Prisavslag på tross av museopplysninger
Selv om det var opplyst om muselort i tilstandsrapporten, var det ikke forventbart med omfattende museskader i hele boligen. Dette mente Møre og Romsdal tingrett i en ny dom, der kjøperne ble tilkjent prisavslag på 373 840 kroner.
Saken gjalt kjøp av et 47 år gammelt hus til 4,6 millioner i Ålesund.
I tilstandsrapporten var det opplyst om at det var funnet muselort bak veggen ved badet i kjelleren, og det var anbefalt videre undersøkelser.
Like etter overtakelse av boligen fjernet kjøperne en dekorbjelke i taket, og oppdaget store mengder muselort i etasjeskillet. Ytterligere rivingsarbeider avdekket musebol og museekskrementer flere steder.
Da selgerforsikringen avviste kjøpernes reklamasjon, gikk kjøperne til sak mot selgeren og krevde prisavslag for mangler ved eiendommen. Kjøperne mente at eiendommen ikke var i samsvar med det de kunne forvente. De mente videre at tilstandsrapporten ikke oppfylte vikårene i forskrift til avhendingsloven, fordi risikoen knyttet til funnet av muselort ikke var tilstrekkelig beskrevet.
Ikke feil i tilstandsrapporten
Retten var enig med kjøperne i at tilstandsrapporten kunne gitt en tydeligere vurdering av risikoen knyttet til funnet av muselort. Men selv om rapporten ga lite informasjon om risikoen, mente retten at tilstandsrapporten oppfylte vilkårene i forskrift til avhendingsloven.
Tilstandsrapporten redegjorde for hvorfor det var satt tilstandsgrad (TG) 2, nemlig at det er påvist tegn til aktivitet fra mus i form av noen få muselorter. Det var videre oppgitt at det måtte foretas nærmere undersøkelser, og dette oppfylte kravet til konsekvens etter forskrift til avhendingsloven § 2-22.
Det var etter rettens syn heller ingen andre forhold som skulle medføre at tiltstandsrapporten ikke oppfylle kravene i forskriften. Retten mente med andre ord at takstmannen ikke hadde gjort noen feil, og at alle de påkrevde undersøkelsene var gjort.
Opplysningene om muselort fremgikk tilstrekkelig tydelig, og tydelighetskravet i avhendingsloven var derfor oppfylt. Kjøperne måtte dermed forutsettes å være kjent med at det var funnet tegn til aktivitet fra mus i form av noen få muselorter i veggen på badet i kjelleren, jf. avhendingsloven § 3-10 første ledd annet punktum, jf. forskrift til avhendingsloven § 1-5.
Vesentlig museaktivitet avgjørende
I mangelsvurderingen pekte retten på flere forhold som ga kjøperne grunn til å forvente et visst vedlikeholds- og oppussingsbehov. Boligen var relativt gammel, 47 år ved overdragelsen. Visse problemer med boligen måtte derfor være påregnelig for kjøperne. Deler av boligen var dessuten vendt mot skogen, og dette måtte gjøre det mer forventbart med museaktivitet.
I tilstandsrapporten var 34 av 45 bygningsdeler gitt tilstandsgrad TG2 eller TG3 som tilsa at flere deler av boligen trengte vedlikehold eller oppussing. Kjøperne var klar over dette og hadde derfor satt av et oppussingsbudsjett på 800 000 kroner.
Likevel mente retten at museaktiviteten som i ettertid viste seg å ha funnet sted i boligen var så vesentlig at den gikk utover hva kjøperne med rimelighet kunne forvente, på tross av disse forholdene. Blant annet ble det vist til at funnet av muselortene nevnt i tilstandsrapporten knyttet seg til et våtrom i underetasjen, mens museskadene i boligen hadde vist seg å være nærmest overalt i boligens konstruksjon. Museaktiviteten hadde medført alvorlige skader, særlig på isolasjon og himlingsplater. Retten kom til at boligen avvek fra hva kjøperne med rimelighet kunne forvente etter avhendingsloven § 3-2.
Kjøperne kunne heller ikke med rimelighet forventes å foreta den type undersøkelser som ville ha avdekket mangelen i forkant av boligkjøpet, da dette ville ha krevd rivning av takplater, boring av hull med mer.
Retten konkluderte med at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2., og kjøperne ble tilkjent prisavslag på 373 840 kroner.
Konklusjon
Vi se at det avgjørende ble at museskadene som ble avdekket av kjøperne langt oversteg det de kunne forvente ut fra opplysningene ved salget. Med andre ord, selv om det er opplyst om muselort er det ikke forventbart med omfattende museskader i hele boligen.
Dommen viser at selger har risikoen for skjulte feil og mangler, og at det er selger som står nærmest til å avdekke skadene dersom tegn på at noe er feil dukker opp.
Dommen har likheter med Gulating lagmannsretts dom av 16.10.2024, der kjøperne også fikk medhold på tross av risikoopplysninger ved salget. Selv om det var opplyst at vinduenes levetid snart var utløpt, var de ikke forventbart med omfattende lekkasjer og fuktskader. Les mer her:
Helle Hem Solli
Dommen ble avsagt i Møre og Romsdal tingrett 23.10.2024.