Utbedringskostnadene avgjørende ved prisavslag
Den nylig avsagte dommen fra Eidsivating lagmannsrett reiste spørsmål beregning av prisavslag. Lagmannsretten slo fast at det er utbedringskostnadene som skal være avgjørende.
Bakgrunn for saken
Den nylig avsagte dommen reiste spørsmål om hvordan prisavslag ved boligmangler skal beregnes. Selger mente at prisavslaget skulle beregnes etter eiendommens markedsverdi i mangelfull kontra kontraktsmessig stand, men kjøper mente at utbedringskostnadene skulle være avgjørende.
Dommen konkluderte med at det forelå mangler ved kårboligen på et småbruk som ga grunnlag for prisavslag. Det var en uinspiserbar krypkjeller med manglende ventiler og luftgjennomstrømning, konstruksjonsfeil ved yttervegger og omfattende råteskader. Les mer om dommen her:
Advokat Glenn Ulrik Halvorsen
Kjøper fremsatte et krav på 1 540 000 kroner i prisavslag for å dekke utbedringskostnadene. Selgersiden anførte imidlertid at utmålingen var for høy og ville føre til at kjøper ble overkompensert. De mente at prisavslaget ikke burde overstige takseringsverdien på 890 000 kroner og krevde et forholdsmessig prisavslag.
Usikker eiendomsverdi
Retten viste til at avhendingsloven § 4-12 inneholder to ulike regler for hvordan prisavslaget skal utmåles. Etter første ledd skal det fastsettes et forholdsmessig prisavslag basert på eiendommens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand. Etter andre ledd er utgangspunktet at prisavslaget tilsvarer kostnadene ved å få mangelen rettet, “med mindre noko anna vert godtgjort”.
Spørsmålet i denne saken var derfor om et lavere beløp enn utbedringskostnadene var “godtgjort” av selgersiden, altså at mangelen hadde ført til en reduksjon i markedsverdien som avvek fra utbedringskostnadene. Lagmannsretten viste til høyesterettspraksis som sier at det kreves en kvalifisert sannsynlighetsovervekt for at eiendommens markedsverdi faktisk er lavere enn det utbedringene ville koste (HR-2021-668-A og HR-2010-1967).
Lagmannsretten mente at det forelå en rekke usikkerhetsmomenter ved fastsettelsen av verdien på eiendommen. Retten la vekt på at småbrukets verdi ville være preget av skjønnsmessige faktorer og viste til den beskjedne budrunden ved salg. Slike skjønnsmessige faktorer og usikre markedsvurderinger gjør det vanskelig å godtgjøre at markedsverdien er lavere enn utbedringskostnadene.
Videre mente retten at opplysningene om antatt markedsverdi for eiendommen uten kårboligen var for uspesifikke. De fremlagte takstene og vitneuttalelsene om antatt eiendomsverdi med og uten mangler ga ikke grunnlag for å fastsette et tilstrekkelig sikkert beløp for verdireduksjonen manglene innebar på eiendommen. Selgersiden kunne dermed ikke i tilstrekkelig grad påvise en markedsverdi som lå lavere enn utbedringskostnadene.
På bakgrunn av dette mente lagmannsretten at det ikke var godtgjort at eiendommens verdireduksjon var lavere enn utbedringskostnadene.
Omfattende rehabiliteringsarbeid nødvendig
Til selgersidens argumenter om at kjøperne ville bli overkompensert dersom prisavslaget tok utgangspunkt i utbedringskostnadene, poengterte retten at utbedringskostnadene utgjorde et reelt tap for kjøperne.
Retten viste til at manglene krevde betydelig rehabilitering for at kårboligen skulle settes i avtalt stand, blant annet erstatning av ringmur, utskiftning av bærende vegger, og oppgradering av våtrom. Retten bemerket også at småbruket hadde hatt en ganske annen karakter om den hadde blitt solgt uten kårboligen som en del av eiendommen, og at kjøperne hadde ønsket å benytte både våningshus og kårbolig for sin familie. Kjøpers krav ville derfor ikke gi en urimelig gevinst på selgers bekostning.
Lagmannsretten konkluderte med at det ikke var godtgjort med mer enn vanlig sannsynlighetsovervekt at prisavslaget avvek fra kostnadene ved å få mangelen rettet.
Beregning av prisavslaget
Selgersiden mente at kjøpernes advokatutgifter før saken kom opp for retten ikke skulle være en del av prisavslaget. Lagmannsretten var uenig, og mente at advokatutgiftene var en klar og påviselig kostnad som kjøperne hadde pådratt seg for å få manglene konstatert, da forsikringsselskapet hadde bestridt ansvar i saken.
Prisavslaget ble satt til 1, 429 millioner kroner etter fradrag for standardheving.
Konklusjon: Prisavslag tilsvarer utbedringskostnadene
Denne avgjørelsen viser at utbedringskostnadene er utgangspunktet for prisavslaget, uavhengig av at kjøper på forhånd hadde planlagt en viss rehabilitering. Dersom det skal gis et forholdsmessig prisavslag, må det foreligge sannsynlighetsovervekt for dette. Denne dommen kan få betydning for fremtidige boligtvister ved å gi kjøpere større trygghet for at kostnader ved å rette mangler blir kompensert fullt ut.
Eidsivating lagmannsrett 30.10.2024.
Det er utbedringskostnadene ved avgjørelsestidspunktet som skal være avgjørende, og ikke overtakelsestidspunktet. En eventuell prisstigning skal med andre ord hensyntas. Les mer her:
Helle Hem Solli