Opplysningssvikt om mus i 54 år gammelt hus

Selgerens forsikringsselskap mente at museskader var påregnelig i en eldre bolig, men det var ikke Hålogaland lagmannsrett enig i. Takstmannen burde ha oppdaget museskadene på loftet, dersom han hadde fulgt forskriften. Kjøperen fikk 1,1 millioner i prisavslag.

Saken gjaldt krav om prisavslag, erstatning og heving i forbindelse med kjøp av en bolig i Balsfjord kommune. Huset bygget i 1968 ble solgt for 3,25 millioner kroner. Det var huseierens sønn som solgte huset på vegne av sin mor etter fullmakt, som var helsemessig redusert.

Tilstandsrapporten beskrev boligens standard som normal ut fra alder og konstruksjon, samt at bygget var jevnlig vedlikeholdt. Flere forhold fikk tilstandsgrad (TG) 2 og 3, blant annet på grunn av høyt fuktnivå i rom under terreng. Det ble anbefalt jevnlig overvåking og mulige tiltak for å forhindre fuktskader.

Det var krysset av “nei” for kjennskap til skadedyr i egenerklæringsskjemaet.

Oppdaget museskader

Kort tid etter overtakelsen rev kjøperen en vegg mellom stuen og et soverom, og oppdaget museekskrementer og museganger i isolasjonen. Takstrapporten kjøperen innhentet konkluderte med at boligen var kraftig infisert av mus. Til tross for dette avviste selgerens forsikringsselskap, Anticimex, reklamasjonen. De mente at museskader var påregnelig i en eldre bolig. Kjøperen gikk deretter til sak, med krav om heving av kjøpet.

Tingretten fastslo at det forelå en mangel på grunn av at kjøperen ikke hadde fått opplysninger om museproblemet, og tilkjente ham 1,1 millioner kroner i erstatning. Saken ble anket av forsikringsselskapet. Under saksforberedelsen til lagmannsretten fremla kjøperen dokumentasjon på muggsopp og anførte også dette som en mangel.

Usannsynlig at selger ikke visste om mus

Lagmannsretten mente at det forelå opplysningssvikt om museforekomst etter avhendingsloven § 3-7.

Lagmannsretten la til grunn at det var sønnen som var selgeren av huset etter fullmakt fra sin mor, som var huseieren.

Selv om det ikke ble bevist at moren hadde informert sønnen om museproblemet, mente retten at sønnen måtte ha vært klar over det, da huset var kraftig infisert og problemet hadde pågått over mange år. Retten viste til de omfattende museskadene i vegger og etasjeskiller, gnagemerker fra mus på gulvteppet i et soverom, og giftskål på loftet. Ekskrementer ble også funnet i kjøkkenskapene. Retten fant det derfor usannsynlig at sønnen, som hadde bistått med å klargjøre huset for salg, ikke kjente til forholdene.

Brudd på forskriften om undersøkelse av loft

Det var uklart for lagmannsretten om selgers takstmann hadde inspisert loftet og sett etter skadedyr, slik forskriften til avhendingsloven § 2-10 om undersøkelse av loftkonstruksjon sier. Lagmannsretten uttalte: "Etter forskriften til avhendingsloven § 2-10 skal loft inspiseres og det følger av denne bestemmelsen at den bygningssakkyndige skal se etter biologiske skadegjørere. Lagmannsretten legger i sin vurdering til grunn at ved en nærmere undersøkelse av loftet ville den bygningssakkyndige sett skålen med musegift som sto synlig på gulvet. Dette ville foranlediget flere undersøkelser fra takstmannen, som igjen ville avdekket museekskrementer og at musene hadde fri tilgang fra loftet og gjennom bjelkelaget."

Retten mente at dersom takstmann hadde fulgt forskriften, ville skålen med musegift som sto synlig på gulvet vært oppdaget og dette skulle ha ført til ytterligere undersøkelser, som ville ha avdekket museskadene.

Lagmannsretten konkluderte derfor med at selgeren og selgers takstmann måtte kjenne til museforekomsten i boligen, og at dette var informasjon kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Omfanget at museskadene tilsa også at disse opplysningene hadde virket inn på avtalen ved kjøpet, og lagmannsretten konkluderte med at det forelå en mangel.

Forekomst av muggsopp

Kjøperen reklamerte også på muggsopp, men retten kom til at dette ikke utgjorde en mangel etter avhendingsloven. Boligen var 54 år gammel, og det var gitt opplysninger om vesentlige avvik. Flere deler av boligen hadde fått TG 2 og 3, inkludert badet med TG 3. Retten mente derfor at kjøperen måtte akseptere risikoen for at det kunne oppstå ukjente forhold, som muggsopp, og at det ikke var upåregnelig.

Prisavslag tilstrekkelig

Kjøperen krevde heving da han mente at manglene utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd. Lagmannsretten konstaterte at boligen var kraftig infisert av mus, men påpekte at det ikke var påvist skader på annet enn isolasjonen. Verken det elektriske anlegget eller konstruksjonen var skadet. Selv om retten forsto at det var belastende for kjøperen med omfattende museskader, mente de at museforekomsten ikke ga kjøperen rimelig grunn for å fri seg fra avtalen. Det ble også lagt vekt på at boligen var av eldre standard, og at selger ikke kunne bebreides på en slik måte som ville rettferdiggjøre et hevingskrav. Kjøperens interesser kunne dermed ivaretas gjennom prisavslag og utbedringer av boligen.

Musekadaver i vegg ikke noe problem, mente forsikringsselskapet

Partene var uenige om hvilke tiltak som var nødvendige for å utbedre skadene. Anticimex mente at det var tilstrekkelig å tette boligen, og at musekadaver, ekskrementer og urin kunne bli liggende i veggene uten helsefare, og at eventuell lukt ville forsvinne over tid.

Anticimex fikk ikke medhold i å bare la muselik ligge inne i konstruksjoner. Dette måtte fjernes ifølge lagmannsretten, som mente at det ville oppleves som belastende for beboerne med store mengder ekskrementer og forekomst av døde mus i boligen. Full sanering samt utskiftning av infisert isolasjon var nødvendig for at mangelen skulle anses tilstrekkelig utbedret.

Kjøperen ble tilkjent prisavslag på 1 133 605 kroner for utbedring av museskadene, med et standardhevingsfradrag på kun 25 % for den 54 år gamle boligen. I tillegg ble kjøperen tilkjent erstatning på 93 694 kroner for utgifter til sakkyndig og husleietap i utbedringsperioden. Lagmannsretten tilkjente ikke sakskostnader for sin behandling, men opprettholdt tingrettens avgjørelse om delvis sakskostnader til kjøper.

Dommen fra Hålogaland lagmannsrett ble avsagt 27.9.2024.

Et boligkjøp på Helgeland endte med heving etter at kjøperne oppdaget omfattende museskader: