tabbe ga boligkjøper 200 000 kroner i prisavslag

Takstmann hadde hverken boret hull for fuktmåling eller opplyst om at det manglet inspeksjonsmulighet til toalettets innebygde sisterne. Finansklagenemnda mente at dette utgjorde et brudd på forskriften, og ga kjøper medhold i at det forelå en mangel. 

Bad bygget ved egeninnsats

Saken omhandler en enebolig på Østlandet fra 1959, som skiftet eier i 2022 for 4,445 millioner. Ved salget ble det opplyst at badet fra 2017 var bygget ved selgers egeninnsats, men at det var bygget "på en fagmessig god måte". Boligen ble beskrevet som moderne og pen i salgsprospektet, med "alt lagt til rette for en komfortabel hverdag hvor du kan flytte rett inn".

Takstmann ga tilstandsgrad (TG) 1 på størstedelen av badet, bortsett fra gulv som fikk TG 2 på grunn av lite fall mot sluk. Takstmannen opplyste at det ikke var boret hull for fuktmåling, da våtrommet nylig var renovert.

Kjøper oppdaget etter overtakelsen en liten vannlekkasje fra vaskemaskin, og reagerte særlig på at vannet rant bort fra sluket, mot døren og samlet seg i et hjørne. Kjøper klaget selskapet inn til Finansklagenemnda, og innhentet rapport fra egen takstmann. Kjøpers takstmann konkluderte med at våtrom ikke var utført iht. NS 3420 og krav i TEK 17. Det var blant annet manglende dokumentasjon, feil ved fallforhold, herunder motfall fra sluket flere steder på gulvet. Det var også manglende drenering fra innebygd sisterne på toalett. Faren for at lekkasjevann kunne renne ut av badet var stor. Konklusjonen var klar, badet måtte bygges på nytt.

Finansklagenemndas vurdering

Finansklagenemnda kom til at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-2, og at tilstandsrapporten ikke var i samsvar med minstekravene stilt i forskrift til avhendingslova.

Takstmannen hadde ikke opplyst om at det manglet spalte eller inspeksjonsmulighet til toalettets innebygde sisterne, og dermed brutt forskriften § 2-2 syvende ledd som sier at dersom toalettet har innebygd sisterne skal takstmannen «se om det er spalte eller inspeksjonsmulighet, og etterspørre dokumentasjon». På grunn av takstmannens brudd, mente Finansklagenemnda at det måtte sees bort i fra de negative opplysningene som var gitt om badet.

Les mer om virkningene av feil i tilstandsrapport her:

Virkningene av feil i tilstandsrapportene - helt eller delvis ugyldig rapport?

Bakgrunnen for ny avhendingslov med ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) var at tidligere tvister var preget av underskudd av informasjon der kjøper og selger ikke alltid kjente til boligens tilstand. Spesielt kjøpersiden ble overført den reelle risikoen for boligen tidligere. Kjøp og salg av bolig er en transaksjon som

Tryggere bolighandelAdvokat Glenn Ulrik Halvorsen

Takstmannen hadde også brutt forskriftens § 2-2 fjerde ledd §, da han ikke hadde boret hull for fuktmåling. Manglende hulltaking var det riktignok opplyst om i tilstandsrapporten, men forskriftens krav om når hulltaking kan unnlates var ikke oppfylt. Det var heller ikke foretatt fuktkontroll med egnet fuktmålerverktøy, slik forskriften oppstiller når det ikke er tatt hull. Det var videre på det rene at at gulvet i dusjsonen ikke var nedsenket med minst 10 mm slik som angitt i TEK 17.

Finansklagenemnda mente at kjøperen hadde hatt en forventning om at et nesten nytt bad, bygget på en "fagmessig god måte", og ikke skulle ha feil utover vanlig slitasje. Men når det kort tid etter overtakelse ble avdekket flere feil ved badet som innebar behov for totalrenovering, forelå det et avvik fra det kjøper kunne forvente.

Nemnda konkluderte med at det forelå en mangel, og kjøper ble tilkjent 200 000 kroner i prisavslag etter standardhevingsfradrag og fradrag for kjøpers egenandel.

Avgjørelsen har referanse 2024-193.