Bygningssakkyndig økonomisk ansvarlig for feil i tilstandsrapporten
Retten konkluderte med feil i tilstandsrapporten, og tilkjente kjøper prisavslag. Selger forsikringsselskap svarte med å gå til regressøksmål mot bygningssakkyndig som hadde utarbeidet tilstandsrapporten. Bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap ble erstatningsansvarlige for et beløp på tilsammen 338 750 kroner.
Regressøksmål
I en sak om prisavslag og erstatning ble boligselgerne pålagt å betale kr 886 648 i prisavslag og kr 100 000 i erstatning til boligkjøperne.
Saksøkte (kjøpene og forsikringsselskapet) gikk til søksmål mot bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap med påstand om regress/erstatning. Retten fant grunnlag for delvis erstatningsansvar for bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap, men ikke for hele beløpet.
Ansvarsgrunnlaget
Retten baserte avgjørelsen på culpaansvar, i form av profesjons- og informasjonsansvar. For at det skal foreligge erstatningsgrunnlag viste retten til at det må foreligge årsakssammenheng og et økonomisk tap. I tillegg viste retten til at ytterligere tre vilkår være oppfylt for at det skal foreligge et infomasjonsansvar:
- Feil eller villedende informasjon gitt i profesjonell sammenheng.
- Skadelidte må ha hatt berettiget grunn til å stole på informasjonen.
- Informasjonen må ha vært ment for skadelidte.
Bygningssakkyndige har ikke bare et ansvar ovenfor oppdragsgiveren, men også ovenfor brukerne av tilstandsrapporten, altså kjøperne.
Manglende hulltaking på bad: Ingen økonomiske konsekvenser
Kjøperne hadde reklamert over at det 31 år gamle badet ikke var tett, og over feil fall som hadde ført til vanngjennomtrengning ut i stua og til soverommet. Kjøperne anførte at selgers bygningssakkyndig hadde unnlatt å bore hull i strid med forskriften, og at vannlekkasjen inn mot stua ville ha vært oppdaget dersom hull var boret.
Bygningssakkyndig erkjente å ha gitt feil opplysninger om hulltaking på badet i første etasje, og retten konkluderte med feil i tilstandsrapporten vedrørende hulltaking.
Likevel mente retten at de feil som ble oppdaget ved badet etter overtakelse var i samsvar med det kjøper kunne forvente ut i fra de opplysninger som var gitt i salgsdokumentene. Badet var gammelt, og det var nevnt i tilstandsrapporten at det heftet flere usikkerhetsmomentet ved standarden til badet, blant annet ved tettesjikt, flis og manglende fall til sluk. Utenom manglende hulltaking hadde bygningssakkyndig gitt tilstrekkelig korrekte og presise opplysninger om badets tilstand. Det forelå derfor ingen mangel ved badet, og kjøperne fikk ikke tilkjent prisavslag.
Siden retten hadde konkludert med at badet ikke var mangelfullt og kjøperne ikke hadde krav på prisavslag, hadde manglende hulltaking heller ikke medført noen økonomiske konsekvenser for selgerne. Da det ikke forelå noe økonomisk tap, ble bygningssakkyndig heller ikke regressansvarlig for mangelfulle undersøkelser.
Annonse:

Utilstrekkelig undersøkelse av loft og tak førte til ansvar
Retten konstaterte at det var mangler ved loft og tak i form av lekkasje i dampsperren mellom andre etasje og loftet. Det var også feil ved beslag og gradrenner, som medførte lekkasjer både inn i bygningen og bak yttervegg og kondensproblemer i boligen. Det var videre feil ved utluftingen av taket som medførte rim og kondens på loftet. Taket i seg selv var ikke skadet, ut over fuktskjolder og noe svertesopp. Rekken var enig med selgerne og deres forsikringsselskap i at lokale utbedringer var tilstrekkelig.
Retten mente at bygningssakkyndig burde ha avdekket en god del av de manglende som var konstatert på loft og tak. Fuktutslag på og rundt pipa burde ha ledet til ytterligere undersøkelser av undertaket og konstruksjonen.
Også feil ved lufting og hullene i dampsperren mot etasjen under skulle vært avdekket og undersøkt. Det samme gjaldt manglende isolasjon av kanalgjennomføringer på kaldloftet. Utvendig skulle bygningssakkyndig ha bemerket synlige feil/dårlige løsninger ved beslag, f.eks. rundt arkene.
Retten fastslo at bygningssakkyndig ikke hadde oppfylt kravene i forskriftene om hvilke undersøkelser og beskrivelser som skal gjøres av tak og loft. Likevel ble ansvaret redusert fordi selgerne hadde gitt feilaktige opplysninger om tidligere arbeid på taket og ikke informert om visse forhold som kondensproblemer og hull i undertaket. Retten bestemte at ansvaret skulle deles likt mellom bygningssakkyndig og selgerne.
Ventilasjonsanlegg
Feil på ventilasjonsanlegget var noe bygningssakkyndig skulle ha oppdaget, mente retten. Ventilasjonen hadde fått TG1 til tross for at det åpenbart var en hjemmesnekret løsning. Bygningssakkyndig forklarte i retten at han hadde tenkt til å rette rapporten på dette punktet, men hadde unnlatt å gjøre det fordi selger sa at han hadde informert om ventilasjonsløsningen til kjøperne. Retten avviste dette som en grunn til å unnlate korrekte opplysninger. De konkluderte med at det var uaktsomt av bygningssakkyndig å ikke gi korrekte opplysninger om ventilasjonsanlegget, og bygningssakkyndige ble erstatningsansvarlig for dette punktet.
Skulle ha oppdaget fuktskader i garasjen
Retten påpekte at bygningssakkyndig burde ha oppdaget fuktmerker i undertaket i garasjen, som var tydelige nok til å bli identifisert ved befaringen. Feilen ble vurdert som uaktsom, og bygningssakkyndig ble dømt til å dekke utbedringskostnadene.
Årsakssammenheng
Retten slo fast at det forelå årsakssammenheng mellom feilene i tilstandsrapporten og kravet, da forholdene ikke ville ha utgjort mangler, eventuelt omfanget av mangelskravet ville vært redusert, dersom bygningssakkyndig hadde gitt korrekte eller tilstrekkelige opplysninger om forholdene i tilstandsrapporten.
Bygningssakkyndig og hans forsikringsselskap ble erstatningsansvarlige for et beløp på tilsammen 338 750 kroner.
Dom i Tønsberg tingrett av 13.01.2025.