Uklar tilstandsrapport førte til prisavslag: Fikk ikke vite om fuktrisiko i garasjen

Finansklagenemnda ga kjøper medhold i krav om prisavslag etter at selger ikke hadde opplyst om fuktrisikoen i en garasje tydelig nok.

Saken gjaldt et krav om prisavslag etter kjøp av en enebolig i Telemark fra 1918 med en garasje oppført i 1997.

I tilstandsrapportens innledning ble det opplyst at rapporten fulgte kravene i forskrift til avhendingslova, og at den i tillegg dekket kontrollpunkter utover minstekravene – blant annet garasjen. For garasjen ble det bemerket at det var montert drensplate på utsiden av ringmuren i Leca, men at denne manglet topplist. Dreneringen og grunnforholdene ble begge gitt tilstandsgrad 2 (TG2).

I selgers egenerklæring var det ikke krysset av for kjennskap til problemer med drenering, fuktinnsig, fukt eller fuktmerker i underetasjen eller kjeller.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen vanninntrengning i garasjen. Vannet samlet seg i dammer på gulvet og førte til skade på innbo. Kjøperen krevde prisavslag på 134 375 kroner for utbedring av forholdet.

Kjøpers takstmann mente vanninntrengningen skyldtes dårlig drenering og manglende topplist på grunnmursplasten på garasjen. Kjøperen anførte at forholdet var upåregnelig og at det forelå en opplysningssvikt. Selger hadde ikke gjort rede for fuktrisikoen – verken i egenerklæringen eller i annen salgsdokumentasjon.

Selgers forsikringsselskap avslo kravet og viste til at manglende topplist var omtalt i tilstandsrapporten, og at boligen var av eldre dato.

Nemndas vurdering

Nemndas sekretariat kom til at det var gitt mangelfull opplysninger fra selgers takstmann. Sekretariatet la vesentlig vekt på at opplysningene i rapporten ikke på en tilstrekkelig tydelig og forbrukervennlig måte kommuniserte risikoen ved den manglende topplisten.

Det ble vist til både lovforarbeidene og forskriften til avhendingslova § 1-4, som fastsetter at den bygningssakkyndige skal forklare sine observasjoner og vurderinger «på en tydelig og forbrukervennlig måte».

Sekretariatet uttalte:

«Når sekretariatet har kommet til at det er gitt mangelfulle opplysninger om garasjen, skyldes det at vi ikke kan se at risikoen ved konstruksjonen er kommunisert på en tilstrekkelig tydelig og forbrukervennlig måte. [...] Vi har merket oss at det er opplyst om manglende topplist på drensplatene uten at det er redegjort nærmere for mulige konsekvenser av dette, slik som økt risiko for vanninntrengning og fuktdannelse.»

Nemnda fulgte sekretariatets vurdering og fremhevet at det kunne stilles spørsmål ved om kravene i § 1-4 var overholdt. Den påpekte:

«Setningen ‘Leca mur er noe høyere mot terreng og har montert drensplate på utsiden, denne mangler topplist’ er ikke umiddelbart godt egnet til å gi den alminnelige forbruker noe særlig veiledning om den fuktrisiko dette representerer.»

Likevel fant ikke nemnda det nødvendig å ta stilling til om § 1-4 var direkte brutt. I stedet la den avgjørende vekt på at kjøper oppdaget omfattende vanninntrengning umiddelbart etter overtakelsen, og at skadene hadde et omfang som tydet på at selger måtte ha kjent til forholdet. Det var ikke gitt noen opplysninger om dette verken i salgsoppgaven eller egenerklæringen.

Etter en samlet vurdering kom nemnda til at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-7. Kjøper ble tilkjent 70 000 kroner i prisavslag, etter fradrag for alder og for det forhold at manglende topplist var nevnt i rapporten.

Konklusjon

Selv om Nemnda ikke konkluderte med brudd på forskriftens § 1-4 om klart språk, mente nemnda at tilstandsrapporten var vag og lite forbrukervennlig når den ikke beskrev konsekvensene av mangeldne topplist. De mente at setningen: ”Leca mur er noe høyere mot terreng og har montert drensplate på utsiden, denne mangler topplist” ikke var godt egnet til å gi den alminnelige forbruker noe særlig veiledning om potensiell fuktrisiko.

Nemnda mente at fuktproblemene var en mangel på bakgrunn av at selger måtte ha kjent til dette før salget, og at det var gitt manglende opplysninger.